能夠真正影響房價走向的因素有哪些？表面上來看，這個問題有點過於龐大，事實上對此不少專家也有不同的看法，例如金融、人口，前者決定了上游資金池的多少，下游決定了金融機構可用於開發商融資拿地和房貸業務的規模級別。至於後者，人口增長就是住房需求的底層邏輯，但隨著變動週期較長，往往大多數人都不會特別去解讀。
當看到這裡時，請問大家的感受是什麼？恐怕就是理想學術，或者說從過去十幾年的案例來看，那些所謂的經濟學家都沒有說對過，那些靠著歷史資料來推斷未來世事變化，這本身就是機率事件。客觀來講，能夠影響市場預期的主要就是2個因素，一個是供給端過度看漲樓市，利用資本力量競爭市場份額，導致房企槓桿過高。另一個就是消費者炒房風氣，當一個人透過買房實現財富自由時，由於倖存者效應的存在，短期內就會成為一個趨勢。
至於如何來量化這個指標，其實大家可以關注M2的走向，央行資料顯示12月末的M2的增速高達9%，創近年曆史新高。對此也許大多數人對於M2並不瞭解，大家可以理解為印鈔速度，這個指數的增加說明市面上的流動資金增加了，至於流向是實體經濟，還是房地產經濟，這一點在資料上得到淋淋盡致的體現。例如在過去20年時間裡，我國城鎮化程序從最初的30%上漲至如今的60%，核算下來有幾億人老百姓進城安家落戶了，在如此龐大的住房需求支撐下，城鎮居民住房擁有率為96%、戶均套數1.5。反觀我國平均房價變化，從最初的2000元平方米上漲至如今的10300元平方米，房貸貸款佔比我國的總貸款54%，也就是說100人負債人當中就有50個人揹負房貸。
如果我們回看本輪調控，樓市確實有點回到6年前的感覺，當然得出這樣的結論並不是憑空猜測，而是有一定依據。從政策角度來看，過去大家熟知的棚改、去庫存，如今卻紛紛被暫停改革，迎面而來的是調控逐漸加碼，例如法拍房加入限購、越來越多的城市紛紛抬高購房資格。你以為這就是結局，但並非如此，2021年調控最大的亮點就是一些創新舉措，例如二手房參考指導價徹底席捲了整個二手房市場，土地集中出讓更是顛覆了土地市場競拍流程。整體來說，這一切的一切都是為了撥正市場的方向。
反觀供給端層面，真相遠比大家想象中的要艱難，隨著央行、銀保監會的貨幣政策限制，金融機構手上的資金相對過去，毫不客氣地說少得可憐。至於開發商的現狀，我只能說前段時間頭部開發商的深圳總部退租就是最好的例子，開源節流、優先保證正在進行中的專案早已成為當務之急。
事實上對於這一點，最近央行明確喊話了，1月18日在相關新聞釋出會上，央行副行長劉國強表示，要把貨幣政策工具箱開大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方，同時現在處於年初階段，我們需要抓緊做事，前瞻操作，走在市場曲線的前面，即使回應市場的普遍關切，不能拖，拖久了，市場關切落空了，後面的事情就難辦，在經濟下行壓力根本緩解前，不利於穩的政策不出臺，有利於穩的政策多出臺。
至於如何理解這句話，說白了就是一年之計在於春，想要完成今年的經濟任務，開頭很重要，政策的重心是求穩，並不是求推進。
當看到這裡時，我們得明白一個道理，那就是貨幣政策大局觀就是求穩定，特別是在國際形勢複雜、美元匯率衝擊下，當下不能有一絲馬虎。其次信貸政策的收緊，就是一個不可逆轉的變化，這也代表著2022年房價改革或成趨勢，嚴格意義上來講，政策調控的目標是消費市場，而信貸政策的目標是開發商，在限制開發商資金的格局下，其資源重心會發生轉移，至少大手大腳拿地已經不太可能。
最核心的是在當下市場風氣緊張的情況下，任何問題都會被放大，這也就是為什麼最近大多數開發商不搞事情的原因。
總的來說，今年樓市會更加簡單，二手房市場已經到了天花板，新房市場也折騰得差不多了。對於購房者而言，買房容易持房難，也許房價會有所波動，也許理財利率有變化，但是房貸卻是實實在在的。
