2021年，樓市全面降溫。
2022年，情況或許不一樣了！
央行官宣：全面降息
今天（1月20日）上午，中國央行宣佈全面降息，1年期貸款市場報價利率LPR為3.7%，下調10個基點。5年期LPR為4.6%，下調5個基點。
市場尤為關注的是，此次不僅下調了一年期LPR，五年期LPR也下調了。
也就是說，時隔20個月之後，房貸利率再次下調。
實際上，上個月20日，也就是2021年12月20日，央行有過一次降息。
12月20日上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2021年12月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期貸款市場報價利率（LPR）最新報3.80%，上次為3.85%；5年期報4.65%，上次為4.65%，連續21個月維持不變。
值得注意的是，這是19個月後，時隔20個月，1年期LPR首次發生變化。
不過，上次用於房貸的5年期LPR，則沒有發生變化。
僅僅一個月之後，房貸利率就全面下調，這對樓市絕對是大利好。
國外都在加息，為何我們卻降息？
我們國家疫情控制得好，過去沒有大肆放水，利率上預留了一定的操作空間。
為什麼要在這個時間視窗降息，五年期LPR也相應下調？
四季度經濟資料環比明顯改善，但全球疫情依然沒有消散，我們國家也有散發疫情，對經濟還是會產生一定衝擊，經濟依然有一定的下行壓力，未雨綢繆總是好事。
房地產銷售，投資下行趨勢明顯，特別是開發商的資金困難已是不爭事實。
美聯儲加快加息縮表步伐，加息週期已經到來，只是時間早晚問題，會對我國貨幣政策造成干擾，因此央行抓住一季度的視窗期。
降息，無論對經濟發展，投資企穩還是企業融資，房地產穩定都有重要作用。
樓市迎重磅利好
五年期LPR下調，無論對購房者，還是開發商，還是整個樓市，都是大利好。
首先，從購房者角度來看。
大多數人買房，都是貸款，當然也有全款的，畢竟是少數。
房貸利率=5年期LPR+加點。
5年期LPR下調，意味著每個月的房貸利率會下調，也就是說每個月的月供會減少。
已經買房的，正在買房的，將要買房的，都會減少月供。
以100萬貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，LPR為4.65%，月供額為5156元。而此次利率調整後，LPR為4.60%，月供額為5126元。如此計算，月供額減少了約30元。
可能有人會說，每個人減少30元有什麼用，可以忽略不計。
蚊子肉也是肉。
100萬，一個月少還30，如果房貸是500萬的話，一個月也能少還100多元。
對炒房客可能確實不值一提，但對剛需來說，這是實實在在的利好，降低購房成本。
此次降息，五年期LPR下調幅度雖不大，但釋放的訊號十分明確，心理層面的影響更大。
上一次調降5年期LPR還是在2020年4月份，已經按兵不動近兩年。
2021年以來，樓市調控升級，加上三條紅線的威力開始顯現，房地產市場降溫肉眼可見。
沒有了金九銀十，成交量也急劇下降。
12月，5年期LPR未降，主要由於之前兩個月，樓市正在觸底回升，擔心降息會傳達刺激樓市的訊號。
資料顯示，2021年12月份包括房地產投資、房屋新開工等多項樓市指標跌幅加大。考慮到保交樓、保民生、保穩定等要求，需要穩定樓市預期，這是此次降息給市場傳遞了積極的訊號。
利好剛需購房，有利於房地產持續健康發展，對開發商也是好訊息。
近年來，樓市調控持續升級，開發商的融資渠道受到很大影響，房地產企業面臨的資金壓力明顯增大。
很多地產企業爆出了資金面，甚至債務違約的案例。
本次降息將進一步降低企業特別是房地產企業的融資成本，有利於提振企業發展信心。
降息會刺激房價上漲嗎？
中國家庭資產的70%以上都是房產。
很多人最關心的話題往往是房價漲跌。
那麼問題來了，此次全面降息，是否會刺激房價上漲？
對樓市是利好，但不會刺激房價大幅上漲。
此次利率下調，是非對稱性降息。
1年期LPR的下調幅度要大於5年期LPR，也就是說，房住不炒依然是樓市基本策略。
5年期LPR下調的幅度相對較小，主要是為了穩定房地產市場，並不是為了刺激房價上漲。
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭等各環節均有壓力。從當前監測的資料來看，多個城市利率均出現輕微的變化，但當前銀行房貸是否寬鬆仍主要看放款速度的變化情況。
房貸利率除了5年期LPR，銀行還可以浮動加點的基數。
無論從哪方面講，房價都不會因為此次降息而大漲。
2022年，房地產市場大機率會延續去年的降溫行情。
但隨著經濟疫情逐步消失，社會生產和經濟活動進一步恢復，一切都步入正軌，加上貨幣政策的微調促進作用，樓市的降溫速度或將趨緩。
房價大機率會在一個窄幅區間波動。
房價大漲，大跌的基礎都不存在。
2021年，對開發商來說，可能是最困難的一年，2022年，開發商的困境也會得到緩解，這同樣有利於房地產市場的活躍，特別是成交量。
買房的希望房價上漲，想買還沒買房的希望房價下跌。
這是人之常情。
不過，以當前情況來看，中國房價已經沒有大幅波動的基礎。
剛需買房，不以買賣，賺差價為目的，不需要等到房價大跌之後再入手，房價大跌的可能性也幾乎不存在。
作者：周松濤
