首先，我們來回顧一下“三道紅線”的具體指標是什麼？
①剔除預收款後的資產負債率：（總負債-預收款）/（總資產-預收款）＞70%；
②淨負債率：（有息負債-貨幣資金）/所有者權益＞100%；
③現金短債比：貨幣資金/短期有息債務＜1。
隨著“併購貸不計入三道紅線計算”的傳聞越來越變得真實，大家紛紛開始猜測，這一舉措到底能產生多大的作用，對於出險和未出險的房企分別會帶來怎樣的影響？
在當下緊張的行業環境下，我們仍需保持清晰的頭腦和獨立的判斷能力。
PART ONE
“三道紅線”是否為房企暴雷的“導火索”？
房地產行業是資金密集型行業，是典型的高風險、高收益行業。房企之所以頻頻暴雷的共同原因基本可以歸結為資金鍊出現了問題。
分析這幾年快速成長起來的房企，不論是中梁、新力，還是祥生之類，他們的發展過程中都伴隨著槓桿的使用，而且都是高槓杆。
從借錢報名（保證金融資）到借錢交土地款（前融）、借錢建設（開發貸）、借錢支付（供應鏈融資）、快速回籠（購房尾款ABS）…到借錢再拿地。如此迴圈往復，看著公司規模越來越大，排名越來越靠前，公司的債務也如同雪球一般越滾越大。
政策的初衷是溫柔的、向好的：“三道紅線” 出臺於2020年8月，首批試點僅為12家房企（碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城），且只對債務增量提出了限制條件，同時還給予了比較寬鬆的改進時間（2023年6月底實現“綠檔”即可）。
政策的執行是粗暴的、背離的：“三道紅線”的政策到2021年才逐漸覆蓋所有的房地產公司，但銀行等金融機構則直接將“三道紅線”作為所有房企融資的第一關。此外，根據“三道紅線”的政策要求，綠檔、黃檔、橙檔、紅檔企業的有息負債漲幅上限分別為15%、10%、5%、0%，也就是說即使是紅檔房企，只要償還了一筆老債務，理論上就可以獲取一筆等量的新債務。但是到了銀行等資金方做決策的時候，從風險規避的角度出發，則選擇不再融資給紅檔房企。
“三道紅線”政策的加碼與變形確實增加了房企的資金壓力。
PART TWO
當前的併購環境怎麼樣？
上週，融創以打折價出售了2個位於武漢的專案：一江源4.1折，甘露山5折。1月19日，融創又以14億出售了昆明專案股權。
有人說：國企就像坐在攤子前的那個老太太，就等著盆子的魚嚥下最後一口氣，然後迅速撈起來問老闆：“死魚多錢？”
行業承受的巨大債務壓力可見一斑，壯士斷腕、斷臂求生等已是司空見慣。病重的正在區域最佳化、架構調整、收縮投資、節衣縮食和兜售資產，病危的則焦慮地躺在ICU裡渴望著被誰收購。
當下的收併購市場是典型的買方市場，賣方毫無議價能力。
PART THREE
併購貸不計入“三道紅線”到底有什麼用？
其實，截止目前，仍沒有比較官方的渠道來印證這一資訊。當前的描述仍為“目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標”。
市面上有能力併購的房企還剩下2類：國央企和穩健型民企。如何讓他們有興趣去收購“病危”房企，僅僅是併購貸不計入“三道紅線”仍然缺乏吸引力。
①對於問題專案，併購貸的金額相對於專案自身的債務可能仍然偏小，如果承債收購，該部分債務是否計入“三道紅線”。
②公開市場有大把的優質地塊，且無各類或有風險（一般要賣的專案要麼不好賣、要麼不賺錢），有錢去招拍掛不香嗎？
③當前市場仍在探底，且政府資金監管仍在不斷加碼，房企現金流本已承壓，收併購的信心和內在驅動嚴重不足。
④行業負迴圈下的信心缺失，很多房企跟著萬科學節衣縮食，跟著頭部民企挖掘管理紅利（裁員以提高人均效能），雖然表面還活著，但內心已無投資目標。
⑤目前政府是有出臺組織出險房企的專案對接，但政府只是站臺，並不是信用背書，對接的本質可能並不是處於對專案的渴求。
⑥從已傳送的併購來看，優質專案、輕資產專案（能夠快速變現）的專案仍是成交的主力，可以套用商業地產的3個不變的真理：選址、選址、選址。
所以，併購貸不計入“三道紅線”對市場很難產生比較大的影響。
