01
沒有任何意外，央行“降息”了!
1月20日，央行宣佈2022年首期貸款市場報價利率(LPR)：
1年期LPR下調了10個基點至3.7%，5年期LPR下調5個基點至4.6%。
5年期LPR，簡單理解就是房貸的基準利率，5個基點，看似下調幅度很小，卻是極強烈的訊號釋放。
2020年的2月20日，在疫情最為肆虐的時刻，整個國民經濟陷入快速下跌的恐慌期，5年期LPR也曾降了5個基點以穩定市場信心。
此後，中國房地產市場逐漸企穩，並在“房住不炒”的主旋律中，許多城市的房價也逆勢上漲了一大波。
如今時隔20個月，在房地產市場信心最脆弱的時候，5年期LPR又開始降了，目的顯而易見，接下來就看傳導到房地產市場的實際效果了。
在一片悲觀情緒中，穩定房地產市場的信心保衛戰，正從廟堂之上開始蔓延。
02
幾天前的國務院新聞釋出會上，央行副行長劉國強 “哀莫大於心死”的言論廣為流傳。
這位央行副行長指出，當前重點的目標是穩，政策的要求是發力。要把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方。
避免信貸塌方，結合當下指的大概就是地產債和城投債，相較於有地產政府託底的城投債，來自民營房地產企業的債務危機顯然更為緊迫。
截止目前已經有包括恆大、富力、華夏幸福、泰禾、佳兆業、新力、藍光等20多家頭部民企債務危機被揭開。
事實上，除龍湖、濱江等少數民企外，其他大多數的民企也都在生死存亡的邊緣掙扎，中資地產美元債市場的哀鴻遍野甚至驚動了太平洋彼岸的美聯儲，我們用“信用塌方”來形容當下民營房企的債務危機並不過分。
“及時回應市場的普遍關切，不能拖，拖久了，市場關切落空了，落空了就不關切了，不關切就“哀莫大於心死”，後面的事就難辦了。”
央行副行長的喊話並沒有點名說給地產圈，但資本市場卻已經用地產股的大漲來行動了。
03
當然，刺激地產股大漲的不止央行副行長不漏題的喊話，還與一則傳聞有關。
近日路透社香港報道，在國務院金融穩定發展委員會指導下，住房和城鄉建設部以及其他主管機關正起草新規定，放寬開發商對商品房預售資金的使用。據知情人士透露，新規定將放寬開發商使用預售託管帳戶中的資金以協助履行債務、付款給供應商，以及做融資操作。
倘若該報道為真，那麼對房企帶來最為直接的利好就是專案上受限的預售監管資金將部分釋放出來，充盈房企的流動資金。
此前，各地方政府在恆大債務危機爆發後，為避免當地專案出現爛尾問題，而突然加強專案預售資金監管。但對於房企而言，它不是一個專案，而是無數專案的集合，並利用專案節點的不同讓資金高效率的運轉。預售資金受“限制”直接切斷了專案間的資金關聯性，進而引發了高週轉房企的現金流動性危機。
其實，看看那些陷入債務危機的房企，幾乎每一家的銀行賬戶裡依然躺著幾十億甚至上千億的現金，但卻被各地的政府政府以預售資金監管的名義限制住了。
很多房企都在熱切地期待能夠由中央層面牽頭對地方政府的行為進行糾偏，以解決預售資金被“凍結”而導致的流動性問題。
據悉，已經有一些地方政府開始放鬆預售資金監管，比如在山東煙臺日前下發通知按照開發企業信用等級的不同將商品房預售監管資金留存比例降低3個或5個百分點。
而在四川省眉山市，商品房預售資金監管額度放鬆的力度更大，上一季度信用等級為A級開發企業可上浮10%商品房預售資金使用額度。
或許，接下來將會有更多的城市放鬆預售資金監管，也並不排除中央會出臺適用於全國層面的商品房預售資金監管新規。
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在解決房地產債務危機這件事情上，恆大是個非常關鍵的風向標。
央行金融市場司司長鄒瀾日前表示央行堅持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作。
而廣東省代省長王偉中在政府工作報告中稱，按照市場化、法治化原則，穩妥推進恆大集團等房地產企業債務風險化解處置。
在廣東省政府進駐恆大，並設立風險化解委員會的一個多月時間裡，包括江蘇徐州、山東煙臺、雲南昆明、湖南邵陽、廣東佛山等全國範圍內的恆大在建或在管專案相繼被出售，接盤方多為央企和地方國企。
沒錯，央企和地方國企正在頻頻出手拯救陷入債務危機的房企，不僅恆大的許多專案被他們接盤，融創昆明、武漢等地多個專案也被華髮、首創、武漢城建等地方國企接盤。
事實上，為了鼓勵和支援他們收購出險房企的專案，此前央行和銀保監會曾釋出《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，將併購貸款不再計入“三道紅線“相關指標。
不出意外，接下來，我們將聽到更多關於出險房企專案被央企、地方國企承債式收購的新聞。而這，也被看作是解決化解出險房企債務危機實用且有效的手段。
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當然，最近地產圈聽到的好訊息並不止於這些，比如國家發改委日前釋出的《關於做好近期促進消費工作的通知》，直接將促進住房消費健康發展列為近期10大工作之一。
廟堂之上，為了穩定房地產市場的信心，都在持續發力，房地產政策的反彈已經顯而易見，然而，政策面的反彈回暖目前來看，並未帶來中國房地產市場的觸底反彈。
江湖之遠，預期轉弱與信心不足仍在房地產行業裡蔓延，購房者對於購房的熱情仍在消減。銷售疲軟、融資壓力、債務到期，依然是壓在房企頭上的三座大山。
