剛剛，中國人民銀行釋出公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，央行將下調1年期LPR10BP，5年期5BP，降低基點之後，1年期LPR最新報價為3.7 %，5年期為 4.6%。
這是繼1月17日，央行宣佈開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作，下調中標利率10個基點之後，央媽又一次向市場“發糖”。
值得注意的是，在此次LPR公佈之前，市場曾猜測1年期、5年期的下調幅度分別為10BP、5-10BP。從現在降息結果看，央行寬鬆力度比預期一樣。
受利好訊息刺激，今日早盤股市競價飄紅，大部分房地產企業上漲。
LPR和房貸利率有什麼關係？
自去年4月份創下單月最大降幅之後，LPR就一直保持著“不動如山”的狀態，直至去年12月20日，央行下調1年期LPR 5個基點至3.8%，才成功打破19個月的“靜默”。而5年期LPR則一直堅挺了20個月，直至今天，才從4.65%的臺階上滑落下來。
相比於1月17日MLF基準的下降，此次LPR寬鬆更受市場關注，對房貸的影響更直接。
為什麼這麼說？
首先來看看MLF、LPR與房貸利率的關係。
眾所周知，MLF在江湖上又被稱為“麻辣粉”，它是一種中期借貸便利工具，普通人需要借錢的時候，會向商業銀行借，銀行缺錢的時候，可以選擇向央行借，MLF就是在央行和銀行之間使用。
而LPR則被稱為是“兩盤肉”，是貸款利率的“底”，因此也叫基礎利率。一般來說，我們還的房貸，其利率就是在LPR這個底的基礎上，加上各大銀行自己的利率加點得出來的。
而怎麼LPR這個基數怎麼確定呢？就與MLF有關了，它是在MLF利率的基礎上，加上18家銀行每月的報價平均加點得到的。而這18家銀行就相當於“民意代表”，或者叫做“參考樣本”。
也就是說，LPR“兩盤肉”是直接影響你房貸利率的最直接資料，而MLF“麻辣粉”只是一個間接的資料。
所以，當本月17日官方宣佈下調MLF基準的時候，市場就對LPR和房貸利息的下調就有樂觀的期待。
如今，靴子落地，一切都如“房奴”們所願。
對房貸減負有多大？
相比於主要影響流動性貸款的1年期LPR，下調5年期LPR對降低社融成本的覆蓋面更大。隨著此前LPR改革的推進，目前銀行存量貸款和新發放貸款中，個人按揭貸款、企業中長期貸款等絕大多數都是使用5年期LPR作為貸款利率的定價基準。
從上文的計算公式看，確定房貸最直接的資料主要有兩個，一個是5年期LPR，一個是銀行自己的報價加點。
在放鬆銀根，加快放款的背景下，央行LPR下調，大機率也會讓銀行保持步調一致，進行適度寬鬆，從而帶動房貸利率的下行。
據不完全統計，截止到1月19日，廣州的首套房貸利率約為5.55%-6.0%，無論是四大行，還是其他商業銀行，利率呈明顯下降趨勢。
另外，二套的房貸利率也比去年12月份有所回落，其中農業銀行下調了30BP左右，降幅最大。
如果各大商業銀行報價加點保持不變的話，LPR下調5BP，那麼就相當於房貸利率會集體下降0.05%（1BP=0.01%），像工行，其首套執行利率就會變成5.8%。
如果買房需貸款300萬，共分30年期按揭，在LPR調整前，房貸利率為5.85%時，月供額則為17698元。而在LPR調整後，利率為5.80%，此時月供額為17602元。如此計算，月供額減少了約96元。若考慮到商業銀行可貸資金後續更加充裕、利率有進一步下調的空間，那麼類似減負效應將更為明顯。
除了對房價有減負作用之外，此次央行降息，對於市場還有提振景氣度的影響。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：
第一、從房企角度看，中長期貸款資金成本將進一步降低，進而鼓勵房企願貸敢貸，較好啟用房企2022年的投資和新開工意願。
第二、從購房者來說，房貸利率成本進一步下調，將進一步啟用合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產行業景氣度的提升，助力房地產行業朝更穩的方向發展。
遠不止降息那麼簡單
需要指出的是，隨著經濟下行壓力不斷增大，自去年12月份以來，央行已經先後進行過多次降息，包括支農、支小再貸款的非定向降息以及1月17日下調MLF基準等。
面對嚴峻的形勢，相關部門近期曾表示：“各方面要積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前”。央行此次降息，正是在落實“穩預期、穩信貸、穩信心以及政策前瞻性”的要求。
確實，相比上一次5年期LPR降準，今年的寬鬆調控比普遍市場預期時間提前了一個月，甚至央行LPR資料釋出的時間，也從過去的每月20日上午9:30調整為9:15，這一行為恰恰也彰顯了高層“政策提前發力”的精神。
此外，本輪降息，也表明了官方對於金融調控的政策正在逐步放開 。在今年1月18日，國新辦釋出會上，央行副行長劉國強就指出，貨幣政策要充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些。
這對房地產行業意味著，後續房企緊繃的融資端或將有所改善。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就表示：“資金面會更加寬裕，尤其是包括房企的開發貸款等，後續能夠實現更好的覆蓋，真正促進房企開發端資金面的充裕。”
一些外媒昨日也曾報道稱，國內目前正在起草適用全國的規定，放鬆對房地產開發商使用預售監管賬戶資金的限制，以緩解地產行業流動性壓力。
