大約一週前，“三線四檔”即“三道紅線”迎來了週年之日。
一年前的8月20日，針對房地產企業的“三道紅線”試點啟動，這讓曾因槓桿而創造無數規模神話的房地產行業駛入新的篇章。無疑，一年時間，金融紅利時代正式宣告結束，過往的商業模式也因為“三道紅線”的出現而快速糾偏。
或許有不捨或不甘，踩線房企還是紛紛被迫改變了過往的行進軌跡，而以往自律的房企則憑藉綠檔穩步前行，繼續將主動權握在自己手中。
可以看到，過去數年被視為“保守”的財務盤面，如今成為企業交出穩健答卷的底氣。這其中，龍湖集團算是一位“模範生”。過去5年間，這家企業始終保持“三道紅線”的綠檔水平。
業績報可見一斑。上半年，龍湖集團在各主要航道維持既定投資節奏的背景下，其整體財務指標依然穩居“三道紅線”綠檔。截至上半年末，淨負債率較去年同期進一步下降至46.0%；現金短債比達到5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.91），剔除預收款後，資產負債率為68.3%，借貸成本為4.21%，再創新低。
在進入“他律”的新市場環境下，曾經的“自律”為企業在競逐中贏得一定先機，正如龍湖所言，“不好過當中，比誰能活下去；把不好日子當成機會過起來，反而是我們的機會。”
持續穩健，各航道營收持續上行
從“黃金十年”到“白銀十年”，一路走來，近年來零星房企的業績暴雷，已經讓投資者們“少增即虧”的印象開始淡化，而在今年上半年，固有的印象迎來顛覆性的改變——在滬深A股披露業績預告的房企中，四成均預計在上半年出現虧損。
隨著房地產市場從“野蠻生長”到平穩發展，行業紅利的消失擠掉了原本房企業績中的“運氣成分”，個體間戰略方向、管理能力的積澱，開始左右行業分化的程序。
8月25日，龍湖集團交出了上半年的成績單。相較於行業內多數企業，龍湖這份延續過往穩健風格的答卷，尤顯可圈可點。2021年1-6月，龍湖集團實現營業收入606.2億元，同比增長18.5%；歸屬於股東的淨利潤為74.2億元，剔除公平值變動影響後之股東應占核心溢利61.8億元，同比增長17.1%；毛利率27.7%，結合行業整體毛利率向“製造業”看齊的大環境下，這一水平依然位於行業中上游位置。拆分來看，龍湖集團地產開發業務實現營業收入518.4億元，同比增長14.6%，過往數年銷售額的提升以及專案的順利交付結轉，為收入提供保障。
從經營性業務來看，過去幾年，龍湖集團經營性收入均保持著可觀的增速，在2017年約45億元左右的基礎上，行至2020年已超過了150億元。在今年上半年，疫情等外部影響減弱，龍湖集團經營性業務加速升級，實現收入87.8億元，同比增長49%。
其中，物業投資業務不含稅租金收入47.8億元，較上年同期增長42.4%，物業管理及其他收入40.0億元，同比增長58%。
在龍湖的字典中，經營性業務又被稱之為“服務引擎”，並被寄予了極高的期待。對於龍湖而言，“如果開發引擎代表當下，服務引擎則代表未來。”
無疑，穩定的經營性收入，可以為房地產企業提供了跨越週期的能力，不僅僅是龍湖，同樣是多數房企所孜孜以求的方向。
根據國際通用經驗，城鎮化率達到70%地產行業便將結束高速增長，取而代之的是存量市場為主導的新市場格局，而60%-70%則被普遍認為是一個增量與存量並行的過渡階段。2020年，我國常住人口城鎮化率已經達到60.6%，顯然，一個圍繞需求端變化的全新競爭環境，正緩緩拉開帷幕。
如今，龍湖豐富的經營性業務已築起寬業務圍欄，在龍湖看來，“分散風險的功能是有的，更重要的是關注機會。”
在服務引擎驅動的黃金時代裡，強化經營性收入無疑契合未來消費升級、服務升級的社會需求，當然這也符合龍湖長期主義的基因。在2020年經營性收入超過150億元后，龍湖還有著更長遠的規劃，不久的未來，龍湖服務引擎收入將實現達到千億量級。
