本文來自微信公眾號 “空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：雷布同。
“十四五”期間（2021-2025年），40個重點城市計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房的指標確定之後，各省市紛紛亮出了各自的籌建計劃。上海於近日公佈“十四五”期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），累計建設籌措60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應。
據克而瑞租售資料，目前萬科泊寓以200000間位列住房租賃企業管理規模首位。也就是說，保障性租賃住房領域將會在5年裡新增32.5個萬科泊寓。如此短的時間，如此龐大的體量，保障性租賃住房將會給住房租賃市場帶來怎樣的衝擊？
持續加碼，5年40城650萬套
自“十九大”以來，保障性租賃住房開始走入了人們的視野。根據2021年公佈的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，首次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計——保障性租賃住房、公租房和共有產權住房是三大支柱。
與此同時，這一租賃住房品類頻頻獲得政策的加碼助力。“十四五”規劃提出“擴大保障性租賃住房供給”，奠定了這一品類的發展基調。緊接著國辦釋出22號文，對加快發展保障性租賃住房的建設提出了具體意見，並明確了保障性租賃住房建設是2022年住房建設事業的重點發力點。此後，有關保障性租賃住房具體的實施規劃以及扶持政策相繼落地，涵蓋了籌集方式、主體參與、稅收優惠、資產證券化等各個方面。
對此，亞洲旅宿大資料研究院收集了部分已公開十四五期間保障性租賃房源建設指標的城市，發現在全員加緊籌建的大趨勢之下，呈現出4個相同特徵。
其一是從保障性租賃住房占城市新增住房總量的比重來看，籌建力度之大。從圖表可以看出，在四大一線城市中，保障性租賃住房均超過全市住房建設籌建總量的40%。其中，廣州以45.8%的佔比和60萬套（間）的籌建指標位居四大一線城市中的首位。
其二是從重點保障物件和申請條件來看，保障性租賃住房受益群體更廣。部分城市明確了保障性租賃房源的優先保障物件。以深圳為例，重點供應物件不再僅僅是人才，而是以新市民、年輕人等住房困難群體為主的大眾群體，這與目前國家層面的大方向是一致。此外，不少城市對保障性租賃房源不設收入線門檻，如此一來再次放大了保障性租賃住房的租客群體型別。
其三是從產品標準和租金管控來看，政府對保障性租賃住房的管控前置。自中央到地方對保障性租賃住房的一系列標準都提前做出了規劃。產品層面，建築面積不超過70平米的小戶型；租金層面，各城市根據各自的情況，標準線有所浮動。此外，上海前不久印發了首個地方保租房管理辦法，明確了保租房的供應條件，以及准入、租金、租期等保租房的運營管理規則，將管控前置。
其四是參與建設保障性租賃住房的城市名單持續擴張。650萬套保障性租賃房源是住建部重點監測40個重點監測城市的彙總資料，除此之外，一些省份會根據各自的情況確定需要重點發展保障性租賃住房的地區。以120萬套房源位於省級目標第二的浙江省，確定了人口淨流入的大城市、設區市市區、“四大都市區”核心區內的城市以及工業大市、大縣為重點發展保障性租賃住房的城市，涉及11個設區市市區和26個縣（市），共37個區域。
650萬套租賃房源從哪裡來
什麼是保障性租賃住房？一般指的是由政府給予土地、財稅、金融等政策支援，引導多主體投資、多渠道供給，主要面向符合條件的新市民、青年人等群體供應的小戶型、低租金的租賃住房。這樣的特定屬性，意味著650萬套房源的供給壓力將主要由國家來承擔。據官方資料顯示，2021年40個城市共新籌建保障性租賃住房94.2萬套。可見，5年650萬套房源籌建任務的艱鉅程度。
儘管各地方舉措不盡相同，但基本是以這3大角度為著力點，拓展多元化籌建渠道。
01 盤活存量房源
“存量為主，新建為輔”是部分城市目前已公佈的籌建原則。如江西南昌市的8萬套（間）房源中，建設約2萬套（間），存量房源籌集約6萬套（間）。
可以被盤活的存量房源主要有兩類，一是將現有商品房中配建的租賃住房及原有的人才公寓、人才房和符合要求的保障性租賃房源，統一納入保障性租賃住房管理體系。西安將多餘公租房與保障性租賃住房統籌使用，南京將以前已建成或者已立項的商品房配建租賃住房專案，納入保障性租賃住房進行管理的。
二是將符合條件的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。根據國辦22號檔案，“非居改保”是政策支援的一種房源籌建新模式，各地方也相繼推出了諸多配套優惠政策。如深圳的非居住房屋在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
02 開源建設用地
存量房源之外，新建房源也是保障性租賃住房籌建的重要來源之一，土地成了這一環節的核心。透過單列保障性租賃住房用地、明確出讓土地配建比例和利用集體土地等渠道，從土地角度支援保障性租賃房源的籌建。
2021年，上海首次推出了“保障性租賃住房”用地，佔租賃住房用地總供給的28%。同時國家也提倡單列保障性租賃住房用地，如廣州和深圳市單列租賃住房用地佔比原則上不低於10%。
此外，原本出讓商品住房用地中的自持租賃房源也更改為了保障性租賃住房。北京、上海市要求新出讓商品住房用地配建不少於15%的開發企業自持保障性租賃住房（在土地出讓合同中約定），並鼓勵各區統籌配建建築面積，集中實施配建。
03 鼓勵企業參與
正如前文所提，完成650萬套（間）的建設目標不容易。為此，地方政府也鼓勵企業參與，如青島政府提出了“誰投資，誰持有”的口號，提升企業的積極性。
為了更好地激勵企業參與中，地方政府給出了二個選項，一是提高產業園區中工業專案配套用地面積佔比上限，建設宿舍型保障性租賃住房。如西安比亞迪產業園被允許拆分閒置低效產房，建設12棟保障性租賃住房。二是將企事業單位自有閒置土地用於建設保障性租賃住房。作為四川崇州市的國有企業，蜀州興宇城市建設有限責任公司利用企業自有土地建設保障性租賃住房2455套，套均面積50平方米左右。
650萬套VS 119萬套，誰笑了？誰慌了？
如此龐大體量租賃房源的進場，會給住房租賃市場帶來怎樣的衝擊呢？首當其衝的就是長租公寓板塊，因為一定意義上這兩者是“競品”關係。據克而瑞租售中國住房租賃企業管理規模資料顯示，目前TOP30住房租賃企業共計管理119萬套租賃住房，其中不乏成立近10年的企業。
當這兩股力量直面競爭時，放眼長租公寓行業內，誰能從中覓得新發展機遇？誰又將在這場變革中遇到發展新瓶頸？
在人才公寓、集體土地建設租賃住房以及藍領公寓等政府主導租賃住房專案中，有過成功合作的品牌，將率先拿到保障性租賃住房市場的入場券。在這其中，不僅有國企，還有頭部企業、主打職住型長租公寓產品的企業以及大型租賃社群運營商等。
在住建部公佈的《發展保障性租賃住房可複製可推廣經驗清單（第一批）》，龍湖冠寓與華潤置地名列其中。作為地產系公寓品牌的龍湖冠寓，打造的福州秀山租賃住房專案是集團首個純租賃住房重資產專案，現已成為全國集體土地入市試點專案；作為國企的華潤置地，則選擇了租賃社群為切入口，首個租賃社群專案有巢公寓目前已投入使用。
對於租賃企業而言，參與政企合作專案除了在政策、資金以及土地等方面能夠收穫一定的利好之外，還有助於品牌自身藉助政策紅利實現降本增量，更好地提供差異化的產品與服務，實現消費者對公寓品牌的進一步認可。
正如住建部住房保障司政策指導處負責人在一次住房租賃企業交流座談會上指出，“保障性租賃住房本質上還是市場的，租賃企業天然就是保障住房重要的機制主體。”已累計培育專業化規模化租賃企業數十家的重慶，前不久還組織22家租賃頭部企業及產業上下游企業，共同組建重慶市住房租賃產業聯盟，充分發揮了租賃企業的主體作用。
雖然政府樂於和頭部及實力雄厚的品牌攜手並進，但這不意味著所有的企業都在受邀名單中。而且這些名單外的租賃企業，還會面臨更殘酷的考驗。
一是價格競爭。根據目前各地方對保障性租賃住房租金的指導意見，價格方面均要求低於市場價。如此一來，削弱了那些僅依靠租金差為營收來源的中小租賃企業，市場競爭力將大打折扣。二是產品競爭。保障性租賃住房的主力產品為面積在70平方米及以下的小戶型產品，且需要透過相關部門稽核。獨立且有品質保障的小戶型產品，是目前70%租客更青睞的。相較而言，這類小戶型房源是中小租賃企業可遇難求的物業資源，因此在產品方面也會有所侷限。
改寫中國租賃租房市場
需要明確的是，保障性租賃住房的出現不是為了顛覆現有住房租賃市場的格局，而是為了改革租賃住房供給側。透過與多元市場主體的互補共生，為更多年輕人和新市民帶來更優質的城市租房居住生活，才是保障性租賃住房的發展初心。
不僅如此，因為保障性租賃住房更契合商業化的運作模式，財政負擔相對有限，短期還能起到穩定房地產投資，支撐實體經濟需求的作用。據中信證券預估，十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間，對應的開發投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。
但是，這不代表保障性租賃住房對租賃住房市場及房地產市場的影響都是正面的。必須承認的是，這極有可能成為中國租賃住房市場的一個重要轉折點，未來或將從這4個角度改寫格局。
01 品牌格局：國家隊、地產系、強運營型品牌趨強
可以預見的是，保障性租賃房源會加劇行業的馬太效應，新增房源將會流入那些本就實力雄厚的租賃企業，實現強者恆強。完成籌建目標的同時，這些企業也完成了規模的拓展和品牌影響力的形成。因此，擁有更多國有存量物業和國有土地的國家隊、提供租賃專案資產管理全鏈條服務的地產系品牌和具備成熟租賃專案輕資產運營的強運營型品牌，將會愈發強大。
02 業務格局：“地方模式”加劇市場的地域性差異
雖然保障性租賃住房體量足夠驚人，但不意味會與所有租賃住房品類“打擂臺”。從定價和產品特性來看，常規的白領長租公寓是其主要“競對”，職住型租賃住房和高階服務式公寓並不在其中。因此，這也是租賃企業打造創新業務的一次很好的機遇，透過挖掘保障性租賃住房之外的租賃需求，為業務增長創造更多的增長空間，如向地方政府平臺輸出輕資產服務，跑通一條新賽道。
03 市場格局：週期長低成本的銀行等資本登場
誠然，40個重點監測城市的房地產發展情況各不相同。因此，各省市在制定保障性租賃住房籌建計劃時也會根據所在城市進行個性化調整。長久以往，各省市的租賃住房市場將會呈現頗具在地屬性的“地方模式”。重慶透過“住房租賃+老舊小區改造”、“住房租賃+產業發展”、“住房租賃+人才安居”三重模式，實現多渠道籌建房源。可以預見的是，隨著保障性租賃住房落地諸多環節的因地制宜，未來租賃市場將會湧現越來越多的“地方模式”。
04 金融格局：低成本的銀行資本、REITs登場
據相關統計，截至2021年11月末，投向住房租賃市場的貸款增速接近各項貸款平均增速的5倍。其中部分資本以市場化方式流向了保障性租賃住房自持主體，還有部分資本以貸款的方式流向了“非居改保”的租賃企業。顯然，大連國房集團屬於前者，2021年12月，國家開發銀行大連市分行向大連國房集團保障性租賃住房專案授信6.8億元併發放首筆貸款2.08億元，是大連市首個成功落地的保障性租賃住房融資專案。此外，無錫等地也在相關檔案中表示支援銀行等金融機構發行住房租賃專項金融債券、募集資金，也支援保障性租賃住房建設、改造、運營企業發行不動產投資信託基金（REITs）融資。
可以想見的是，為1300萬人提供租住服務之後，保障性租賃住房的規模將持續擴張。屆時，中國租賃住房市場格局會出現怎樣的積極變數？誰又會笑？誰又會慌？時間會給出答案。
