最近有不少朋友問我，說今年這麼多城市都出臺嚴厲的調控政策，真的看不懂接下來的樓市會怎麼樣，搞的現在猶豫不決，買吧怕高位接盤，不買吧又怕房價繼續上漲以後更買不起了？
對於這個問題，我們首先要搞清楚是什麼原因導致出臺調控政策的，然後再討論買與不買的問題？
今年，由於突發疫情，導致全國經濟直線下行，然而上層為了拯救小微企業，再次降準降息，給小微企業最大的資金扶持。然而很多人拿到這個錢並沒有投入實業，反而去買房。
這樣就導致樓市一下子大熱起來。所以上層才會有這麼多政策出來調控樓市。
那麼我們的房地產發展到現在，為什麼我們每次都只看到短暫的大漲和越來越嚴的調控？為什麼我們看不到大漲的前夕？這其中是否有跡可循？從過去的歷史中是否能找到規律？
今天我們就來聊一聊這幾個問題，只要規律找到了，自然就解決了買與不買的問題。
我們主要從兩點來闡述上面的問題。
第一：從長期來看，房價上漲是經濟發展，社會財富不斷積累的結果；
我國作為全球第二大的經濟體，仍然有6%的GDP增長率，隨著經濟的增長，我們的工資也在上漲，那麼我們用時間辛苦所得的回報，是用來消費呢？存銀行呢？還是買房呢？
這其中消費是有節制的，不可能天天消費。而直接存錢又是最不可靠的，因為它的利息遠遠跑不贏通脹，貨幣會貶值。
而房子恰好是各種投資中，相對比較穩妥的，再加上有大量的自住需求，承載了大量的社會財富，所以才會上漲。
曾經有朋友跟我說，希望國家不要再發展房地產了，應該發展高科技、網際網路，這樣房價肯定就會降下來了。
其實他們只看到了表象，不知道社會效率越高，財富增長越快，資產價格也會跟著水漲船高。難道搞網際網路，就不用找地方住了嗎？
比如：上海的張江科技園和深圳的科技園都有著最多的碼農，這些高收入人群造就了科技園周邊的房價飛速上漲。越是搞網際網路產業的城市，房價越高好不好。
第二點，樓市的規律。
從短期來看，房價暴漲又是政策突然寬鬆的結果。
自從1998年房改開始到2020年，國內樓市宏觀調控政策一直在“防止過熱”和“防止過冷”之間左右搖擺，這就人為造成了樓市的“週期性規律”。
所以，一個完整樓市上升週期可以劃分為：戰略建倉期、政策訊號期、快速拉昇期和橫盤分化期。
第一：戰略建倉期
市場預期一片悲觀，二手房成交不活躍，敢於買房的人並不多，大家都在觀望。戰略建倉期也是最佳的介入時期，因為此時開發商和不少二手房業主需要回籠資金，抵抗心態最為薄弱，
所以此時的價格非常吸引人。在這個節點入市的人，可以從魚頭、魚身到魚尾吃完整個上漲行情，但前提是要有膽量和耐心，敢於堅持自己的判斷。
就比如2008年的金融危機，大量企業主拋售資產回籠資金，很多樓盤出現零首付賣房，可是敢做接盤俠的也只有極少數人。
第二：政策訊號期
政策訊號是一點一點釋放的，有的時候你都不知道在釋放訊號。比如首付比例下調、多次降準降息；房地產交易稅費降低，放寬人才落戶政策等等。
政策的目的是維穩，即不能讓樓價突然大漲引起民怨，但又不能不託市，所以出臺政策的時候都是試探式的，出臺一個政策，先觀察市場反應，然後再決定下一步。
就像加柴燒水一樣，一點點加，小心翼翼。當多個政策疊加在一起，人們就開始意識到要行動起來了，這個時候，房價就會出現區域性上漲的苗頭，看房的人也會慢慢多了起來。
比如：深圳2019年先後出臺8.18確認先行示範區以及雙11“取消”豪宅稅兩個政策加上疫情央媽降準降息導致深圳的房價快速上漲，而上層又不得不透過新政來壓制，它就是今年號稱史上最嚴的政策--715新政。
第三：快速拉昇期
當成交量和成交價一齊上漲，大量的購房者紛紛入市，售樓部出現排隊購房的現象，樓盤搖號中籤率極低，市面上一房難求。
平時說房價再也不漲的剛需，啪啪打臉之後，也去參加排隊了，畢竟相比丟人，賺錢更重要。同時二手房業主惜售現象嚴重，分分鐘反悔不賣，樓市實際庫存不斷減少，就連品質最差的老破舊也能賣出高價。人發起瘋來，什麼房子都搶，就怕錯過這個時間段。
就比如：今年上半年的深圳，一個個記錄被打破，從三月份開始，成交量是急速上升，到了7月份二手房成交量更是達到驚人的13407套，創下歷史新高。
第四：橫盤分化期
經過快速拉昇期之後，政策就開始收緊，高層開始出各種限制政策，銀行信貸辦理週期拉長，放貸緩慢；市場開始出現買家主動虧掉定金反悔交易以及部分割槽域二手房價格離奇迅速拉高的現象。
這些現象過後，整個城市就進入了高位橫盤，分化上漲的階段。在這個時期，只有優質板塊和學位房還會繼續上漲，其餘絕大部分房子都會橫盤，然後整座城市等待下一輪行情。
就像深圳715新政之後，成交量大跌，10月份對比7月份更是下跌了6成左右，整個市場開始進入橫盤分化期。
從上面四點可以看出，這是一個迴圈規律，橫盤分化期其實就是下一個戰略建倉期，只是如何把握的問題。看懂了這個規律，你自然就懂得了買與不買的問題。
那麼我們如何才能找到最佳的建倉期呢？
1.心態，良好的心態才能承受的了壓力，才能快準狠的抓住機會。
2.資金，無論是短期內能動用的資金還是手上的現金。俗話說的好，兵馬未動，糧草先行。不打無準備之仗。如果手上沒錢，就算有機會了也不會等你。
3.圈層，假如你身邊都是沒買房的人，如果你要買房，他們只會告訴你，房價太高，總有一天會降的，但是你永遠看不到會降的那天。所以說圈層很重要，每天跟有房的人在一起，耳濡目染，會加快你買房的決心。
並且一個好的圈層，裡面的人的心態都是積極向上的，他們的買房經驗又是你學習的內容，甚至他們短期內也能給你提供資金，讓你早點上車。
4.知識，這點估計很多人不能理解，買房還要什麼知識？答案是肯定要的。買房也是一門學問，也需要學習。比如出了新政如何理解，到底是好的訊號還是壞的訊號。哪裡的房子值得買？資料是理性的。透過資料看城市，你會更加通透。
如果沒有專業知識的加持，你都分析不出你的城市現在處於哪個時期，就算告訴你規律，你也不敢下手。想了解這點的可以找我，我們的知識會顛覆你對樓市的理解。
