地產行業頻迎利好，購房者合理需求不斷得到滿足。
繼LPR利率下調後，多地公積金貸款政策也出現不同程度放鬆，其中尤以三四線城市最為明顯，方式包括降低首付比例、取消“認房又認貸”、調整異地貸款政策等。分析人士認為，疊加部分城市因城施策調整按揭利率上浮基點，個人住房貸款迎來多維度鬆綁，在減輕購房者負擔的同時有利於緩解中小城市庫存去化壓力，提升行業景氣度。
多位地產行業人士對記者表示，相比降利率和加快放款速度，公積金貸款新政中的降低首付比例等政策對銷售端刺激將更為有效，後續或有更多城市效仿跟進。此外，業內對於銀行商業貸款降低首付的預期也不斷提高。據第一財經瞭解，目前多數城市商業貸款首付比例不變，但有大行地方支行工作人員表示，近期組合貸或將做出調整。
多地公積金貸款花式鬆綁
進入2022年，房貸政策迎來多維度鬆綁。除了銀行按揭利率下調、放款速度提升，近日多個地方住房公積金管理中心釋出通知，多維度放寬住房公積金貸款，剛需性住房和改善性住房均有惠及。
其中，廣西北海的公積金新政引起業內人士廣泛關注。1月12日，北海市人民政府官網釋出通知，為落實差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實際行動支援房地產市場平穩健康發展，將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由60%下調至40%。
新政主要影響購房者的公積金貸款和組合貸中公積金貸款部分。對此第一財經致電當地銀行，有工作人員表示，該行商業貸款首付比例未做調整，仍在30%左右，組合貸首付比例與商貸持平，但“近期可能會有檔案調整，目前尚未接到通知”。
廣西南寧市也在近期調整了公積金貸款政策。根據該市住房公積金管理中心1月16日釋出的徵求意見通知，新政將維持首套房、二套房首付款比例不變，分別不得低於住房價值的20%、40%，但最高貸款額度計劃由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元，公開徵求意見截止日期為2月15日。
業內人士認為，公積金貸款鬆綁一方面是地方城市為了緩解庫存去化壓力，另一方面是因為經過去年銷售低谷，資金流動性相對充裕。易居研究院資料顯示，北海去庫存週期為23.7個月，存在去化壓力。而根據北海市住房公積金管理中心的資料，該市2021年1~6月公積金個貸運用率在94%以上，雖然已經超過85%的風險預警線，資金流動性有所不足，但相比上年同期已經有所回撥。在此之前，該市住房公積金常年緊張，尤其疫情之後一定程度上減少了歸集額收入，收不抵支，資金缺口較大，住房公積金管理中心曾先後調整部分貸款、提取政策以緩解壓力。
除此之外，還有多個三四線城市在近期對公積金貸款政策做出調整，其中，四川自貢市放寬住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”，無住房公積金貸款記錄且無尚未還清的住房商業貸款，將按照首套房貸款政策執行，同時取消了住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制。山東濟南、青島則放鬆了公積金異地貸款要求，包括簡化申請條件、放寬戶籍限制等。浙江寧波從2022年1月1日起加大對二孩、三孩家庭的支援，此類家庭連續繳存住房公積金滿2年，首次申請且用於首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶。安徽馬鞍山市為高層次人才提供貸款便利，無論單方還是夫妻雙方，住房公積金連續繳存6個月以上（含6個月），首次購買普通商品住房（含二手房）時，即可申請住房公積金貸款，最高可貸60萬元，且不設定單、雙方繳存的限制，貸款最高額不與月繳存額和餘額掛鉤。
“一城一策”有望拓展至商貸
對於各地公積金貸款政策調整，尤其是降低首付比例、提高貸款額度等，業內人士普遍認為，其效果將優於商業貸款利率的下調。就在1月20日，5年期以上LPR報價時隔21個月首次下調，但因為僅下降5個基點，不少機構認為，其中寬信用的訊號意義更強，對按揭貸款進而住房銷售的刺激有賴於因城施策。
1月18日舉行的金融統計資料新聞釋出會上，央行相關負責人指出，房地產最核心的特徵之一是區域性，在房地產長效機制管理框架下，更多的是落實城市屬地責任，結合當地市場形勢，因城施策實施房地產調控。業內人士預測，未來“一城一策”的調整有望從公積金貸款進一步拓展至銀行商業貸款。此前第一財經已經瞭解到，包括廣州、深圳等一線城市在內的多個地方銀行開始下調按揭貸款利率上浮基點，近期重慶、蘇州等地也有銀行做出類似調整，利率“破5”城市逐漸增多。
但貸款利率下行、放款速度提升存在效果邊際減弱效應。首創證券分析師王嵩認為，去年10月以來按揭貸款層面寬鬆政策逐步落地，部分積壓剛需和優質購房者的按揭貸款需求得以釋放，但12月個人按揭貸款單月增速由正轉負，或說明相關政策效果正在邊際減弱。同時，定金及預收款12月單月繼續同比下降25.9%，房價趨勢性走弱背景下，樓市銷售動能仍未實質改善，市場觀望情緒依舊濃厚。
當前房企仍處於還債高峰期且融資渠道尚未完全放開，銷售回款仍是當務之急。王嵩表示，除了需求端悲觀情緒外，2021年下半年土地成交量下降也將導致2022年上半年的新房供應走弱，預計上半年銷售端仍將持續承壓，尤其在三四線城市，大幅降價促銷的“以價換量”策略將逐漸成為常態。
在此背景下，市場對進一步的刺激政策預期升溫，包括商業貸款首付比例調低等。根據央行最新資料，2021年我國住戶貸款增加7.92萬億元，其中以個人住房按揭貸款為主的住戶中長期貸款增加6.08萬億元。此前銀保監會資料顯示，購房者的合理住房需求進一步得到滿足，個人住房貸款中90%以上用於支援首套房。近期央行營業管理部召開2022年貨幣信貸工作會議時再次強調，各機構要在房住不炒定位下，加強預期引導，支援房地產企業合理融資需求，更好滿足購房人合理住房需求，加大住房租賃金融支援，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
