黎明似乎要來了，但可能有人還是倒在黎明之前。
這幾天，LPR降息、高層給房地產打氣，房地產的境地似乎有所好轉。
但中國奧園公告宣佈，將不會支付1月20日到期美元債剩餘本金和利息，正式進入海外債務重組階段。
而閩系房企禹洲集團則在一週之前開啟了“威脅式爆雷”：如果不讓我遲些還錢，我就要爆雷了；即便可以遲還錢，還是有可能爆雷。
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而另一家TOP 20房企中南置地，最近也宣佈了兩件大事：
將上市只差臨門一腳的中南服務，賣給華潤永珍生活；原先定下的股票增持計劃，控股股東執行了一年僅完成了1/3，申請延期一年。
兩件大事都指向了一個共同的事實——中南建設也挺缺錢！
圖源：中南集團官網，中南集團創始人陳錦石
賣物業公司與增持計劃延期
1月20日晚間，華潤永珍生活公告，收購中南服務100%股權，代價待由訂約雙方釐定並最終協定，但不得高於人民幣22.6億元。
房企在困難的時候，選擇賣掉物業平臺，這在過去一年裡已經不是什麼新鮮事，但在中南建設身上，情況卻有點特殊。
因為，在此之前，中南服務已成功透過港交所聆訊，距離上市僅一步之遙。
上市臨門一腳依然選擇“賣身”，外界普遍認為，中南服務的選擇出乎意料。
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中物研協總經理楊熙認為，中南服務之所以作出這樣的選擇，或許是因為，華潤永珍生活收購中南服務給出的對價，比中南自己去上市可能都要高。據此次對價和此前中南服務招股書財務資料，華潤永珍生活給出了近13倍PE的估值溢價。
楊熙指出，目前，市場上類似中南服務這種型別的物業公司，市盈率可能10倍都不到。很多待上市物業企業，15倍PE都發不出去，還只能賣25%的股份，而中南服務這次賣出的是100%的股份，有助於中南快速回籠資金。
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於同一時間，中南服務的母公司中南建設還公佈了一件事，公司控股股東中南城投原承諾於2021年1月13日起至2022年1月12日間的可交易日，透過公開市場增持不低於1%、不高於2%中南建設股份的計劃，現因政策調控、市場調整、疫情及自身具體情況等因素影響，僅累計增持0.37％（14,239,327股）。
對此，中南城投向投資者表達深深歉意，並申請中南建設召開臨時股東大會，審議延長其增持承諾的實施期限至2023年1月12日。
說財貓粗略計算了一下，中南建設去年的股價基本在4港元-8港元之間，取中位數6港元計算，中南城投增持1%股權的代價約為2.3億港元（1.87億人民幣），最終僅完成了0.37%，缺口約為1.12個億元人民幣，按照中南建設現在不到5港元的股價，甚至可能都不用1個億。
寧願違背對股民的承諾也要申請延期，連 1個億都掏不出來了，中南建設控股股東的情況，可想而知。
負面傳聞下的中南建設流動性危機
事實上，中南建設缺錢，此前早有徵兆。
此前於2021年11月11日，便有訊息稱，2000億銷售規模房企中南置地要求6級以上員工出資30萬元，幫助公司度過難關，“需要區域、城市公司、部門認領金額，再由下級單位分攤到6級以上員工個人頭上”。
12月初，市面上突然傳出訊息稱，“中南建設被曝流動性困難，中南服務二次遞表或受影響”。一份有關收購事宜的檔案也印證了中南建設的流動性危機。
該檔案指出，受到恆大事件影響，牽連中南建設處於流動性困難，要求市國資委、金融監管局、城建集團、海門區等單位，按照依法、合規、可操作性的原則，深入研究、嚴謹制定對中南建設部分資產的收購方案。同時合理確定收購價格，邀請兩家以上權威機構進行評估，力所能及幫助中南建設度過難過。
據瞭解，由於中南建設除了房地產業務以外，還有一部分營收來自建築業，相比同行，中南建設更容易受房地產行業流動性緊縮的影響，因其還面臨來自建築板塊其他開發商的潛在財務風險的傳染，比如去年爆雷的恆大。
據標普估算，中南建設的應收賬款中有約10億元來自中國恆大集團。如果將已竣工但仍未滿足支付條件的專案計算在內，該金額可能更高。
圖源：視覺中國 已授權
同時，中南建設被爆出商票逾期拒付，不少持有中南建設商票的人在網上曬出了自己被中南建設拒付的商票。有媒體統計，中南建設的拒付票據數量454筆，總金額達4.78億元。
對於上述種種傳聞，中南建設均予以否認。但即便僅從財報來看，中南建設的情況也不容樂觀。
根據三道紅線新規，截至2021年6月底，中南建設淨負債率為95.27%；扣除預收賬款後的負債率為 77.42%；扣除受限資金之後的現金短債比為1.03。
雖然三道紅線僅踩中一條，但報告期末公司在手現金為269.7 億元，中短期借款和一年內到期的非流動負債為209.0 億元，扣除受限資金之後公司的現金短債比僅為 1.03。
這一數值，在TOP50房企排名中，僅次於已暴雷的那幾家房企，不得不說是一個非常危險的訊號。
此前於11月15日，國際評級機構標普便宣佈，下調中南建設長期發行人信用評級至"B-"，展望下調至"負面"。
標普認為，由於信貸和監管收緊導致合同銷售疲軟，中南建設的現金流穩定性面臨更高風險。由於土地儲備不足，該公司的利潤和土地補充需求下降，這將推動其槓桿率在未來12-18個月內上升至7倍。與此同時，在當前市場下跌趨勢下，中南建設融資渠道的減弱也將帶來風險。
江蘇黑馬的矇眼狂奔後遺症
作為江蘇最大房企，中南建設旗下地產平臺中南置地，曾經是行業內最有名的黑馬之一。
財報顯示，2015年、2016年，中南置地還是一家規模只有2、300億的房企，但在陳凱等明星職業經理人加入後，中南置地的規模如同坐上了火箭般，開始突飛猛進。
2017年，中南置地實現銷售額963億元；2018年，中南置地實現銷售額1466億元；2019年，中南置地實現銷售額1961億元；2020年，中南置地正式突破兩千億，銷售額達到了2238億元。
規模飛速躍升的背後，是大手筆的拿地和激進的擴張。
財報顯示，2016年，中南置地母公司中南建設的新增土地面積還僅為488萬平方米；2017年，這一數值就翻了三倍，達到了1499萬平方米。當年，中南置地的拿地金額高達627億元，是其營收的兩倍。
2018年、2019年和2020年，中南建設的新增土儲面積分別達到1595萬平、989萬平和1523萬平，均是一個不低的水平。
職業經理人的加持以及大手筆的拿地擴張，助推了中南置地規模的飛速提升。但與此同時，中南建設的負債水平也開始水漲船高。
財報顯示，中南建設的資產負債率長期維持在85%以上的高水平，中南置地規模擴張最激進的2017年、2018年，其資產負債率更是一度高達89.81%、91.69%，接近爆表。
同時，其淨資產負債率也長期維持在150%以上，直至近兩年才逐漸下降至100%以下，但仍維持在95%以上的高位。
負債率高企的同時，中南建設的盈利能力也長期讓投資者擔憂。
財報顯示，長期以來，中南建設的利潤率一直處於行業較低水平。近5年多以來，中南建設的毛利率從來沒有高過20%，淨利潤更是低到貼地，一度只有一兩個點，最高也不過9.93%。
在行業行情好的時候，中南建設的盈利表現都尚且如此，又怎麼去期待行業下行的當下，中南建設的表現能好呢？
這樣的盈利能力，也決定了中南在行業的下行期，降價銷售、以價換量的空間將十分有限。
中南建設最新公佈的銷售資料，已經證明了這一點。
資料顯示，2021年中南建設累計合同銷售金額為1973.7億元，同比減少11.8%；銷售面積1,468.6萬平方米，同比減少12.9%。
在多年的矇眼狂奔之後，中南建設似乎正承受著多年盲目高槓杆擴張所帶來的後遺症。
它會不會成為下一家爆雷的房企，說財貓將持續關注。
