圖源：中房報相簿
中房報記者 苗野 北京報道
禹洲與債券違約擦肩而過。
1月20日，禹洲集團釋出公告，已成功獲得絕大多數交換票據持有人的支援及所有徵求同意票據所需取得的必要同意。於交換屆滿期限，4.77億美元的交換票據已根據交換要約有效進行了交換，該部分票據佔交換票據本金總額約82%。
禹洲集團表示，這次債務管理取得成功，使公司能夠有效地延長相當一部分離岸債務的到期期限，並避免發生徵求同意票據項下與交換票據支付相關的提前到期和法院判決違約事件。
這4.77億美元票據由2.66億美元的2022票據及2.12億美元的2022票據II構成。一筆於2017年1月25日發行本金總額3.5億美元，票面利率6%的優先票據未償還本金額為3.4億美元；另一筆於2019年1月23日發行本金總額5億美元，票面利率8.625%的優先票據未償還本金額為2.42億美元。
長期觀察禹洲發展的人士表示，這兩筆即期美元債展期算是為禹洲爭取了資金騰挪的時間，短期流動性壓力有一定緩解。但2022年是禹洲的償債高峰期，後續或有更多的滾續、置換融資、變賣資產維持資金鍊條。
據機構不完全統計，禹洲集團目前存續有14筆美元債，存續規模在57.27億美元，摺合人民幣約350億元。境內債方面，禹洲集團今年將有65億元債券到期或回售。
截至1月20日收盤，禹洲集團收0.69港元，上漲6.15%，市值45.15億港元。
82%比例同意交換票據
“儘管公司致力履行到期的償付義務，但可能持續受壓，無法實現充足現金流量全面履行未來到期義務。”1月12日晚，禹洲集團在推出美元債要約交換管理方案中提到。
在公告中，禹洲集團除了針對2022年到期的6%優先票據和2022年到期的8.625%優先票據尋求交換要約外，也同時徵求同意包括2022年到期的12%優先票據在內的12只票據，累計涉及未償還本金約54.98億美元。
對於要約交換理由，禹洲集團稱其已無法利用慣常的融資管道，如銀行借貸及資本市場股本及債務融資等，使短期流動性面臨巨大壓力；銀行縮減房地產開發的貸款導致開發商獲得的境內資本減少，並減少按揭貸款以及買家對房地產開發商能否完成專案的擔憂導致物業銷售下滑。境外資本市場對這些境內事件的反應負面，限制了禹洲集團用以償還到期債務的資金來源；境內外銀行大幅收緊對其現金結餘監管，減少了不受限制的可動用現金，其專案公司的現金使用和分配受到了很大的限制。
在禹洲集團宣佈其兩筆債券的交換要約後，1月17日，惠譽將禹洲集團的長期外幣發行人違約評級從“CCC-”下調至“C”，同時還將公司的高階無抵押評級從“CCC-”下調至“C”，回收率評級為“RR4”。惠譽認為根據其標準，這屬於不良債務交換。
“債務展期”已是當下地產圈的高頻詞彙。大發地產、中國奧園、榮盛發展、鴻坤、祥生控股、上坤地產等都陸續傳出了債券展期兌付的訊息。
“即使展期成功，也只是暫時得到緩衝，能否妥善解決流動性危機是獲得債務展期後最關鍵的問題。”北京某券商分析師表示，市場上也不乏展期失敗的案例，還有的房企是“硬展”，透過優良資產拉高投資者預期。
根據公告，禹洲向投資人徵求同意的其餘12只債券也全部獲得透過。
禹洲方面表示，仍有多位交換票據持有人向禹洲集團表達了其參與交換的意願，但因交換期限較短造成困難，未能及時提交指令。為了滿足這些持有人的需求，禹洲集團擬於2022年1月26日左右，以交換要約實質相同的條款，對剩餘交換票據再次提出交換要約，使他們也可以參與交換。
這意味著，接下來禹洲集團將有更多的票據完成交換要約。
變賣資產紓困
為了緩解流動性壓力，禹洲集團也在嘗試各種努力回籠資金紓困。用地產圈內的話說：“2022年一季度還債是關鍵。”
1月5日，禹洲集團釋出公告，擬轉讓公司旗下禹洲物業服務全部已發行股本，轉讓代價不高於10.6億元。同日，華潤永珍生活亦宣佈，全資附屬公司潤楹物業科技服務有限公司，與禹洲方面訂立了相關框架協議。
現在這10.6億元的用途已被鎖定。禹洲集團於近日在電話會議中稱，將使用出售物業子公司的資金用於償還其美元債交換要約後的新債贖回。此外，將使用銷售回款以及預售監管賬戶未來釋放的現金流償還交換後的新債。
“即使獲取投資者的肯定達成協議，也只是投資者面對當前的一種避險所需，無關其他。”前述北京某券商分析師表示，未來取決於禹洲集團回籠資金的造血能力。
實際上，不少尋求債務展期的房企也在同步為出售旗下資產尋找買家。
雅居樂自2021年7月以來，已陸續出售了共計14項非核心物業，合計售價約為28億元；中國奧園香港的一處物業已於2021年11月售出，仍有約4到5個預計交易金額在30億元左右的海外專案在洽談買家；世茂在否認100億出售上海世茂廣場的同時也提出正在與若干潛在買家就出售若干物業進行討論，在合適的條件下會考慮出售部分資產以降低負債；融創也將其位於武漢的兩個專案部分股權分別出售給了首創置業和武漢城建，還將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓給了合作伙伴華髮集團。
“企業作出選擇售賣優質資產，也是積極應對目前狀況的一個措施。問題是有的資產太重，如酒店、樂園等這樣的資產變現能力太差。”某房企內部人士認為。
除此之外，禹洲集團還於去年底將深圳總部大樓質押，獲得了11億元貸款。
對此，禹洲集團表示稱，專案抵押融資是市場上常見的融資行為。公司是市場上少有的零商票，沒有任何理財產品的公司，擁有較高的安全邊際，而公司開展多種融資方式也均是常規融資，且均以積極主動的債務管理為原則和前提。
在造血的銷售端，禹洲集團2021年全年實現累計銷售金額為1050.19億元。
穆迪副總裁兼高階分析師Celine Yang表示，穆迪下調禹洲集團評級反映出由於融資渠道趨弱和到期債務規模龐大，禹洲集團的再融資風險有所增加。負面展望則反映該公司在未來6-12個月調動所有現金管理再融資需求的能力存在不確定性。
從償債期限來看，除了5.89億美元的臨期債務受關注外，禹洲集團在2023年-2026年到期的美元債券分別有13.5億美元、10億美元、8.95億美元和9.35億美元。
“以往禹洲更多的是依靠標準化的公開市場融資，所以禹洲負債結構非常清晰透明，不存在隱性的金融風險和問題。”禹洲集團董事局主席林龍安曾表示。
現在來看，禹洲還在努力走好下一程。
