金融界1月21日訊息 2022年1月20日，住建部召開會議，總結2021年工作，分析形勢和問題，研究部署2022年工作。國盛證券首席經濟學家熊園及國盛證券宏觀研究員楊濤對此點評稱，地產需求側的政策放鬆正在路上，基建有三大發力點。一句話：地產、基建是穩增長最重要的抓手，二者可能遲到、但不會缺席。
2、進一步明確了地產調控方向：
>最大變化是新增“充分釋放居民住房需求潛力”，預示地產調控有望迎來實質性鬆動，包括限購限售限貸等政策可能的調整，預計Q1也有望迎來地產景氣的短期拐點。
>更注重防風險，主要指“堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產專案逾期交付風險”；
>保障房重要性提升，2022年將籌建保障房240萬套。我們的測算髮現：保障房對地產投資的帶動可能只有1-2個百分點（顯著低於棚改），不宜高估。
3、進一步明確了基建發力方向：城市更新+鄉村建設+建築業轉型升級，其中，新型城市基礎設施建設、 城市管道老化更新改造重大工程 、裝配式建築是發力重點。
4、總體看，不要低估國家穩增長的決心和力度，地產、基建是最重要的抓手，二者可能遲到、但不會缺席。我們繼續提示： 房地產實質性鬆動可期，2022年基建增速有望超預期高增至8％左右甚至更高，要高度關注地產、基建等穩增長鏈條的投資機會。
報告正文：
1、住建部提出了2022年的5大總要求和8大重點工作，最大的增量資訊是要著力“增信心、防風險、穩增長”。會議強調，2022年要著力在“增信心、防風險、穩增長、促改革、強隊伍”上下功夫，並提出了“加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動、落實碳達峰碳中和目標任務、推動建築業轉型升級、推動改革創新和法治建設、加強黨的建設”等8項重點工作。對比住建部2021年工作會議，“增信心、防風險、穩增長”是最大的增量資訊。
2、進一步明確了地產調控方向，最大變化是新增“充分釋放居民住房需求潛力”，預示地產調控有望迎來實質性鬆動，包括限購限售限貸等政策可能的調整。
>其一，總基調上仍堅持房住不炒，不必過度解讀。“加強房地產市場調控”位居2022年8大重點工作之首，具體要求延續了中央經濟工作會議等一系列會議的說法，包括“堅持房住不炒，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性，繼續穩妥實施房地產長效機制”等，我們認為“房住不炒”是長期原則，不論加上與否都不必過度解讀，並不意味著地產政策的收緊。此外，“增強調控政策協調性精準性”屬於新提法。
>其二，更注重防風險，主要指逾期交房風險。會議要求“把防風險擺在更加突出的位置，防範化解住房和城鄉建設領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線”，這裡的風險特指“堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產專案逾期交付風險”，對應的應是HD等企業債務違約帶來的潛在交房風險。
>其三，新增“充分釋放居民住房需求潛力”，預示需求端的地產調控有望迎來實質性鬆動。在穩增長方面，會議特別指出要“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力；促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長”，標誌著地產調控終於有望迎來實質性鬆動，再結合央行所提 “房地產最核心的特徵之一是區域性”，後續各地很可能會跟隨調整，包括放鬆限購限售、降低首付比例、調整認房認貸標準、提升公積金貸款額度、放鬆預售金監管等，預計Q1也有望迎來地產景氣的短期拐點。
>其四，保障房重要性提升，但帶動效應不宜高估。8大重點工作的第2項是推進住房供給側結構性改革、推進保障房建設（2021年是第3項），明確2022年將籌建保障房240萬套（間），這與我們此前測算的230萬套（間）較為接近。再次提示，根據我們的測算：考慮到保障房籌建計劃中實際上包含了存量改建、床位房間，保障房對地產投資的帶動可能只有1-2個百分點（顯著低於棚改），不宜高估（詳見我們前期報告《對比棚改，保障房加碼的實際作用如何？》）。
3、進一步明確了基建發力方向：城市更新+鄉村建設+建築業轉型升級，其中，新型城市基礎設施建設、城市管道老化更新改造重大工程、裝配式建築是發力重點。在穩增長方面，特別指出“充分釋放新型城市基礎設施建設投資需求潛力”；“實施城市更新行動”也位居位列8大重點工作第3位（去年是首位），指向今年城市更新仍是重點。會議特別強調了“組織推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程”。再次提示，2022年“舊改”增量拉動可能有限，地下管網將是基建投資的一大發力重點（具體請參考專題報告《2022年基建大機率高增，有哪些發力點？》）。此外，會議還要求“大力發展裝配式建築，2022年新建建築中裝配式建築面積佔比達到25％以上”。
4、總體看，不要低估國家穩增長的決心和力度，地產、基建是最重要的抓手，二者可能遲到、但不會缺席。我們繼續提示：房地產實質性鬆動可期，2022年基建增速有望超預期高增至8％左右甚至更高，要高度關注地產、基建等穩增長鏈條的投資機會。2021年下半年以來，地產景氣明顯下行，12月地產投資當月平均增速更是跌至-3.0％的低位，同期基建投資也持續低迷，下半年平均增速僅0.6％左右，二者是經濟下行壓力明顯加大的重要原因。面對“三重壓力”，要實現穩增長的硬要求，地產基建發力是必選項。隨著近期降息落地、各部委工作會議、各地兩會召開，地產和基建有望加速發力，建議高度關注地產、基建等穩增長鏈條的投資機會。
風險提示：疫情演化、政策力度、外部環境等變化超預期
本文源自金融界
