連平
2021年，房地產行業執行呈現“前高後低”的態勢。房地產調控政策在大部分時間內保持相對高壓，房企融資環境快速收緊，導致房地產投資增速逐級回落。展望2022年，房地產政策正在向“穩預期”、“穩增長”要求靠攏，定調更好滿足購房者的合理住房需求，保持房地產市場平穩健康執行。近期住建部召開年度工作會議，明確要求“充分釋放居民住房需求潛力”，預示房地產調控有望迎來實質性鬆動，包括限購限售限貸等政策可能的調整。展望全年，房地產市場可能呈現五個重要趨勢。
趨勢一是地方政府調控政策逐漸向穩樓市靠攏。當前房地產行業全面下行和市場偏冷的局面，很大程度上是地方政府政策偏差所致。按照中央提出的穩增長要求，2022年地方政府房地產調控政策糾偏勢在必行。2021年底和2022年初以來，一些地方政府相繼出臺了一系列政策，積極落實穩樓市的舉措。在住房公積金貸款方面，南寧、北海等地方政府放寬公積金政策，下調公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。在預收款制度方面，繼去年11月成都、廣州率先放鬆預售監管後，煙臺、眉山等地方的商品房預售監管制度也有所鬆動，包括採取適度調降商品房預售監管資金留存比例、上浮信用等級較高的房企商品房預售資金使用額度等方式，以緩解房企現金流壓力。在土地拍賣方面，杭州和寧波透過拉長土地出讓金繳納週期拉長、下調起拍價等方式，增加房企盈利空間，寧波最新一輪集中土拍全部成交，土地市場出現了積極的訊號。2022年全年，地方政府房地產調控政策將進一步突出穩樓市的政策目標，放鬆和調整有偏差的相關政策舉措。
趨勢二是住房金融總體上進一步回暖。伴隨著央行及有關監管部門對房地產市場融資環境、購買行為和監管政策鬆動，房企和居民部門信貸融資增速下行壓力將有所緩和。截止2021年12月末，全國商業性房地產貸款餘額為52.5萬億，佔金融機構貸款餘額比例的27.2%，佔比較2021年9月末回升0.1個百分點；其貸款餘額增速為7.9%，增速較2021年9月末回升0.3個百分點，一改此前連續三年餘額增速放緩的特點。自2021年四季度開始，住房信貸政策邊際改善，居民住房貸款利率開始趨降、個人按揭貸款增速有所回升、商業銀行放款節奏有所加快，部分剛需和改善型需求正在逐步恢復。按照 “充分釋放居民住房需求潛力”要求，預計2022年個人按揭貸款投放力度將進一步加快，對優質房企的開發貸也將恢復到合理增長的狀態，以支援房地產行業平穩健康發展。
LPR下調有助於改善房地產行業預期。進入2022年，央行在1月下調了五年期貸款基準利率LPR，全國首套房平均房貸利率有望回落至5.31%，較2021年三季度末的5.46%累計下降15bp，整體房貸利率短期重新回到了下行通道中。這意味著，下一個階段，居民按揭貸款以及中長期貸款增速有望逐步擺脫下行壓力。針對當前房地產投資下行較快、樓市偏冷的局面，LPR下調對應著房貸利率下調，表明政策延續了2021年年底中央經濟工作會議及政治局會議中對房地產行業的政策基調，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。預計下一個階段，部分城市可能會小幅調降首套房房貸利率，適度降低購房者融資成本。參考過往類似週期的房貸政策，預計2022年末個人房貸利率可能從2021年三季度末的5.54%下調至4.8%-5.0%左右。
趨勢三是房地產市場由全面下行走向逐步企穩。從住房金融環節開始，對資質優良的房企提供合理的流動性支援，包括開發貸、債券、租賃住房信貸等融資方式邊際改善，加上地方政府房地產調控政策的鬆動和糾偏，將促進房地產行業的良性迴圈。具體來看可能帶來四方面的變化：一是商品房銷售步伐可能加快，降價促銷行為可能延續。二是土地市場將呈企穩態勢，除了大型房企外，預計二季度後部分中小民營房企也將逐步回到土拍市場。三是新開工或將觸底反彈，預計2022年上半年新開工情況表現依舊不容樂觀，而下半年新開工有望在開發貸邊際改善的推動下，增速料有所回升，全年跌幅將較2021年有所收斂。四是房地產投資由下行轉為企穩，增速有所放緩，預計2022年房地產開發投資同比增長約3.5%。可以預期，2022年下半年，房地產市場可能走向全面企穩。
趨勢四是房價總體上可能呈現先抑後揚的態勢，一線城市房價表現可能較為典型。縱觀2021年全年表現，全國房價整體先揚後抑，高點在5月份。此後在土地市場和商品房成交逐級回落後，房價漲幅逐步收斂。全年除一線城市新房價格漲幅略有擴大外，其餘各地區和市場房價漲幅持續放緩，新房市場中超過5%漲幅的城市數量從2020年末的24個降至9個。12月植信房地產綜合景氣指數為1.2，較11月回落0.3個百分點，表明全國房價增速短期存在小幅回落壓力，主因土地市場和房產銷售偏弱。
展望2022年，在高基數和二、三線城市購房需求放緩的影響下，房價漲幅可能在大部分時間內處於負值區間。不過，因供給不足和需求上行或將導致房價可能在三季度末到四季度初觸底反彈。一線城市房地產屬於抗通脹資產。過去十年佈局一線城市房產的投資者，才是真正做到了透過房產投資對抗並且跑贏通脹的資產，達到了所謂的“保值增值”。從實物房產來看，大城市的長期住房需求體量依舊巨大。當前大城市現房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化週期不足1年，表明當地新房供應不足的問題較為突出。結合居民部門住房金融環境邊際改善，考慮到信貸環境通常領先銷售6—9個月，預計信貸滯後效應將在今年三季度開始顯現，住房需求將逐步恢復。由於2022年整體地價上行壓力較大，且重點城市當前現房庫存緊張，進而可能會推動相應地區房價在下半年回升，包括住宅、寫字樓和商業地產等不動產，投資者可以關注這部分實物資產。
趨勢五是優質不動產金融資產市場配置需求將穩步回升。伴隨著市場全面企穩，不動產權益類資產、優質房企的證券及不動產REITs在未來一個階段將逐漸體現其配置價值，投資者對房地產行業多樣化的投資形式可以持積極態度。過往在房地產投資下行壓力較大時期，優質房企債券年化收益率在5%-7%之間，有著不錯的回報。當前二級市場房地產股票市盈率處於歷史最低水平，僅為8.7倍，安全邊際較高。自2021年11月以來，隨著房地產調控政策逐步走向理性和友好、住房金融支援政策的不斷加強，金融市場對房地產行業執行的預期轉好，尤其是資質優良的央企、國企房地產開發公司，將會引領房地產股票價格快速反彈，未來房地產類權益資產估值存在明顯修復的可能性。公募不動產REITs自2021年6月登陸證券市場以來，頗受專業投資者的歡迎，銀保監會2021年末也批准保險資金投資該領域，REITs以其輕資產模式和專業管理的特點，使底層資產專案實現穩定現金流，年化回報率可達到4%-10%不等，長期具有戰略配置價值。
（作者為中國銀行業協會行業發展研究委員會主任）
