今天和大家來聊一聊信用，負債和房地產。
要想從銀行獲得貸款，首先你得有強大的信用，這個信用就體現在你有沒有抵押品，擔保品。如果你有房子，車子等固定資產，銀行就能貸款給你。
很明顯，房地產開發商去銀行借錢的時候，是以自己手裡面的地皮，庫存樓盤和各種資產作為抵押品去獲得銀行的貸款的。
銀行之所以敢貸那麼多款給房地產開發商，也是認為房地產開發商的賣樓生意可以持之以恆，房價一直上漲，房地產商賣樓獲得現金，就沒有理由還不起債務。
即使還不起債務，那就把房地產開發商手裡的地皮，庫存樓盤作為抵押品收回來，銀行自己拍賣用於抵債。房地產市場每年上萬億的成交規模，讓銀行相信，房地產商即使出事，也不會危及到自己的安全。
而銀行的資金，來自於全社會居民的儲蓄和各種機構的存款資金，體現在銀行的資產負債表裡面是負債。就相當於銀行欠普通儲蓄使用者的錢。銀行把收集到的存款資金再借給房地產開發商，房地產開發商欠銀行的錢，銀行欠普通儲蓄使用者的錢。
到了商品房銷售的環節，大部分買房的人都是按揭貸款，銀行還要借款給這部分買房的人去支付給房地產開發商買房子。這裡銀行為什麼會願意借款給普通的百姓買房子？
第一：銀行會評估你的徵信和還款能力，如果你有穩定的工作和收入來源，銀行認為你會按期足額還款，銀行認為風險很低，所以願意貸款給你。第二：在沒有還清完所有的銀行貸款之前，房子理論上是屬於銀行的，相當於你自己的房子抵押給了銀行，銀行相信，即使你還不起貸款，它也能把房子收回去，按照市場價格出售，把當初的貸款給收回來。
在這中間，房子是銀行願意貸款給購房者和開發商最大的信用中介。因為有了房子做中間的信用擔保和抵押，銀行便願意把手裡的錢給貸出去。
到這個環節，購房者的住房貸款支付給開發商以後，開發商拿到這筆錢，又把這筆錢嘗還給銀行。
銀行有兩次放貸行為：
1.第一次是放貸給開發商：這部分錢隨著購房者買房支付完購房款，理論上開發商就可以立即償還給銀行，銀行風險是比較低的。
2.第二次是放貸給購房者，銀行收到了一部分首付，尾款有房子做抵押，銀行的風險也相對比較小。
那銀行在什麼情況下會產生風險呢？
來看第一種放貸：1.房地產開發商建好的樓盤賣不出去，沒有現金還給銀行。2.房地產開發商擴張太快，自身運營資金不足。（比如蓋一棟樓需要1個億資金，開發商只有5000萬，另外5000萬找三家銀行借，最後一共只借到了3000萬還有2000萬資金沒有到位。最後樓盤爛尾，沒有資金還債）
來看第二種放貸：1.購房者遭遇裁員，降薪，沒有收入來源，無法還貸。2.可以預見房價大幅下跌，還款的人覺得嘗還剩餘貸款明顯不合算的時候，會主動拋售或者停止償還貸款。
透過以上分析，只要房地產開發商擴張不要太快，資金鍊穩定，整個社會的就業穩定，老百姓有收入來源，地產商的蓋樓再賣樓行為就可持續。
但是最近幾年出現的一些新的社會現象，導致整個房地產交易的環節開始暴露風險。
1.2008年以後4萬億的貨幣信貸資金要刺激實體經濟，銀行突然間手裡的資金猛然增加，銀行要把這些資金貸出去盈利，首先就選擇了房地產行業。這也是房地產企業普遍都能借到很多錢的原因。恆大借到了2萬億和銀行手裡的錢太多有很大的關係。
2.疫情以後，很多行業的經濟內迴圈出現了問題，導致許多人收入降低，失業，對於購房的需求降低，部分人的房貸面臨斷供。
3.整個社會的財富收入分配不均的現象越拉越大，剛畢業的年輕人收入低，對於買房的需求開始延後。
以上這些問題，導致房地產行業的蓋樓，賣房，資金回收，再蓋樓的環節開始出現些許斷裂。
以前正常的時候，地產商可能1年找銀行借1個億蓋1000套房子，一年就能賣出去700套。現在找銀行借了1.5個億蓋了1500套房子，一年只能賣出去500套。
房地產開發商資金收回來困難，某些短期借款償開始還不上，這時候銀行也慌了，對於高負債的地產商開始格外關注。生怕它倒了還不上。
但是，政策又不允許房地產開發商大規模的降價清理庫存樓盤。為什麼呢？
假如房地產開發商開始大幅的8折，7折，甚至6折清理庫存，會迫使更多的房地產開發商加入到打折促銷的行列，同時帶動二手房市場也開始降價。市場上就會出現一輪瘋狂的房子拋售行為，價格越賣越低。
最恐慌的是銀行這邊。
銀行當初貸款給購房者假如是一套市值500萬的房子，購房者本金和房貸只償還到了150萬，銀行還有350萬的資金沒有收回來。假如當初500萬市值的房子，現在房價市場打了一個6折只值300萬，購房者不願意償還剩餘貸款。銀行收回去拍賣，前後總計獲得450萬資金回收，倒虧損50萬。
如果房價越跌，拋售房子的人越多，斷供的人越多，銀行加入拍賣拋售的行列，很有可能因為接盤的人不足迫使售價進一步降低。銀行的虧損進一步加劇。
而銀行手裡面的錢是從全社會居民的儲蓄和機構的存款裡面來，本質上是負債。如果銀行因為房價的暴跌導致虧損嚴重，沒有辦法兌付老百姓的存款，將會面臨嚴重的金融風險和社會風險。
這也就是當前房地產為什麼開始睬剎車（降低負債，降低供給），清理庫存，鼓勵民眾買房的原因。
