國新辦舉行2021年金融統計資料新聞釋出會，會上中國人民銀行副行長劉國強介紹了2021年金融統計資料，針對房地產市場的新情況、新變化，人民銀行等金融管理部門已經採取了一些措施，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，去年下半年，恆大等個別房地產企業風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應。
針對這一情況，按照黨中央、國務院部署，金融管理部門第一時間採取應對措施，重點開展了以下工作：一是堅持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作。二是指導銀行業金融機構準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。三是出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支援風險化解和行業出清。
在各方共同努力下，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步迴歸常態，市場預期穩步改善。從資料上看，2021年末，全國房地產貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
前幾天，央行公佈最新一期LPR，1年期LPR為3.7%，5年期LPR由4.65%下降4.6%。此舉意味著，對於揹負房貸的個人和家庭來說，將直接降低利息支出，以30年期100萬房貸為例，每月約可減少30元房貸支出。此次央行宣佈5年期LPR下調，對樓市來說，無疑在寒冷的冬日給予重磅利好，基本意味著信貸寬鬆期來臨，樓市回暖在即！
事實上，不同於2021年緊鑼密鼓的調控戰，近期樓市暖風頻吹，降準降息、房貸放鬆、房貸加速等各類利好政策扎堆出現，維護房地產市場穩定發展成為重要訊號。
樓市政策利空出盡，市場逐漸企穩
房價上漲城市已經連續7個月數量下調，從房價上漲趨勢看，在3-4月出現上漲頂峰後，下半年市場全面冰凍。
出現本輪樓市明顯下調的核心原因是信貸政策的收緊，包括購房按揭收緊導致的積壓排隊，針對開發商的融資收緊導致的高槓杆企業暴雷。最近3個月開始明顯緩和，政策基本面出現了見底，包括降準等各種有利於剛需和改善購房者的真實需求的政策不斷出現。
2020年全年累積調控489次，2021年高達651次刷新歷史記錄，同比上漲幅度高達33%，單月平均調控次數高達54次。
11月-12月來，房地產政策整體出現轉向，政策暖風頻吹，特別是央行及地方維持房地產穩定政策不斷出現，限制市場非理性下調的政策也持續出臺。特別是12月，各地房地產政策寬鬆明顯。超過25個城市釋出了不同力度的補貼購房政策，其中主要集中在人才補貼、新城市居民落戶購房補貼等方面。其中包括黑龍江、吉林等東北省份釋出穩定房地產政策引發市場關注。很多城市增加落戶，南寧等20多個城市釋出了人才購房補貼政策。
未來市場趨勢預測
本次降息不是專門針對樓市，但降息對於樓市肯定是直接利好，在樓市政策見底的情況下，有利於推動樓市抓緊企穩見底 。
整體看，宏觀政策必須穩定經濟，從12月20日單獨降息1年期lpr到1月20日全面降息，房地產一方面要堅持房住不炒，但也必須穩定，降息有利於保持房地產預期穩定。對於購房者來說，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場企穩將是趨勢。
1：2022年，房地產市場肯定接近天花板了！
雖然預測不靠譜，但有一點必須堅持，那就是預測房地產必須跳出房地產，千萬不能看空房地產，因為除非經濟活躍的非常離譜，否則房地產資料掉下來，意味著經濟資料掉下來！
2021年1-11月全國商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。
預計2021年全年房地產市場銷售額將重新整理樓市歷史記錄的18萬億，但整體看，市場從3季度開始明顯加速下行。
拆分單月資料可以看到，11月銷售15090萬平米，是最近6年來的同期最低值，和2021年10月一樣，只高於2015年，可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。
11月單月商品房住宅銷售1.44萬億，同比下調16.3%。整體看，2021年樓市調控影響全面出現，市場連續5個月開始同比下調，代表了市場拐點全面出現了！
按照2022年的市場趨勢，整體樓市將回歸到16-17萬億這個級別，很可能2021年的18萬億+成為多年來的歷史最高記錄。
3：買不買房看什麼？千萬別相信專家的屁話，看信貸！
2020年11月人民幣貸款增加1.43萬億元，同比多增456億元。分部門看，住戶部門貸款增加7534億元，其中，短期貸款增加2486億元，中長期貸款增加5049億元。
累計資料看，2020年，居民戶中長期貸款高達5.5萬億，全年穩破6萬億，這種情況下，房價不可能跌，漲肯定是主流。
所以2022年是不是買房？看這個居民戶中長期貸款資料，只要單月超過4500億，房價不可能出現明顯下調。
4：買房除了看按揭貸款外，還要看看小微企業貸款，！
5：下面就是城市選擇了
一個字漲或者跌，不代表全國。既無法確定地產的宏觀調控政策（這是政府的事），也無法控制市場的資產價格趨勢（這是市場本身的規律）
從城市看，老生常談，當然還是長三角、珠三角熱得發燙，但2022年，京津冀其實從2021年年底也明顯有企穩跡象了，我反而建議可以多看看京津冀。
6：如何選擇具體城市？
哪些城市會是2022年的熱點？很簡單，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要鬆綁了人才政策的城市，房地產市場肯定會熱。
7：哪些城市的土地市場會熱？
資料顯示從1月到12月，2021年年內全國熱點的100個城市賣地金額為4.79萬億，同比2020年同期出現了下調，下調幅度為6.4%（具體資料見文後）
從土地市場資料看，熱度持續降低已經成為了趨勢，特別是2021年下半年以來，土地市場持續低迷。
哪些城市更容易漲？看土地市場熱的，當然會漲！
8：值得注意的是，2022年是人才城鎮化完成年，這種情況下，對於市場來說，儘量不要去北方不靠近大城市的三四線城市買房了，全國也要謹慎，一二線城市為王。
9：從地方政府財政看，2022年賣地不會少，依然會井噴，所以房企依然有做大的機會。但是企業越來越謹慎
10：到目前為止，普通人周圍能夠找到股市發家致富的，最後總是還給股市，而房地產作為拉動經濟的引擎，起碼核心區位的，依然值得投資。如果你人到中年，創業沒有機會了，炒股票也沒有內幕訊息，對於投資又不太熟悉，到國外配置資產也沒有條件。那麼，你抗禦通脹的工具，還應該是一二線城市的物業。
中國房地產市場短期看政策、中期看政策、長期看政策，那麼政策有什麼邏輯？其實歸根結底還是看經濟發展！
對於購房者來說，房住不炒依然是政策方向，但2022年隨著各種政策的穩定，部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場企穩將是趨勢。
