搞明白這個問題，其實只要看明白幾個趨勢，就能得出自己的判斷，畢竟任何市場，都是有規律可循的，樓市也不例外。
趨勢1：前兩年“躺平”的房企
2020~2021年，熟悉樓市的都知道，這兩年間，受疫情影響的並不只是餐飲、酒店行業，房地產行業也是經歷了“寒冬”，一些房企傳出暴雷訊息，兌付不了到期債務，市場面，人們心目中“房價永遠漲”的概念開始鬆動，再也沒有“大而不能倒”的房企。
說到底，就是市場預期開始發生轉變了。人們不再堅信買房能夠穩賺，更加擔心買到爛尾樓、停工房，買到交房質量不過關的小區，於是，不少人收縮起了自己的購房置業計劃。
一些“炒家”的投資需求更是被套在半山腰，看看各大城市二手房的環比增減量，就知道了，有些小區量價齊跌也未必能成交。
房企供應端，面臨這樣的市場，很多房企開始“躺平”，不拿地或者縮減拿地計劃，一些房企開始“精兵簡政”，投拓部門往往是最先被最佳化的分支。
所以，2020~2021年，不管是需求端，還是供應方，都沒有太大的動力買房、拿地，市面上可供挑選的優質新樓盤，也屈指可數，有的甚至賣成了現房，都還沒售罄。
當然，這也意味著有很多購房需求是被壓抑下來的，未來的釋放可能會表現出不小的勢能。
趨勢2：降準降息
2022年1月還沒結束，央媽就釋放出了寬鬆訊號，降準又降息，如今，5年期以上LPR報價降至4.6%。
以100萬貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，LPR為4.65%，此時月供額為5156元，而利率調整後，LPR為4.60%，此時月供額為5126元。
銀行的信貸額度可能會進一步走向寬鬆，未來市面上的錢，就不會像此前那麼緊張了，這也能釋放不少的消費力，刺激一些新的需求出來。
社科院釋出的《中國住房發展總報告（2021-2022）》顯示，預計2021年第四季度到2022年全年，住房市場在空間上再加劇分化並表現出複雜和多樣性。
人口持續流入、收入持續增長的一、二線城市以及都市圈和城市群的城市預計在2022年二三季度有顯著的回暖；人口持續流出、收入增長放緩的三四線及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面臨持續下行。
這意味著，房價變化趨勢，將可能出現分化，一二線城市、都市圈城市群的城市，市場回暖的機率較大，而三四線和一些低線城市、人口淨流出城市，房價下行的壓力還是很大的。
趨勢3：不婚率提高、生育率降低
這個趨勢其實同樣也是指向了房價在空間地域上的分化。
因為不婚率提升，生育率降低，總人口增量雖然變少了，但是城市內部的“內卷”會逐漸得到改善。
特大城市、大城市的人逐漸少了，對於人才引進、落戶的需求也會逐步放寬，而這又將吸引低線城市的人口湧入。
在過去，結婚率、生育率都很高，各個城市都不缺人口，而如今，原本在三四五線城市打拼的人才，如今在一二線城市同樣能夠落腳立足，因此，可能會出現三四線以下城市的人口，流向一二線城市、都市圈的現象。
未來，在不婚率提高、生育率降低的背景下，大城市對小城鎮的人口虹吸力度會更明顯一些。
因此，一二線城市的購房需求，還是能夠得到相對較為可觀的補充和迴流的。
只要看準了以上三大趨勢，不管是供需面，還是市場面、資金面，基本上對於2022年以後的5年，房價是“金價”還是“蔥價”？哪裡的房子貴如黃金？哪裡的房子便宜如大蔥？就能有一個初步且邏輯自洽的判斷。
