2022年的序幕在元宇宙、碳中和、人工智慧等眾多“新物種”的裂變中逐漸拉開。聚焦商業地產市場，2022年全國預計新開商業專案將超1000個，供應體量更是超過9000萬m²。這就意味著，在越來越複雜多變的行情中，商業專案需要提高全生命週期的效率，方能在激烈的競爭中獲得可持續生命力。
眼下，「數智化」似乎是提高商業效率呼聲最高的關鍵詞。在這個關鍵詞背後，無論是商業空間智慧化裝置的升級加碼，還是人工智慧對流量資料分析層級的提升，都足以窺見IT行業和實體經濟正跨越隔閡進行更為深度的融合。
不過，對於以往習慣於“經驗決策”的眾多商業地產運營者而言，數智化轉型非一日之功，如何更系統建立資料模型，更有效地對場內流量資料分析，實現人、貨、場更高效的聯動，都是亟待修煉的“內功”。
對此，銥星雲商與瑞為技術高階副總裁張燦進行了深度對話，在長達一個小時的專訪中，“AI（人工智慧）+BI（商業智慧）”被頻繁提及，我們也從專業角度的分析中，更進一步理解了這一模式對於購物中心科技賦能、提高效率的顛覆性和必要性。
瑞為技術高階副總裁 張燦
01
數智化進階2.0時代
搭建商業地產“立體”資料
時間回到2007年，彼時網際網路與大資料還未真正“覺醒”。商業地產想用資料做決策，通常需要藉助“攔訪”的調查形式，即粗放地瞭解地塊周邊的人群結構、收入情況等，以獲得目標客群的大致畫像。儘管與“拍腦門”的方式相比已具備更多可靠性，但得來的資料往往受限於資料整體規模，在推算結果上也容易產生偏差。
隨後幾年時間，物聯網和移動網際網路按下發展“加速鍵”。到2015年之後，線上、線下的資料有了較大基數的積累，以此為根基進行區域資料推算，資料覆蓋面更廣泛，涉及的人流資料更豐滿，便可減少偏差的出現，讓結果更加客觀、精準。
如果將以上階段看作商業地產數智化轉型的1.0時代，那麼AI與BI在智慧商業中的結合，則無疑助推商業地產數智化進入了2.0時代。
張燦指出，單從商業智慧維度來看，儘管BI可以透過場內流量分析，瞭解前往購物中心的顧客數量、結構、分佈等要素，但隨著近兩年疫情之下整個商業環境的轉變，在商業運營的閉環中，針對個人的資料分析缺口所隱藏的弊端愈發凸顯。而填補這一缺口的關鍵，便是依託AI對個人資料的監控分析。
值得注意的是，資料的監控分析並不像人們想象得那麼可怕。在張燦看來，大資料運用的關鍵是透過資料與硬體裝置的結合，加深AI與BI的交流、融合，從而讓機場安檢、車載智慧網聯、智慧商業等場景擁有同一種更為高效的邏輯。
“科技的發展，激發了購物中心瞭解客群結構的慾望。以往的AI裝置僅能進行流量監測，反應的僅是‘瞬間資料’，並不能充分反映客群的人物特質、性別、年齡區段、停留時間以及行動路線等‘線性資料’。而一些負責商業空間管理運營的公司，儘管可以將‘人、貨、場‘進行互通，但其缺少的是流量監測的能力。”張燦指出，正是基於對商業地產數智化發展階段痛點的深入洞察，瑞為技術依託AI團隊與商業空間運營團隊，開始先行探索AI與BI的融合。
不過，在此之前，AI和BI行業之間還面臨著巨大的“溝壑”。比如，AI行業從業人員不懂商業運營，而BI行業從業者又不懂如何將資料收集加以應用等等。而想要打破二者之間的“次元壁”，需要AI公司指導並深知資料該如何去運用，BI公司則要懂得借鑑AI公司的獲取資料方式和演算法的能力。瑞為技術此舉無疑打破了行業先例，在這樣的探索融合下，資料便被賦予了商業洞察能力，從業者可以根據客群更加“立體”的資料實現具有針對性的營銷，從而搭建穩固的智慧商業“鐵三角”。
02
AI+BI雙輪驅動
重構從拿地到運營的效率法則
毫無疑問，無論是對於開發商還是運營者來說，2022面臨的局勢都更為複雜。一方面，全國商業供應迎來新一輪“井噴期”，另一方面，房企轉型、資產配置等成為越來越多從業者要面臨的新課題。在此背景下，提升從拿地、運營到服務管理等全生命週期的效率和收益都顯得至關重要。
張燦指出，從拿地到建設再到開業，特別是開業後的經營範圍，如何招商、如何定租金、如何運營以及在何時完成“退”的動作，這些全生命週期服務都可以利用BI的功能去完成。
比如，在此之前，大部分房企在拿地階段進行決策時，僅僅是憑藉在行業內的投拓經驗來確定該地塊的投資可行性。而智慧化手段則會依據智慧化裝置獲取周邊一定範圍內的資料，以及房企的投資回報率（ROI）逆推來確定此地塊是否應該投資，並順勢結合商業執行邏輯測算出區域缺少的地塊型別，如住宅、購物中心、寫字樓等，從而進行精準拿地佈局。
而在商業空間的全鏈條運營管理中，智慧商業裝置也能夠進一步將網際網路、大資料以及相關硬體裝置綜合，實現資料化、資訊化治理。在融資層面，也能夠依據資料分析進行風險測算，幫助運營者做出正確決策，從而採取正確的融資方式。
“智慧商業幫助購物中心在日常經營中進行決策只是其中的一方面。”張燦指出，除了對商業運營的管理，AI與BI的融合還能幫助企業衡量物業服務質量、招商準確性，以及商業空間的價值判斷等，透過智慧化手段的“立體”資料，能夠幫助商業空間提升全生命週期的效率。
儘管AI+BI雙輪驅動的效率已被市場逐步印證，張燦也直言，由於多數企業數智化轉型起步較晚，因此在行業的推行過程中同樣面臨一定的困難，企業需要轉變意識加速轉型。
“從國內商業地產以及商業不動產領域的大趨勢上講，無論是購物中心還是社群商業，其供應體量已經相當大，許多城市也承載不了如此之多的購物中心。如果企業想要在激烈的競爭中持續經營，改變專案性質或採取數智化轉型是未來必經之路。“
03
從私域流量到“元宇宙”
商業地產數智化轉型迫在眉睫
事實上，無論是數字化、資訊化或是數智化，對於不少企業而言並不是新鮮詞。較為典型的有萬科集團、大悅城商業、中海地產、碧桂園集團等在幾年前便已經開啟數字化轉型。不過，在這期間，有房企投資數億元，自主開發了一套只適用於自身商業經營的智慧化系統；有的房企則在推進數年後，由於難以在短期看到投入效果，因此也不了了之。
以大悅城為例，2015年，大悅城開始數字化轉型道路。由於網際網路與移動網際網路的飛速發展，與第三方合作並不能趕上時代的變遷，因此大悅城決定自主研發系統。在研發過程中，大悅城先後維護了POS、ERP、CRM等一系列系統以及中臺、小程式等營銷模組，在這個過程中走了不少彎路，但好在數字化轉型的成功為其後續帶來了極為可觀的收益。
再以龍湖、紅星美凱龍、愛琴海、寶龍商業等企業為例，這些企業大多采取了透過上千人的研究團隊進行業務外延的做法。如果服務於集團內部，便成為了一個成本中心，但若沒有對外輸出服務，企業便容易折戟於“成本”。當企業將成本中心成本降低甚至將其變成利潤中心，才能走通數字化轉型的道路。
張燦將商業地產的市場比做“武林爭霸”。他認為，只有內在的“氣功”和“心法”都達到爐火純青的境界，才能實現“內化於心，外化於行”。同樣，因為入局時間不一、企業基礎參差不齊，註定需要有獨特的“核心”，才能在“擂臺”上奪冠。
如何找準購物中心的“核心”？回到購物中心運營邏輯，“人、貨、場”的聯動無疑是提升空間價值的核心。而在這三大要素中，貨和場的可複製性很高，市場上的品牌相同、硬體裝置可增建，但“人”是不可複製的。
“私域流量對於商業運營而言，一個人可以是N個企業的“流量”。然而，這個“流量”本身的流動特性決定了消費者來到商業空間後會離開。如何將“人”留在“場”裡，是經營私域流量的關鍵。”張燦指出，智慧商業所做的便是幫助商業企業“練內功”，用AI的能力去“抓住”消費者，用BI的能力去“分析”消費者，依據需求、偏好定製相應決策，讓消費者自發到商業空間享受購物體驗，甚至成為商業空間的宣傳者、廣告者、營銷者，才能不斷提高商業運營的核心競爭力。
在過去一段時間，“大資料”、“人工智慧”、“元宇宙”這些新鮮詞彙層出不窮，對於城市和大眾而言，也經歷了由陌生、拒絕到接受、運用的過程。
對此，張燦認為，一方面數智化並非是越先進越好，超前的數智化程序一定程度上也會造成經濟和精力的雙重損失，商業地產企業的需要結合自身實際以及領導人對自身企業的深度認知與瞭解，才能夠順利把握需求，快速實現企業數智化建設。另一方面，“元宇宙”對於AI與BI行業來講，並不單純侷限於萬物互聯，而是基於萬物互聯互通的狀態下，實現線下與線上真正的融合。而這個融合的過程，需要有社交形成的虛擬“網”，藉助VR、MR和5G快速網路的便利，進行真實影象呈現，實現線上與線下的孿生。
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