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閩系愛抱團，世茂曾出手收購泰禾、福晟專案，上海閩系房企去年還召開聯盟會議，但如今陷入困境的閩系開發商們，能等來同鄉救助嗎？
本文由無冕財經（wumiancaijing）原創釋出
作者：方斯嘉
編輯：陳澗
設計：嵐昇
實習生：羅婉兒
房企流動性危機正蔓延在地產圈。
這種現象，在“激進”為特點的閩系地產圈中尤為突出。地產界普遍認為，閩系房企是中國地產的第三大派系，規模僅次於粵系、京津系。長期以來，如同那首膾炙人口的閩南歌曲《愛拼才會贏》一樣，閩系房企一直以激進擴張著稱。
▲閩系房企銷售表現，圖片來自克而瑞地產研究。
跑得越猛，摔得越狠。
1月23日，閩系房企禹洲集團（01628.HK）董事局主席林龍安，在年度交流會上提到，行業正處於“至暗時刻”，鼓勵全員要“背水一戰”。
近年來，內地房地產市場出現債務違約或資金緊張問題，多家閩系房企赫然在列。包括泰禾集團、福晟集團、三盛宏業等百強房企。直到近期，包括陽光城、世茂、禹洲等千億銷售規模的閩系房企，也釋放出資金緊張動態。
寒冬凜冽，多家閩系房企拉響警報器，屬於閩商的地產時代，要落幕了嗎?
閩系開發商“剎車”
閩系開發商這兩年的日子不好過。
2020年，禹洲集團以10.6億元將物業板塊出售給華潤，並質押了總部大樓。但這似乎是杯水車薪。作為境外債發行大戶，禹洲集團至今擁有14筆美元債，累計未償還的本金達到54.98億美元（約349.1億元），利率在6%至12%不等。
面臨債務高壓，2021年1月，禹洲集團提出對即將到期的兩筆美元債進行交換要約。在公告中，禹洲集團提到：“如果無法控制交換票據違約的影響，禹洲公司將不得不考慮其他債務重組方案，也不得不面對破產的風險。” 1月20日，禹洲獲得了美元債展期。
另一匹黑馬陽光城（000671.SZ）也處境艱難。第二大股東泰康人壽減持、執行董事長兼總裁朱榮斌正式離職。最近的一則訊息是，1月19日陽光城集團股份有限公司的控股股東陽光集團，所持陽光城7758.5萬股被司法凍結。
閩系房企的“老大哥”世茂集團（00813.HK），將專案擺上貨架尋求回款。據澎湃新聞訊息，世茂集團放售的專案中，位於上海的專案合計10個，合計報價296億元，放售專案透過抵押等形式已經融資163億元。
與此同時，閩系開發商創始人麻煩纏身。
作為早期“暴雷”房企的泰禾，正陷入債務泥潭。創始人黃其森在2020年4月被列入失信被執行人名單，但資訊不久後被刪除。另有行業訊息稱，陽光城創始人林騰蛟壓上全部身家，力挺陽光城。為了應對債務，陽光城美元債展期後，由母公司陽光城集團擔保，及林騰蛟提供個人擔保。
▲閩系千億房企排名去年集體下滑。
無冕財經研究員觀察到，2021年，閩系千億房企的排名大部分出現下滑，包括世茂、陽光城、融信、正榮、禹洲等明星房企。而這些房企，在市場中，正面臨不同程度的資金緊張問題。
不敢再“拼”了？
行業普遍認為，造成部分閩企現狀的原因，是早期的高槓杆、激進擴張的模式。
一首《天下閩商》的歌曲，將閩商的特點之一總結為“敢冒風險、愛拼會贏”，外界對閩企開發商貼上“愛冒險、激進”的標籤。
愛冒險的閩商，將生意從福建拓展到全國。大部分閩系房企會將總部搬到外地。在9家千億規模的閩系房企中，除了國企建發房產之外，其餘閩企都在上海設定了總部。一些閩企甚至在上海和福建或廣東設定了“雙總部”
這也讓外界不能準確判斷，這是一家上海房企，還是福建房企。
為何閩系房企熱衷外拓總部？
首先，“愛拼才會贏”的意識，已經根植在福建房企的基因中。福建市場顯然不能滿足他們的胃口，於是，閩系房企在達成一定規模後，便開始向外擴張。其次，閩企外設總部有利於獲取優質人才與拓寬融資渠道，甚至是品牌效應。
閩系外拓地有兩個選擇，一個是廣東，另一個是上海。然而，作為地產最大派系的粵系房企在廣東紮根頗深，於是，位於沿海線中部的上海，成為閩系房企的最佳選擇。
將總部搬到上海，為他們帶來看得見的好處。例如，當房企出現資金問題時，位於上海總部大樓可以出售或質押，以此換取現金流。
自媒體“天雷地火說地產”總結到：閩系房企的群像是中國房企野蠻生長、由盛而衰的縮影。
2016年以前，地產界傳言“閩系地產猛於虎”。他們激進的表現在於，在全國各地高價拿地。2014年，泰禾與正榮在上海分別以93%和59%的溢價率，拿下土地專案。這加深了閩系在外界眼中“激進”的印象，可以說“哪裡有地，哪裡就有閩系開發商”。
▲閩系房企全國擴張，圖片來自克而瑞地產研究。
2017年，時任福晟集團董事常務副總裁何建華對媒體直言：“閩系房企的激進是有底氣的。”不過，這樣的“底氣”早已不復存在。
在諸多細節被披露後，外界才得知福晟的高槓杆運作：對外大肆發債，對內融資還承諾高達30%的年化收益率。
2019年時，福晟集團股價閃崩、負債逾期的訊息不脛而走，引起地產圈一場震動。當時，業內擔心，閩系“高槓杆”的後遺症有多大？
果不其然，在資金監管趨嚴、融資埠收緊、行業下行等綜合因素下，閩系房企開始逐漸暴雷，包括福晟、泰禾、三盛、陽光城、禹洲等一眾開發商陸續面對危機。
在此背景下，一貫高歌猛進的閩系房企，正試圖撕掉外界標籤。有企業甚至打出“最不像閩系的閩系房企”的宣傳，以擺脫“激進”的印象。
克而瑞指出：“隨著樓市調控的深入，閩系房企高週轉、高負債的運營模式已無法繼續。更多的閩系房企開始集體剎車，或轉而追求收縮範圍、多元拿地；或注重質量發展；或注重降低債務壓力等等。”
大多閩系房企深知，如今地產界需要的不再是“拼”，而是“守”。旭輝控股集團（00884.HK）董事局主席林中發文稱：“放棄幻想，認認真真降槓桿。未來優秀房企的負債率可能不是70%，而是30%。”
有意思的是，在民企“失意”、國企“撐場”的背景下，廈門國資旗下建發房企正在“攻城略地”。中指院釋出的2021年拿地排行中，建發房產的拿地金額為601億元，拿地面積為509萬平方米，居於閩系房企拿地金額、面積首位。
此外，建發房產2021年全年拿地銷售比為45.06%，超過拿地銷售比40%，超2021年50家代表企業拿地銷售比均值21%，屬於積極拿地的房企。
值得注意的是，在今年1月，建發發布的票據募集說明書中指出：“隨著公司經營規模的不斷擴大，公司負債總額也有所增長，若未來負債規模繼續增長。”建發房產亦提示了資產負債率較高等風險，指出2018-2020年底及2021年3月末，建發房產合併口徑資產負債率分別為75.35%、78.00%、78.26%和79.17%。
如此看來，閩系開發商“愛拼”的時代，還沒有過去。
抱團互助，有用嗎？
閩企的另一個標籤是“團結互助”。分析指出，閩企具有海洋性民族的特徵，具有冒險心態，家族觀念深厚，積極抱團。
2021年9月，面臨行業壓力的閩系房企大佬們，在上海開展了一場“在滬閩商地產聯盟”會，參會的包括旭輝集團、陽光城集團、融信集團、中駿集團、寶龍地產、弘陽集團、三盛集團、大唐地產、大名城、中庚集團、港龍地產等。
實際上，閩系開發商也分有不同派系，例如廈門起家的南派，以及福州起家的北派。在一定時期，閩商彼此間互助頻繁。2019年起，閩系房企龍頭世茂集團相繼收購了“同鄉”泰禾、福晟的專案或公司。
▲閩系房企主要分為南北兩派。
與此同時，閩企又因為成長路徑不同，大致可以分為港澳歸閩派、歸國派及本地派。
在港澳歸閩商人中，例如世茂集團的許榮茂、禹洲集團的林龍安年輕時在中國香港起家，都有“太平紳士”的頭銜。許健康在澳門創辦寶龍集團，回大陸發展後，早期將福建作為主要陣地。這些從香港、澳門歸來的商人實力強大，例如許榮茂在2021年7月便受邀登上天安門城樓。
陽光城的林騰蛟、融僑集團的林文鏡都是“僑商”，具有強大的海外資本實力。在2010年時，時任中國銀監會主席劉明康便前往林文鏡住處拜訪，直言融僑利用自有資金和銀行的支援，沒有上市，卻在2009年能夠做到全國20強，著實不容易。
林騰蛟生於歸國華僑家庭，他曾說：“我本來也是作為家族事業繼承人，但我沒接，我回國了。”除了陽光城集團外，林騰蛟的另一家關聯公司“陽光龍淨集團有限公司”被評為“2021年福建百強企業”第五名，排名僅次於興業銀行。僑商的資本實力顯露無疑。
閩企的另一派是本地派，這一派系家族成員關聯緊密。最被外界熟知的，是歐宗榮、歐宗洪這對“莆田兄弟”成立的正榮、融信。這些閩系企業大多以家族成員、同鄉為核心，同時任用部分職業經理人。
例如正榮地產創始人歐宗榮讓出的董事長之位，委與同鄉黃仙枝，將管理權交給其團隊，並安排兩個兒子擔任正榮地產非執行董事。寶龍集團的管理層家族化色彩濃厚，包括創始人許健康，及其兒子、女兒、兒媳等人都在企業內任職，因此被外界稱為“家族化地產王國”。
此外，中駿集團的黃朝陽、金輝集團的林定強、泰禾集團黃其森、福晟集團的潘偉明等人，都是在時代的大潮中，勇猛撈金的閩商代表。
值得關注的是，地處福建的閩商，一直有強大的民間資本作為後盾。“中國房評報道”指出，福建民間借貸信用很強，缺錢了，打個白條就可以互相借錢融資。這種環境造就了閩系房企極強的融資天賦，隨之而來的是高負債率的高速發展。
不過，依靠閩商互救，顯然力量不夠。即使閩商擁有眾多資源，在地產下行時，逐利而行的財團們並不會盲目投入。正如克而瑞所指：“閩系房企的激進與穩健，都與中國房地產市場的大環境深深捆綁。”
