導讀：截至1月25日，世茂集團這份名單上的專案已增至36個，合計報價超770億元。多位接近世茂人士表示，近期就一系列專案出售正在與買家洽談，進度也各不相同，一些優質資產、對價相對較低的交易會優先成交，類似上海世茂廣場、深圳深港國際中心等交易金額較大的專案，流程較為漫長。
近期，世茂集團（00813.HK）在加快處置資產。
據澎湃新聞獲悉，該公司將能交易的36個專案做成推介資料進行推廣，以推進銷售，合計報價超過771億元，剔除透過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。
出售專案中，不乏上海核心位置的商辦、廣州已經處於利潤分配階段的住宅專案、深圳地標專案世茂龍崗國際中心等核心資源。
過去幾年，世茂集團收購大量資產，此次推介，來自重慶的併購專案以待售的形式，再次進入外界的視線。
併購資產被出售
併購資產進入到世茂集團的出售清單——位於重慶市的重慶中心、江城銘著（巴南）和千廝門商業專案。
巴南專案規劃為住宅和商業，住宅地塊規劃建築面積22.6萬平方米，商業建築面積5.5萬平方米，總的可售貨值38.7億元，已售貨值21.7億元，剩餘貨值17億元。
至於千廝門專案，世茂集團形容該專案是“重慶江北嘴CBD最後一線望江地塊”。該專案公寓建築面積14萬平方米，辦公樓5.2萬平方米，商業7.1萬平方米，酒店1.8萬平方米；總貨值為61億元，已售貨值為5.6億元，可售貨值55.4億元。
位於重慶母城渝中區的核心地段的重慶中心專案，住宅建築面積30萬平方米，公寓 12萬平方米，商業8萬平方米；總可售 133億元，已售貨值 16.3億元，剩餘貨值 116.7億元。
儘管這些專案來自於重慶地產商天津中民愛普城市建設發展有限公司(以下簡稱“中民愛普”)，但有的幾經易手，方到世茂集團手裡。2019年8月，世茂股份釋出公告，中民愛普以5.56億元的總價收購50%股權，同時向中民愛普提供股東借款4.7億元。
中民愛普持有重慶越洋房地產開發有限公司（以下簡稱“越洋公司”）90%股權和重慶捷程置業有限公司（以下簡稱“攜程公司”）90%股權。越洋公司享有重慶市江北區江北城 B19-3 號、B19-4 號、B20-1 號地塊的土地使用權及其開發建設權益，捷程公司享有重慶市渝中區兩路口菜市場 C11-1 地塊的土地使用權及其開發建設權益。
這三宗地塊對應的專案即是世茂集團此次出售的重慶中心、江城銘著和千廝門商業專案。
如今看，這些專案並非是收購的好標的，存在著多個問題，如前期遺留工程款欠款、配套費欠款金額較大、專案股權均處於質押狀態、土地合同約定的開竣工時間超期違約等。
據世茂集團最新資料，截至目前，該公司累計已支付中民愛普方支付26.01億元，包括股轉款、富餘資金呼叫(未投回)，抵房手續未辦理視同調撥的款項，以及世茂集團為中民愛普方的墊資，世茂集團方淨投入28.28億。
截至目前，三個專案總的已售貨值為43.6億元。
此外，目前三專案股權均處於質押狀態；總融資餘額43億元，其中，巴南專案從浙商銀行借得開發貸2.27億元，重慶中心 和千廝門專案從長城資管借的非金債41億元；合作方愛普地產資金實力差，無股東投入能力。
過去幾年，世茂集團收購的資產遠不止於此，還有來自福晟集團有限公司、泰禾集團（000732.SZ）、粵泰股份（600393.SH）等其他地產商的多個專案。
深坑酒店報價22.5億元
上海佘山世茂洲際酒店是一個十足的網紅酒店，位於上海市西南郊佘山景區的天馬山深坑內，世茂集團在廢棄的採石礦坑壁上打造出了全球首個建造在石坑內的自然生態酒店。被美國國家地理頻道《世界偉大工程巡禮》評為“世界十大建築奇蹟”酒店。
如今，這個酒店也在出售，尚未成交，對外報價為22.5億元。該專案擁有336間房間，佔地面積42.82萬平方米，地上建築面積1.52萬平方米，地下建築面積4.5萬平方米。
因位置原因該酒店也被廣泛稱為深坑酒店，這是世茂集團文旅戰略的標識性建築，該酒店附近世茂集團還建造了亞太地區首座藍精靈主題樂園。
深圳地標投資500億元賣151億
世茂素有地標製造者之稱，廈門世茂海峽大廈、福州108大廈、深圳世茂深港國際中心均是代表作。流動性危機到來之際，世茂果斷出貨，為地標專案尋找快速變現方式。
深圳世茂深港國際中心是世茂在深圳投資額最大的專案，也是其在粵港澳大灣區最重要的專案。
12月6日，世茂集以底價239.43億元拿下龍崗區龍城街道G01046-0095宗地。總用地面積321945.68平方米，其中建設用地面積196155.20平方米，綠地面積42416.53平方米，道路用地面積56712.59平方米，其他用地面積26661.36平方米。拿地初期，世茂最高塔原定為700米，後因限高調整為600米，仍為世茂第一高樓。
（深港國際中心沙盤 時代週報記者攝）
根據土地出讓條件，該專案可售面積僅為18%、60%為城市配套。專案包括63萬平方米辦公體量、31萬平方米商業、30萬平方米公寓、5萬平方米酒店、5萬平方米城市綠地公園組成，此外還有圖書館、美術館、國際學校、文化活動中心等配套。包括拿地金額在內，世茂在該專案上的投資為500億元。
從產品結構看，該專案沒有住宅產品，專案可售面積小，須靠自持資產的運營能力變現，寫字樓出租、商場運營等均是慢生意。世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇曾在2017年度業績釋出會上表示，世茂深港國際中心預計每年可貢獻租金30億元。
出售世茂深港國際中心，世茂給出的價格頗有誠意。推介資料顯示，世茂深港國際中心評估值151.43億元，世茂集團已經利用該專案融資92.7億元，包括土地抵押、在建工程抵押和100%股權質押。
截至2021年12月29日，世茂集團已完成處置34.21億元內地資產（收取資金23.49億元）；完成處置香港西九龍專案資產，累計回籠資金20.86億港元（摺合人民幣約16.95億元）。
1月24日，世茂又釋出公告稱，出售廣州亞運城商住混合式綜合體專案股權公告，以18.445億向中海出售了廣州亞運城專案26.67%股權。加上上海虹口北外灘轉讓所獲10.6億元，目前世茂已處置內地資產的總金額約為63.255億元，累計出售資產總金額約80.21億元。
世茂集團公佈的資料顯示，該公司至少擁有30座超200米的地標建築。澎湃新聞獨家獲悉，世茂深港中心之外，世茂重慶中心地標群、上海世茂廣場、杭州智慧之門、長沙世茂環球金融中心以及上海世茂深坑酒店等地標性建築均在出售之列。
在世茂集團的大飛機戰略中：地產開發是核心主體；酒店管理、物業服務、商業辦公、文化娛樂為堅實雙翼；高科技、醫療、教育、養老、金融等投資，為世茂平衡發展的尾翼。
就策略而言，世茂集團總裁許世壇層表示，世茂集團將用世茂廣場佔領一二線城市、世茂購物中心進入三四線城市，世茂摩天城拓展遠郊文旅大盤。
房地產收併購啟幕
接近世茂人士表示，世茂擺上貨架的專案和資產中，有一部分屬於絕版專案，比如上海世茂廣場，作為一線城市核心區域的物業，“如果不是企業困難，是不可能拿出來出售的，這種資產，也只有在這個時候才有交易”。
對於資金充裕的房企和資本來說，這是一次抄底資產的機遇。地方國企人士表示，目前確實是一個難得的機遇，一方面優質的專案比較多，可以有更多的選擇空間。據經濟觀察網瞭解，多個房企已經將全國範圍的專案擺上貨架。
另一方面，目前出售的資產和專案，價效比相對較高，2022年為房企債務到期高峰期，變現資產成為多數房企避免違約的主要途徑之一，“我們最近談的專案中，好多都是著急出手變現，報價還沒有拿地價格高。”上述國企人士表示。
在他看來，如果標的是住宅，首選是區域，一二線城市核心區域，即便是暫時去化較慢，未來也不愁銷售；如果是三四線城市專案，去化是剛性指標，去化速度超過兩年的專案儘量不碰。
另一個核心指標是資產要乾淨，要看專案是否存在歷史糾紛，用地、規劃是否觸碰紅線，是否有隱形負債及應付款等。“專案存在這樣那樣的問題很正常，最怕就是收過來以後，新出現能力之外的問題”，上述國企人士說。
如果是經營性物業，地段、周邊客群及收益率都是重要的參考指標。但是上述國企人士表示，他所在公司不會收購經營性物業，除非是條件極佳的專案，“我們更願意收購一些週轉快的專案”。
香港資本市場人士表示，目前整體資金環境較之前有一定改善，但還不足以支撐房企依靠自有資金解決流動性問題，出售資產是為數不多走出困境的途徑，而且有政策和金融支援，“收併購是2022年房地產行業一個重要的標籤，現在才剛剛啟幕”。
轉載：房地產導刊
本文來源：澎湃新聞、時代週報、經濟觀察報、財經網
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