隨著我國城市化程序的推進，“拆遷”一詞在近十幾年間一直被頻頻提起，廣大群眾也有不少已經經歷過拆遷。而拆遷專案的名稱也在不斷變化，從前些年的城中村改造、舊城改造，到後來的棚戶區改造，最近又出現了城市更新專案，有些地方政府甚至專門制定了城市更新的地方規定。老百姓一頭霧水，這些聽起來比較專業的名詞，到底對最終的補償結果有什麼影響？特別是棚戶區改造，很多老百姓一聽到“棚戶區”，聯想到對“棚戶區”的定義是“基礎設施落後、交通不便”的破舊住宅區，認為自己的房屋補償標準必然很低。本文將從法律角度來分析，不同的專案名稱，在徵收拆遷時的程式以及最終對被徵收人的補償標準有什麼區別。
其實，城中村改造、舊城改造也好，棚戶區改造也好，城市更新也罷，全都是啟動拆遷專案的名目而已，無論專案叫什麼名字，集體土地上房屋拆遷都要適用《土地管理法》，國有土地上房屋拆遷都要適用國務院的《國有土地上房屋徵收與補償條例》。《土地管理法》作為全國人大制定的法律，《國有土地上房屋徵收與補償條例》作為國務院制定的行政法規，地方人民政府制定的規範性檔案不得與上述法律、行政法規相牴觸，否則不具有法律效力。
上述兩個法律和行政法規，對集體土地和國有土地上房屋徵收規定的基本程式和補償標準基本是一致的。至於徵收程式，均是以市縣級人民政府為徵收主體，將徵收專案的具體情況進行公告，徵收補償方案公告並徵求意見，必要條件下召開聽證會。徵收專案均需要符合公告利益，資金足額到位，符合城市發展和經濟發展、土地、城市等各項規劃和計劃。最後，最重要的是補償標準，集體土地和國有土地上房屋徵收拆遷均要求在徵收補償後，被徵收人的生活水平和居住條件不下降。補償方式包括貨幣補償和產權調換兩種，被徵收人在兩種方式中選擇一種。不同的是，集體土地上房屋徵收需要在大部分被徵收人簽訂補償協議後，將補償協議及相關報批檔案上報給國務院或者省級人民政府。經批准後才能正式實施。總之，集體土地上房屋徵收比國有土地上房屋徵收報批和審查更嚴格，審批的政府級別更高。因此有些地方在實施徵收專案時，對集體土地徵收避而不談，只強調徵收房屋，再冠以一個棚戶區改造或者城市更新的專案名稱，讓老百姓忽略了土地性質，只注意房屋的補償標準。
而其實，我們在上文已經提到，無論是棚戶區改造、城中村改造，還是城市更新，補償原則和基本要求都是生活水平和居住條件不下降，也就是參照周邊房地產市場價格。因此，大家完全不必糾結自己房屋因為什麼專案被徵收，而應當更關注政府釋出的檔案是否合法有效，是否告知被徵收人行使權利，如已經明確告知聽證或者提出異議的權利，一定要及時行使權利，不要錯過相應的時機。徵收過程中的相關權利一但沒有及時行使，則視為主動放棄，即認可了行政機關制定的補償標準。所以，陳律師在此提醒大家，如果不知道如何行使救濟權利，或者看不懂政府釋出的文書公告，一定要諮詢專業律師，畢竟房屋及土地是老百姓最重要的財產，切勿因為不懂法而放棄自己的權利，影響後續的補償安置。
