我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問
提問：座標西安，目前希望能置換一套社群環境好的，又有升值空間的房子。父母住在高新區，孩子奶奶家在長安區大學城，自己工作在高新軟體新城，因此想優先計劃考慮城南的房子，其次軟體新城附近西鹹新區灃東新城也考慮，優先想看洋房，隨後是小高高層大平層，計劃未來和老人一起住，手裡目前有約150萬，月薪1.5萬 提問： 1. 置換房子優先看西安城南？城西？還是您有建議！ 2. 置換房子面積選120-140之間？還是160以上面積？ 3. 選純洋房社群好位置一般？還是高層+洋房社群中的洋房？或者位置好的高層社群？ 4. 優先喜歡橫廳的房子 5. 會關注點風水 還請星叔指導 謝謝
回答：1、優先買城南，西安最好的板塊是東南的曲江和西南的高新區。 西安不管現在還是未來很多年，高新區一定是西安最有價值的區域，因為這裡經濟實際目前來看是西安任何區域短時間都無法超越了。而聚集著大量商務人口的高新區，住宅用地供應實在有限，所以會持續走高。
2.面積來說，一般120-140平流動性是最好的，但是你們買房需求是改善，如果140平內可以滿足你們需求，優先買140平，160平面積過大會影響將來房子流動性。當然如果140平不能滿足，那就只有買160平，具體看你們家庭人口改善需求。
3.從居住性上看當然：洋房〉高層 但從流動性上來看，高層〉洋房 所以如果自住>投資，選擇純洋房 社群好的。 如果投資>自住，選擇高層社群 位置好的。 買房核心還是地段，我更傾向於位置好的高層。
提問：星叔，濟南剛需預算200萬，買新房還是二手房更划算且將來更容易出手？是買市裡老破小還是買東邊的較新小區？交通的話如果不堵車差別不是很大。您覺得融創文旅城剛需值得買嗎？
回答：剛需買房就考慮將來是否更容易出手，也就是升值更大，是對的。為換房做好打算。
但是，升值空間只是購房諸多因素其中一個比較重要的因素，不是決定性的。剛需首先還是解決自住的問題，這是出發點。
從自住出發，很多新建小區周邊，商業交通等配套不全，入住率可能也不高，剛開始住進去比較痛苦。但優勢是價格低。
老破小除非有很強的支撐，比如學校，比如你可能因為某種原因就是離不開那個區域。否則的話，老破小除了周邊生活配套齊全生活成本低公交車方便之外，居住舒適度是很低的。
而且，將來維修比較頻繁，而維修成本是高於新建成本的。
從你的200萬預算來看，現在選擇餘地還是比較大的，儘量選周邊各種配套比較齊全的新小區。
關注配套優先度依次為：學校、交通、商業、環境、醫療等。具體投資價值高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
另外，從現在房地產的發展趨勢來看，會越來越向產品傾斜。
產品好的房企會得到更好的發展，包括規劃、形態、戶型、質量等。近幾年靠以質量換速度求規模發展起來的，會逐漸受到市場的冷落。
所以，還要儘量選那些產品口碑不錯的專案。
文旅城自住還可以。但考慮投資因素多的話就不建議。
前期購買考慮投資的太多而價格又不高，房產形勢一旦好轉，大量的房源丟擲會影響升值。
提問：為什麼二三線城市二手市場沒有一線城市二手市場好？到底是10個富人購買力更強還是100個窮人購買力更強？
回答：首先，窮人富人是無法定義的，所以無關邏輯。
其次，任何商品都遵循最簡單的交易供需原理。弱二三線的問題一在於房子太多，人口太少，沒有二手房需求。
而二手房與新房並不是同一件商品，新房有處女情節溢價。
當房子數量不滿足市場需求時，二手市場才會開始。
二手的交易量越大，二手房的價格才能迴歸正常價值。
而更高的流動性也保證了商品的價值基礎。
二手房交易比新房交易更多的城市，房子才有貨幣價值。
當然，也可以看未來預期，比如杭州。
提問：星叔謝謝回覆，麻煩再問一下，有一套聯排，沒有住，是留幾年還是賣了置換新的？
回答：聯排別墅這種標的投資不看好，可以出手置換2套低價潛力盤長持。
如果是純投資，短期內不自住，除非底倉很足，否則別墅屬於典型的錯配產品，註定客群有限，流動性不好。
買別墅，首先絕大部分別墅都不適合投資，本身是一個以消費為主的小眾市場。別墅本身的流動性，金融屬性也差，如果不是有高淨值的底倉打底，很難扛過風險。
而目前絕大部分的別墅，熱門的別墅市場，又位於郊區，進一步放大了泡沫和接盤的風險。
如何判斷一個房子是好的投資產品？
很重要的一項指標就是它的金融屬性，即能夠被銀行和他人認可，不斷給變現，給你帶來現金流的能力。
1、購買時能夠貸款：儘量不要碰不能貸款的房子，否則你的資金利用率太低，比如經適房，回遷房，自建房等小產權房。當然，也有一些銀行能貸款，如果要投資，建議提前與銀行溝通好。
2、增值後能夠轉商貸：當房子增值後，能夠很方便將增值部分抵押出來，很重要的一點就是房子樓齡不能太老，最好不要超過25年。
3、購買後容易出租：這一點很好理解，就是房子好出租，有市場需求，能夠持續給你帶來一定的租金回報。
4、能夠申請裝修貸：大部分房子應該都可以，只是很多人忘記這個途徑，當你的現金流不足或者需要錢的時候，不妨考慮一下房子的裝修貸。
以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，星叔手把手教你從0實現千萬資產積累。
