原創｜黃佬邪
這兩天利好訊息有點多，眼睛有點忙不過來。
1.18，央行領導表態：
一，充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；
二，精準發力，金融部門不但要迎客上門，還要主動出擊，主動找好專案，做有效的加法；
三，靠前發力，一年之計在於春，抓緊做事，前瞻操作，走在市場曲線前面，不能拖，市場關切落空了，不關切就“哀莫大於心死”。
1.19，發改委鼓勵買房新聞上熱搜：
支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
1.20，房貸即LPR五年期利率時隔20月變動，下調5個基點，從4.65%降為4.6%。
事實上，從2021.9開始，上層對房地產的態度已經發生根本性改變，最重要的變化是去年底的“房地產是支柱產業”表態。
最近這三道金牌，意味著現在買房是一種ZZ正確。
細讀這三則新聞，我們需要仔細揣摩“領導指示”。
印象中，央行領導如此“主動出擊”，歷史上比較罕見。一般情況下，上層領導的表態多以穩為主，而這次表態，“關切”的情緒表達十分“充足”、到位。
還有評論說：
發改委歷史上首次鼓勵買房。
房貸LPR五年期利率下調值得多說兩句：
房貸利率下調如約而至，不過比LPR一年期利率調整少降了5個基點，這意味著上層要鼓勵買房，但不期望過於火熱；
房貸利率下調5個基點，對於眾多購房者而言，每月還貸金額減少的金額並不多，其代表的上層態度、方向意義，大於實際金額意義；
房貸利率還有10個基點調整空間，上層會看房地產市場未來的走向，如果穩定，則不繼續降，如果還需要溫火慢燉，則大概論還會再降。
LPR利率下調後，在一個全國大V號上，被點贊評論最多的一個留言是這麼寫的：
利好實體經濟、利好股市、利好樓市，但不利好手持現金的人。
去年很多機構總結過房地產調控政策出臺了幾百個，歷史最嚴，但去年9月開始，上層對房地產的支援表態，直至今天為止，密集度也已經非常高。
之前反覆說政策築底完成，市場築底需要時間。
現在，上層透過各種渠道與工具，來幫助市場築底，房貸利率是最能直接鼓勵買房的辦法之一。
首先，在LPR五年期利率下降前，各地銀行執行的“LPR五年期利率+上浮基點”的公式下，上浮基點已經普遍下降了15—20個基點，甚至更多。蘇州甚至已有銀行直接取消了上浮基點，可以辦理4.65%利率。
下降5個基點對購房者吸引力不大，但若是總體下降10個基點，甚至20個基點以上，每月可以少還幾百塊錢，利息總額差別達到5萬以上，這個誘惑則大了。
已經有人說：
現在購房利率優惠，讓去年買房的人看得眼紅。
一般情況下，人總體有這樣一個心理：
我抄到了別人的底，就會行動。
事實上，最近20年來，當前的房貸利率並不高：
除了上層各種表態、央媽開閘及下調房貸利率外，各地還有可操作的空間，比如解除限購，減少大稅年限，降低首付等等組合拳。
而且，在房企融資渠道迴歸常態的表述下，今年的土地市場表現不會比去年差了，土地價格如果恢復良性溫和上漲，疊加以上政策調整和鼓勵買房工具，今年全國小陽春行情確實可期。
從全國範圍看，一線城市北京、上海二手房市場已全面回暖，結合最近一系列政策變化，全國大V已經普遍預判這兩座城市將率先迎來小陽春。
當前，在房企債務領域，喜憂參半。國家已經指示央企、國企、優質民企收併購危機房企，而且融資債務不列入“三道紅線”，但獲得資金支援的央企及大型穩定企業，目前成功收購的案例不多，一方面說明還需觀察，另一方面也表明收併購正在路上，要看接下來的市場反饋。
2022上半年房地產市場最大的隱患就在處於還債壓力下的房企是否暴雷，從當前形勢看，上層正在想辦法逐步拆雷，把影響控制在可控的範圍內。
結合上一篇文章中黃佬邪提到的一線大開今年首要核心策略是保價、保利潤，可以得到的一個結論是：
今年房地產市場政策暖風頻吹，危機房企及其對市場的影響，將被控制在一定範圍內，不影響大局，不影響總體市場走向。
歷史輪迴有時候很有意思：
2021上半年房地產市場過於火爆，招來史上最為嚴厲調控；2022下半年房地產市場過於慘淡，引來幾乎是史上頻率最高最強勁的暖風。
從瀋陽本地情況看，2021全年新房成交萎縮，下半年眾多品牌開發商降價促銷，以價換量，取得一定效果，但總體而言造成了購房者觀望情緒濃厚，持幣待購。
但瀋陽的購房需求與成交總量仍然在，這是瀋陽樓市反彈回暖的基礎，具體情況可見上一篇文章的詳細資料分析：
深度分析｜2021瀋陽樓市報告：火熱過後，徹底涼涼，2022怎麼買房？
如今上層政策給予了房地產市場如此多的“關切”，並透過新聞宣傳不斷灌輸，已經鋪墊好了輿論基礎，再加上瀋陽市出臺的一系列政策，預計市民會逐步走入市場，瀋陽的小陽春同樣可期。
我們對未來市場的預判，再重複一次：
1，上層暖風+瀋陽地方政策有利於市場回暖，政策築底完成，市場築底正在進行中；
2，2022瀋陽樓市回暖行情，樂觀的話在春節後，中度樂觀不超過年中，悲觀的話需要到下半年；
3，在“房住不炒”前提下，別指望暴漲，2022回暖行情會優於2021下半年，略遜於2020—2021；
4，買對或持有優質資產，跑贏通脹沒問題；
5，優質資產購買遵循“1地段+2品牌+3產品”順序原則。
如果我們把目光集中在一線大開和二線安全品牌房企樓盤上，還有以下判斷：
1，大開及安全品牌房企的價格大底，是在2021.10前後，降幅為20—30%，已經成為過去時，真正抄到大底的人，總體看佔全市比例不高；
2，從現在開始到市場全面回暖之前，價格也依然是底部整理；
3，一旦市場回暖後，品牌房企會想辦法把去年虧損的利潤補回來，屆時同一樓盤同一板塊的價格上浮，購房者依然會產生心理抗性，或引發進一步追漲。
好友歐陽瘋則繼續看衰：
我覺得救不回來，經濟下行壓力較大，購買力下降，不是一時半會兒能緩過來的。
持有這種觀點的專業人士也不在少數，供大家參考。
從2018年開始，黃佬邪一直在首推“中（海）華（潤）萬（科）金（地）龍（湖）”，當時很多人不理解，但經歷過這一輪市場調整後，或許很多朋友會明白，這5家公司不僅非常安全，而且最近幾年一直是瀋陽銷售金額排名前五的品牌房企。
“中華萬金龍”的說法被很多自媒體廣泛應用，其實是個好事，可以強化更多市民的品牌意識，起碼買到的房安全，能升值。
如果從更廣泛的意義而言，三環內的安全品牌房企樓盤，可作為第一選擇。
最後我們來重複一下領導的講話：
一年之計在於春，抓緊做事，前瞻操作，走在市場曲線前面，不能拖，市場關切落空了，不關切就“哀莫大於心死”，後面的事就難辦了，我們不能拖，要走在前面，及時回應市場的普遍關切。
多讀幾遍——啊！
