核心觀點：
2021年開始，對於保障性租賃租房的討論更頻繁，人們對於保障性租賃住房的期待也越發提高。從“長效機制”提出起，人們對“長效機制”的最終面貌有多種暢想，對現有的住房制度進行最佳化，進行調整，而非完全徹底地推翻，目的都是為了讓人們“住有所居，心有所歸”，無論是商品房，還是保障性租賃住房，只要能夠實現目的，達成夙願，都可借用，屬性如何無傷大雅。
從商品房開發投資的角度上看，如果政策保持原位，或者市場行情未有明顯的好轉，開發投資下行或是比較確定的事件，關鍵是下行的幅度有多大。所以，保障性租賃住房被寄予厚望，人們寄希望於透過保障性租賃住房的建設投入來對房地產開發形成正向拉動力。根據億翰智庫測算，樂觀假設情況下，保障性租賃住房預計拉動2022年房地產投資3.5個百分點，即使如此，2022年房地產投資仍或將同比下降6.9%。
從保障性租賃租房的規劃總量來看，一是覆蓋面有限，保障性租賃住房建設並非全國範圍內廣泛鋪開，而是選擇性地在40座城市建設；另一方面，總量有限，雖然十四五規劃對保障性租賃住房進行定量，但實際上將總量分配到各年，單一年度建設總量實際上相對有限，與每年商品房的建設規模更難以同日而語，所以，即使保障性租賃租房對就業有一定修復或者拉動，但作用可能也相對有限，部分農民工的就業問題或能夠解決。
一、 租購併舉是為實現“住有所居”，消解住房失衡可能衍生的社會矛盾
2017年10月，十九大報告中提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，落點聚焦到，透過不同供應主體形成合力，滿足全體人民的合理住房需求，讓人民“居有定所，住有所居”。
在中國的傳統思想中，“居者有其屋”有其歷史沿革，在意識深處形成的對於居住認知無法在短期內有根本改變，追古來看，唐杜甫便已有“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的詩句流傳，可見住所對於人們的重要性。
住房在人們的生活中佔據主導，無房者，居無定所者，很難談得上有擁有幸福感，多少人為勞動而奔波，活動於兩點一線，可能終其一生也難在理想城市有一處安身之所。睡在一城，工作在另一城，日常輾轉於兩城之間，這是大城市生活的一角；多人擠在幾平米米見方的小空間內，冬冷夏熱，卻也必然要坦然地接受現實的這一安排，這也是大城市生活的一角；處於社會頂層的人群，可能居所遍佈各地，或居所之眾能夠滿足自身自由的選擇今日酣睡於何處，這也是大城市生活的一角。毫無疑問，充滿著矛盾，看似不公，實則具有必然性。
所謂的大城市，或者說基本面更優的城市，吸納的資源更多，經濟發展的水平也更高，這種效應具有積累性和疊加性，更好的城市會吸收更豐富的資源，更豐富的資源又必然會給整個城市帶來更多發展活力，這樣對人們的吸引力又會更強，這無疑是個正向的反饋。但城市容量有上限，資源所能覆蓋的人群也有限，公共服務所能覆蓋的範圍也是有限，當外來人口爭相湧入時，有限的供給遭遇無限的需求，供需失衡的結果就是以戶籍制度為線，以擁有住房與否劃線，來定向的選擇滿足既定人群的需求，所以必然會造就大城市的矛盾，住房的矛盾，資源分配的矛盾。
除卻供給與需求之間的客觀失衡，由於房屋本身所附帶的附加價值，房屋背後所帶的資源，所帶的公共服務配套，再疊加住房供給有限，房屋價格也處在不斷走高趨勢當中，這也就另設了一道門檻，將部分並無支付能力人群排除在外，這也變相定向選擇了大城市居住者人群，將所有人群進行定向分類，一方面，無支付能力的人群仍無房可住，有支付能力的人群仍能夠有房可居，甚至於產生住房投資投機行為，加深住房的矛盾；另一方面，在人們的財富或者資產組成中，房屋佔有高權重，房屋更是財富的象徵，住房資源的定向流動也就加劇了居民財富的分化，衍生出各種社會矛盾問題，於社會安定有序不利。
有何解決之道？先從最根本的住房制度入手，儘可能地豐富住房供給的主體，動用一切動用的資源和力量，去滿足各類人群的住房需求，讓大家都能夠實現安居樂業，而後去規劃更多住房之外的消費，住房之外的價值實現，也藉助住房制度的改革和完善，儘可能的去除掉可能會因住房資源的供需失衡所引發的人們幸福感的缺失，及由此衍生的社會矛盾，保障社會秩序的穩定，並基於此，服務於經濟的增長和經濟的穩定。
建立租購併舉的住房制度，並非對原有住房制度進行革故鼎新，徹底推翻原有的住房制度，而是在原有商品房制度之外，透過租賃性住房的建設來滿足各群體居民的合理住房需求，兩者相互補充，相互協同，最終形成長期化的穩定的住房制度。
二、 保障性租賃住房目標群體定向，人口流入、房價高的城市將是建設重點區域
哪些城市需要保障性租賃住房？住建部及其他重要部委，國家重要會議都已經強調。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出“重點關注人口大量湧入和高房價的城市，擴大保障性租賃住房供給，並重點解決困難群體和新市民住房問題”。
2021年住建部提出，保障性租賃住房40城試點，40城中包括北京、上海、深圳、廣州四個一線城市，及福州、南寧、天津、重慶、大連、濟南、青島等較為核心的二三線城市。2021年5月，住房和城鄉建設部召開40個城市發展保障性租賃住房工作座談會，指出“40個城市認真落實黨中央、國務院決策部署，將大力發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。由政府給予政策支援，引導多主體投資、多渠道供給，堅持小戶型、低租金，重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房，包括利用農村集體建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，落實了一批保障性租賃住房專案，提出了保障性租賃住房2021年計劃”。
2021年6月，國務院辦公廳釋出《關於加快發展保障性租賃住房的意見》明確了保障性租賃住房建設的頂層設計，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。明確了保障性租賃住房物件標準，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70 平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
引導多方主體參與，保障供應主體的多樣性。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支援，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，併合理配套商業服務設施。支援專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
2022年1月，發改委釋出《國家發展改革委關於做好近期促進消費工作的通知》進一步明確“推進保障性住房建設，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給”，這很好理解，為何保障性租賃住房的建設需要優選特定的城市或區域：
其一、人口外流的城市本身就沒有人口基礎，商品住房已經足以滿足人們的居住需求，部分人口外流嚴重的城市多數房屋都保持常年空置，或根本並無買主，房屋白菜價，在這種城市有何建設保障性租賃住房的意義；
其二、全國範圍內，人口流動是自由的，人們也慣性地流向經濟發展水平更高，昇華哦更加便利的城市，像長三角的上海、南京、蘇州、杭州、寧波等城市，但限於戶籍制度和人們的支付能力，這部分人群並無能力在這些城市成功購入房產，居住條件或較差，所以需要透過一種有利的方式去解決這部分人群的住房困難；
其三、如果說購房資格是阻礙居民實現住房需求的第一道門檻，那麼高房價當之無愧是第二道，高房價勸退了眾多想要購房，但卻並不具有購房資格的人群，購房需求無效，這部分群體也需要有一定渠道去實現合理的住房需求，即使是短暫的過渡，也同樣重要；
其四、人口流入，房價高的城市可以理解為中國的核心城市，本身城市的容量有限，住房也有限，除了外來人口外，城市內所有的居民也未必都能有較優的居住環境和居住條件，城中村、老舊小區內的居民也可以透過保障性的租賃住房改善居住條件，提升住房和生活品質。
1998年住房制度的改革，實現了商品房市場化，解決了人們的住房難題，讓人們能夠順利實現住房需求的滿足，舊的制度發展至今，已經無法完全實現當前部分城市出現的住房矛盾，這就需要制度上做完善，做最佳化，定向的去解決住房市場存在的結構性問題，直至核心城市，精準發力。
三、 既涉及民生，讓利居民，那將由誰來為保障性租賃住房的建設運營買單？
商品房建設涉及的主要群體有政府、開發商、金融機構，三者之間相互依託，互惠互利，在房地產市場高速成長的階段，各方都將多種紅利應享盡享，房地產開發商主要承擔著房屋開發建設的各種成本。
但相較於更加市場化的商品房，顧名思義，保障性租賃住房目的在於保障，在於民生。《關於加快發展保障性租賃住房的意見》中也提出對於保障性租賃住房的相關配套支援政策，包括（一）土地支援政策，主要涉及5 個方面，包括探索集體經營性用地建設租賃住房、企事業單位依法取得使用權的土地，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款、將產業園區中工業專案配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積佔專案總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅等；簡化審批流程，提高專案審批效率；給予中央補助資金支援；降低稅費負擔；執行民用水電氣價格。（二）進一步加強金融支援，包括加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支援力度，支援銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；支援銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放等。
儘管檔案中明確提出對於保障性租賃住房有定向的扶持政策，保障性租賃住房的建設、運營成本將由誰來承擔，哪個主體又將有能力承擔起保障性租賃住房的成本支出？政府、企業、社會資本，還是各類金融機構？
從政府端來說，第一種情況，若政府主導，作為專案建設的主體，可能會面臨兩大挑戰，一是，從財政的角度來說，政府本身就可能承擔一定的財政壓力，還需要深入推進減稅降費政策，或其他重大專案工程建設，地方政府的財政實力是否可以承擔？其二、保障性租賃住房由於民生屬性的存在，所以存在低租金、長回報的特點，這就需要政府有長久的投入和經營，這對政府而言也將是不小的挑戰；第二種情況，政府引導企業積極投入到保障性租賃住房的開發建設中來，除了存量資產的改造，如閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改為租賃性住房外，在土地供給中可能仍然需要對租賃性質的部分做更多傾斜，從已釋出土地供應計劃的城市資料來看，保障性租賃用地最高佔比達到50%，最低者仍有15%的比例，如果想要引導企業投身保證性租賃住房建設，那麼在土地價格給予適當的優惠，這是否又會衝擊政府的財政收入？
從企業端來說，可能也存在兩種情況，第一種情況，若開發企業是保障性租賃住房的開發經營主體，企業開發經營的難度或較高，而且意願也將更偏弱。當前房地產行業正經歷調整的陣痛期，企業資金端壓力巨大，行業加速出清，企業並無足夠能力承擔起保障性租賃住房開發建設的重任，即使有土地價格的讓渡，但相較於長週期的投入和經營需要，企業的意願也必將是偏弱的。如果說，國央企或可給予期待，但若市場持續保持冷淡行情，企業回款情況並不樂觀，國央企恐也難支援，單靠外部渠道加槓桿也難持續，而且，如果僅僅依靠加槓桿，是否又與整體降槓桿、控風險的主基調相悖？引導民企企業的難度更大，暴雷的企業均為民營房企，尚未暴雷的企業，資金端壓力深重的企業也為民企之列，拿地動作已經暫停，又怎能期待企業做好保障性租賃住房的建設、經營和管理呢？行業內涉足租賃住房業務的企業也有多家，但真正能夠做出成效的少之又少。第二種情況，若經營開發的主體並非地產開發商，那麼又怎能有足夠的吸引力來引導企業投身民生保障工程呢？
四、 保障性租賃住房建設或容易，真正為居民賦能才能使其價值實現
拋卻保障性租賃住房建設、運營的難點，保障性租賃住房的順利推進仍然困難重重。
其一、如何改變人們形成已久的住房消費習慣？中國的傳統中習慣於買房，而非租房，在心理層面，租房很難實現人們內心的歸屬感，並不會形成所謂“家”的概念。
其二、租購享受同等權利是否能夠實現？租房與購房人群所能享受到的公共服務等都很難實現均等化，公平化，租購同權是否能夠實現將決定保障性租賃住房能在多少程度上緩解大城市的住房壓力，能夠多大程度上實現商品房市場的客群分流。
2022年1月，發改委釋出《國家發展改革委關於做好近期促進消費工作的通知》強調“促進住房消費健康發展。加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”。如果說居民在購房和租房之間所能享受到的權利之間存在較大的差異，那麼保障性租賃住房的存在可能也只是消費者在實現購房決策之前的短暫過度，待購房條件滿足，仍會投入到商品房市場中。目前來看，租購同權享受同等權利實現難度仍然很大，一來，由於戶籍制度的存在，居民在享受公共服務時，通常都以是否有戶籍，是否有住房作為第一標準，這種約定俗成的規則如何顛覆存在難度？二來，既然要實現公共服務的均等化，讓租房人群和購房人群享受同等的權利，是否就需要加大公共服務的支出，這種成本又將由誰來承擔；第三、由於資源的有限性，若要覆蓋更多的群體，資源的供給是否足夠，而城市本身又是否具有增加資源供給的能力，如教育資源、醫療資源等等；第四、如果要推進租購同權，那麼各方在享受各項權利時是否能夠有同等權利，享受權利時所需支付的成本是否相同，租房者享受權利時是否需要支付更高的成本，包括時間上的成本？
其三、保障性租賃住房的受益群體是否能夠與目標相符？保障性租賃住房既然主要目標是服務於主要解決符合條件的新市民、青年人等群體，解決這部分人群的住房困難問題，在實際的操作過程中是否會存在政策目標得偏離，條件又將如何設定，具體又將如何執行？不確定性仍然存在。
保障性住房的推進和建設的目的一定不在於短期內去緩解商品房市場的壓力，而是希望從根本上對原有的住房制度做調整，做最佳化，從根本上解決大城市的住房矛盾問題，根除可能會因住房問題而引發的社會矛盾，建立嶄新的能夠解決長遠問題的制度，靠制度去解決問題，而非不時透過各種修修補補的短期政策去強制性將偏離的規則拉回正規，而且短期的政策可能還會衍生出更多負面問題。所以，對於保障性租賃住房的建設推進中存在的問題，既然住房的本質是期待於住房消費本身所難帶來的利好，包括資源、公共服務、翻房屋增值的資金收益等，所以想要建立新的住房制度就需要保證租和購能夠真正同權，並能夠有效的保證政策制定與執行之間的一致性。
五、保障性租賃住房短期或能對投資有所支撐，但長期仍有較大不確定性
2021年12月中央經濟工作會議提出，“我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進”。投資作為拉動並穩定經濟增長的重要力量備受關注，其中，最核心的三個部分無外乎基建、房地產、製造業。當前變動最大的，不確定性最高的莫過於房地產投資，人們習慣於把希望寄託於房地產開發投資，藉助房地產開發投資來穩住整體的投資水平，確保投資整體的穩定。
從國家統計局已經公佈的全年房地產開發投資資料走勢來看，2021年全年房地產開發投資總量達到14.76 萬億，但增速僅有4.4%，較2020年的7%下滑2.6 個百分點，且增速已經降至繼2015 年1%的最低漲幅後的最低漲幅，未來投資增長仍將面臨較大的不確定性。
從不同屬性土地投資角度上看，民營房企由於信用鏈條遭遇挑戰，2021年下半年開始基本保持“躺平狀態”，土地市場的熱度主要依託於央企國企（包括地方國企和地方城投平臺公司），從政府的角度出發，限於地方財政壓力，政府並不樂見土地市場熱情冷卻，會傾向於央企國企對於市場的支撐，當然無論是能力，意願上看，央企國企（包括地方城投平臺）在主觀上可能都具備承擔拿地主力的責任，但是換個角度來說，如果市場本身始終保持清冷，居民端對於購房熱情無法恢復，央企國企單單靠外部融資拔高槓杆來拖住市場規模是否具有持續性？雖然政策端表示要給予合理住房需求的滿足，但實質上作用並不突出，未來市場熱度的恢復程度仍有待觀察政策的走向和扶持政策的力度和執行程度。
從開工的意願上看，多數民營企業限於資金壓力，開工意願不強，開工能力受制，新開工上難以抱有較高期待。央企國企由於資金面相對有優勢，所以短期內在開工上仍能有一定支撐，但長期而言，仍具有很大不確定性，同樣還是取決於未來政策的走向。
從商品房開發投資的角度上看，如果政策保持原位，或者市場行情未有明顯的好轉，開發投資下行或是比較確定的事件，關鍵是下行的幅度有多大。所以，保障性租賃住房被寄予厚望，人們寄希望於透過保障性租賃住房的建設投入來對房地產開發形成正向拉動力。根據億翰智庫測算，樂觀假設情況下，保障性租賃住房預計拉動2022 年房地產投資3.5 個百分點，即使如此，2022 年房地產投資仍或將同比下降6.9%。
從民生和角度來看，實現就業和社會的穩定仍然是當務之急。2021 年來看，就業形勢並不樂觀，就業壓力較大，根據國家統計局2022 年1 月公佈資料，2021 年全年城鎮調查失業率為5.1%，基本與2020 年持平；2021 年，中國城鎮新增就業1269 萬人，較2020 年增加83萬人，但低於2019 年的1352 萬人。考慮到2020 年疫情對於整體國民經濟和就業的衝擊，2021 年整體的就業壓力仍然較為凸顯，其中或有偶然性因素存在，但就業的結構問題仍不容忽視。
剖析居民失業的原因，兩大主因值得關注，一來，由於疫情等因素的影響，諸如餐飲、旅遊等業態經營承壓，餐飲店鋪關停倒閉時常出現，進而導致相關就業人群失去工作；另一方面，由於教培、網際網路行業整頓、房地產行業調控，教培行業整體崩塌，失業人群眾多，房地產行業暴雷事件頻出，企業戰略收縮，裁員潮降臨，這又將對整體就業造成負面衝擊。
2022 年1 月，國家統計局公佈人口資料，2021 年末，全國人口為141260 萬人，較2020年末增加48 萬人，相較於14 億的人口總量，48 萬的人口增量幾乎可以忽略，也就意味著，中國人口已逐漸接近於0 增長，提高生育率已迫在眉睫。人口年齡結構上看，65 歲及以上人口為20056 萬人，首次突破2 億人，佔比14.2%，標誌著中國正式進入中度老齡社會，社會整體的就業養老壓力不可小覷。在當前中國社會保障體系尚未健全的背景下，短期內居家養老仍將是主流，居家養老意味著人們對於就業的依賴性，如果就業無法實現，收入更無法保障，人們生育的意願不可能提高。所以人們也寄希望於房地產行業現狀能夠有所改善，以穩定住社會的秩序，不會造成社會的動盪，進而影響經濟的發展和創新的實現。
從保障性租賃租房的規劃總量來看，一是覆蓋面有限，保障性租賃住房建設並非全國範圍內廣泛鋪開，而是選擇性的在40 座城市建設；另一方面，總量有限，雖然十四五規劃對保障性租賃住房進行定量，但實際上將總量分配到各年，單一年度建設總量實際上相對有限，與每年商品房的建設規模更難以同日而語，所以，即使保障性租賃租房對就業有一定修復或者拉動，但作用可能也相對有限，部分農民工的就業問題或能夠解決。
