1月21日，碧桂園釋出公告稱，公司已成功發行於2026年到期的39億港元可換股債券，票面利率4.95%。
自2021年三季度後，中國民營房企在各類融資渠道上一度全部冰封。而碧桂園成功發行的的這筆可轉債成為一個重要節點，這標誌著優質民營房企在融資市場重新獲得信賴。以2021年銷售額計，碧桂園排在行業首位。
4.95%的票面利率雖然較碧桂園本週四收盤價溢價16%，但在當前市場信用並未完全回暖的背景下，對於碧桂園而言屬於較低成本。一個可參照物件是碧桂園在2018年發行的一筆以港元計價的可轉債，當時面利率較換股價溢價了30%。
這說明了投資者對中國優質民營房企信心迴歸，且質地較好的中國上市民營房企股票和債券最近都有所反彈，這為發行可轉換債券創造了一個合適的視窗。
碧桂園賬面現金充裕，此次可轉債的發行主要原因更多是持續最佳化債務結構。該筆可轉債若悉數轉換債券，債券將可轉換為4.81億股股份，相當於公告日期該公司已發行股本約2.08%及經發行轉換股份而擴大的公司已發行股本約2.04%。
2021年，中國地產業的增長曲線高開低走，大起大落。去槓桿是非常痛苦的，但終結泡沫是一件好事。整個行業應該慶幸，系統性風險的可能性已被排除，且住房市場大幅回撥、房價大跌這種最壞的情況也並未出現。
最後一個季度，一系列政策修復與監管層的友善表態正在校正市場的悲觀情緒，增強銀行等金融機構、資本市場和購房者的信心。
2022年的壞訊息可以展望：築底尚未完成，出清還會繼續；但好的趨勢已經形成：分化正在加速。穩健優質的頭部房企被鼓勵獲得有區別的金融扶持，透過兼併購讓強者更強已經成為最主要的行業出清路徑。
過去4個月，已先後有4輪相對集中的化解政策出臺，包括：（1）9月，央行提出 “兩維護”，以“保按揭”為重點的首輪支援政策開始；（2）10月，央行相關負責人就房企融資問題表態，外管局開設境外債償還綠色通道等，政策由需求端的“保按揭”擴充套件到供給端的緩解房企流動性壓力；（3）11月，央行再次發聲、交易商協會放寬房企發債等，政策對房企融資的支援力度明顯加大；（4）12月，五部門就恆大問題表態，隨後政治局會議和中央經濟工作會議定 調“促進房地 產業良性迴圈和健康發展”。
與2008、2015年的無差別施救不同，這一系列政策展現出的最大特點是引導市場“自救”，以實現行業內部的 “優勝劣汰”。在融資端，無論是銀行貸款還是公開市場債券融資，面向優質房企的閘口重新開啟，但出現債務違約或財務風險較大的房企依然未有融資回暖跡象。
比如，從一級發行來看，在11月份，地產債發行金額明顯增多，根據彭博資料，國企房企淨融資在此前三個月為負後重新開始轉正。到了12月，優質民營房企在融資端開始破冰。如碧桂園透過“21碧地04”“匯宇 1A” 公司債和ABS籌集了12.84億元資金，一家就佔據了所有民營房企在當月融資額的近三分之一。當月獲得融資破冰的民營房企只有碧桂園與龍湖。
從12月份的債券稽核進度看，各品種的地產債稽核均在加快，包括前期發行較緩慢的供應鏈 ABS、尾款 ABS 等，雖然稽核推進的專案集中於國企，但民營優質房企也已在列，如發行金額最大的碧桂園2021年度第一期中期50億元票據也已進入“反饋中”狀態。
以恆大違約為節點的資金市場凍結近兩月後，碧桂園作為民營房企的融資破冰具有風向標意義。這代表著金融機構重新願意給優質民營房企提供彈藥。其中邏輯也並不複雜：
因優質民企的運營效率遠高於國企央企，一旦受益，則存在較大機會。
由於 2022年一季度為償債高峰期，預計優質民營房企的融資環境大機率將進一步獲得大幅邊際寬鬆，尤其是能夠得到金融機構提供兼併收購金融服務的優質房企的融資優勢會繼續放大。
在過往數十年中，作為一個充分競爭的行業，房地產業對房企進行國營與民營的性質區分從未像當下一樣明顯。何為國企很好理解，但何為優質民營房企則倚仗市場投資機構的風險評估，並無官方名單。
12月份，銀行間市場交易商協會對於申報中期票據設定的准入標準是：中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業。但是，並未在A股上市的碧桂園首次在銀行間市場交易商協會申報註冊“中期票據”，發行額就高達50億元，僅次於中海第二、三、四期中期票據的總計100億元。
也就是說，所謂優質民營房企在融資主體的評估中，從近幾個月的融資能力來看，如果以碧桂園為樣本，歸根結底是要具有穩健的經營情況、健康良好的財務指標以及較高的信用評級。
首先，沒有什麼比回款更重要了。按照克而瑞在12月31日釋出的資料，在整個2021年，碧桂園不論是全口徑銷售額還是權益銷售額都位列第一位，分別達到7588億元、5571億元。尤其是市場急轉直下的下半年，碧桂園7-11月連續5個月的全口徑單月銷售額都保持在了500億元以上。操盤金額和操盤面積也保持在第一位。
碧桂園在內部執行的是回款考核機制，如果以其過去連續6年實現的超90%的回款率來計算，在2021年，其回款金額應在5000億元以上。
在2021年，觀察一家房企的財務穩健程度，指標之一是看其債券價格，財務風險起先爆發於債券價格大跌。而穩定債券價格的關鍵舉動是企業的回購能力，因這需要直接拿出佔用現金流的真金白銀。而僅在12月份，碧桂園就已兩次回購其美債。
當然，這背後難能可貴的是保持良好的信用評級。在2021年，穆迪、惠譽等國際主流評級機構對中國相當數量的房企做出了評級下調或負面展望。而作為一家高週轉為特點的房企，碧桂園維持住了投資級評級，關鍵原因是這家房企在業內所具備的極強的財務管理能力和流程管理能力，保障了在安全線之上的穩定充裕的現金流。
從短期看，整個行業目前仍處在艱難度過流動性危機階段，困擾較多房企的資金鍊問題料想將在2022年持續。對於優質房企，雖已無需擔心資金鍊問題，但能否修復長期價值，依然要看其是否具有跨越週期能力。
我們可以參考的關鍵指標是房企是否依然在擴充土儲。這決定了當市場回暖後，一家房企的後勁。按照克爾瑞的資料，在2021年1-12月，碧桂園新增土地價值及面積分別為2063億元及5971萬平方米，位居行業第一，緊隨其後的是萬科、保利發展。在拿地金額排名前十的房企中，民營房企只有三家：碧桂園、龍湖、融創。
如果以恆大違約、房產稅等利空訊息使得市場急轉直下的9月份為節點，之後的9-12月新增貨值前十名中，民營房企有四家：龍湖、碧桂園、新城、金地。龍湖與碧桂園的新增貨值都在500億元以上的量級，新城與金地的量級則在百億元之下。
從2021年第二、第三輪招拍掛的溢價情況來看，地房比、溢價率都在持續下降，且預計未來將長期保持，一家房企只要具備能持續拿地，至少有兩點效應：即便未來房價小幅下跌，這部分土儲的利潤率也將有相對較高的利潤率保障；在行業規模不斷縮小的情況下，不斷擴大市佔率，獲得紅利。
2022年將是地產行業的加速分化之年，房企因流動性危機完成出清已為時不遠，在流動性危機中被誤傷的房企也有望獲得市場更加公 允合理的定價。
要相信：在歷史的長河中，發展和前進依然會是主基調。
