牛年尾聲，虎年將至，承受著空前壓力的房企，亦不得不開啟來年的佈局！
“在年度會議上，我們老闆說，全國只有20多個城市值得投資！”一位就職於TOP30房企的人士表示，未來公司的主要資源，只會集中在公司高層選中的這些城市，其他地域短期內將不再關注。
收縮戰線，集中到所謂的核心城市，成為眾多房企對於明年戰略的一致選擇。這與易居企業集團CEO丁祖昱的判斷不謀而合，他在“2022年丁祖昱評樓市”的大型演講中曾經列出了25個可以長期聚焦的城市。
（圖片資料來源於克而瑞研究）
如果說以年銷售200億作為規模房企的分水嶺，2021年，市場上剛好有100家房企的全口徑銷售額超過了200億，這一百家房企中，大多數曾經採取了全國佈局或者區域佈局。但是在全國房地產市場告別高週轉快增長週期之後，已經越來越多房企提出聚焦的“小而美”戰略。
旭輝董事局主席林中在內部強調：房企在去槓桿階段的當務之急是活下去，保證現金流的安全，摒棄規模導向的衝動，一定要做好開源節流、增收節支、以收定支、量入為出這四個方面。
無獨有偶，禹洲集團董事局主席林龍安亦在內部表示，禹洲集團未來的目標“小而美”，爭取長期“活下去”。
但是，當收縮聚焦疊加戰略趨同，讓房地產市場僧多粥少的矛盾顯得更為突出。2022，擺在房企面前的艱鉅任務，或許將是如何在同行之間的短兵相接中全身而退。
收縮戰線
國家統計局資料顯示，2021年，全國房地產開發投資14.8萬億元，比上年增長4.4%，為5年最低；其中12月單月完成開發投資額同比下降13.9%，為4年同期新低，當月的新開工和土地購置面積同比分別下降31%和33%，無力支撐起行業投資規模。
這些數字落到具體的房企身上時，就體現為投資戰略調整，以及區域架構變動。據不完全統計顯示，2021年下半年以來，包括碧桂園、新城、旭輝、陽光城、綠城等在內的20餘家房企進行了組織架構調整，或縮減區域公司數量，或將多個事業部合併，並時常伴有人員精簡。
這些變動的最終目的是將有限的資金更精準投放，以讓企業活得更久。“如果說以前是有合適的就買買買，現在更多要考慮的是資源獲取成本的降低，以及資源的取捨。”有房企內部人士向第一財經表示。
房地產開發投資向下的一大影響因素是拿地減少。中銀證券資料顯示，2021年下半年百城土地成交建面月均下降34.3%。另據億翰智庫統計的2021年典型房企新增貨值來看，自2021年5月起，TOP10門檻值同比一路下挫，至12月同比降幅達到了42.5%。
“當前地產行業模式發生改變，高槓杆+快週轉模式難以為繼，加快銷售回款、修復再融資、應對剛性債務到期是房企當務之急，而拿地計劃則需視各家房企自身銷售和融資情況而定。”華泰證券固收分析師張繼強撰文指出。
擁向一二線
投資力度的減少，讓各家房企在區域和城市的選擇上更為謹慎，比如行業的“優等生”龍湖在2021年下半年，也只聚焦在43個城市。
某華東中型房企一位內部人士向第一財經透露，過去公司關注機會城市大概有50個，在資金面尚無明顯改善的2022年，“按照我們的體量，目前關注的城市縮減到了30個左右。”
通常情況下，被放棄的城市具有這樣的特點：房企可能早年進入了，但是該地區的專案一直賣得不好，量跑不動，價也買不上去，戰略收縮時，便會被放棄。
相反，選擇有深厚經濟基礎、人口財富水平較高、對周邊人口有虹吸效應的城市，提升投資佔比以確保資金流動性，也就成為必然，2021年房企投資向一二線核心城市集中的趨勢也更加明顯。
據億翰智庫監測的16家典型房企拿地金額分佈來看，一線城市佔比由2020年的16.3%提升2.9個百分點至19.3%，核心二線城市佔比由2020年的28.3%提升5.1個百分點至33.4%，其餘能級城市的拿地金額佔比均有所下降。
其中，在由蘇州、杭州、南京及無錫構成的東部區域，房企整體拿地金額同比增速為13.7%，典型房企對杭州、南京的拿地金額同比分別提升36.2%及47.8%；而對武漢、長沙、鄭州、合肥等中部城市的投資則有明顯減少。
“開發商向一二線城市走，核心原因在於市場下行期，這些城市的購買力還在，人口帶來的需求也會形成託底，抗風險能力更強，而三四線市場則可能全部凍結。”雙佰投資董事長劉策向第一財經分析。
某TOP30房企人士曾向記者表示，目前公司能保證正常運轉的一大原因就在於著力佈局華東的一二線城市，賣得不錯能保證現金流。
在某全國性房企負責華東區域投資的業內人士向第一財經表示，當行業在整體收縮時，房企追求的就不再是規模或者利潤，而是安全，“把錢放在最安全的地方，規避風險，其實全國也挑不出多少城市來。”
“還得是二線城市和強三線，迴歸核心城市、核心板塊，比如蘇州、杭州、武漢等城市，而且要選城區型板塊，”某百強房企市場人士在談到關注的城市時如是說，“這樣的地方有安全墊、有客戶需求在。”
賽道擁擠
2016年-2020年間，大量品牌房企向三四線城市進發。據克而瑞統計資料顯示，2016年-2020年間，碧桂園、恆大、綠地、中海地產、萬科新進入的城市中，三四線的佔比在9成以上；世茂、融創、保利、華潤置地的這一比例在8成以上。
但隨著市場的變化，下層三四五線的大多數房企發現這些市場“肉沒了，湯也沒多少了”，就集體想要回歸一二線。
在一位行業分析師看來，現階段核心城市拿地的競爭壓力不大，關鍵還是看企業有沒有錢來投資。“過去一塊地二三十家報名，現在只有兩三家能出得起入局的錢了。”
比沒有錢參與一二線核心城市的競爭更為殘酷的是，各家房企戰略“撞車”，使得這些城市的市場可能會更為擁擠。
“從眾的戰略肯定不會是好戰略，”一家房企的相關負責人表示：“行情冷、大家都沒錢的時候，能夠佈局一二線才有戰略價值，相當於抄到了底，而大家都有錢的時候，在一二線拿到的又是地王，最終賠本賺吆喝，只是在極端情況下保命係數高一點，但並不意味著企業能發展下去，賺到錢。”
近期正在進行架構調整的某規模房企內部人士就曾向記者表示，收縮投拓條線，暫停拿地，未來企業可能就會變成“小而美”，若要擴大規模就要依靠合作。
合作，也是上述華東房企人士給出的一條出路。“以自有資金拿地的部分，比較希望在一二線城市，資金效率比較高，”她表示，如果錢不夠，就合作拿地，或退而求其次，找高能級三線城市，“再或者當地國企拿了地之後，民企來建，這種情況下，在一二三線城市的差別就不大了。”
