在不到一個月的時間內，商管巨頭華潤永珍生活先是收購禹洲物業，再將中南物業納入囊中，連下兩子，衝在物業收併購之前沿，或是為抓住2022這個物業收併購大年。
此前禹洲集團和中南建設的債務危機都有不同程度地爆發，這兩次的收併購亦可看作是央企華潤對兩家陷入流動性困難的開發商的支援。
01
22.6億，華潤永珍生活收購中南物業
1月20日，華潤永珍生活（01209.HK）公告稱，擬透過全資子公司創潤髮展有限公司收購南通長樂物業有限公司（簡稱“南通長樂”）全部股權及江蘇中南物業服務有限公司（簡稱“中南物業”）1%股權。
資訊顯示，南通長樂由香港彩虹物業有限公司100%全資持有，中南物業則由南通長樂持股99%、香港樂活物業有限公司持股1%。交易對價有待雙方最終協定，但不高於人民幣22.6億元。
中南物業於中國江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區合計擁有5,147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3,941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9,000萬平方米以上。
截至2021年年末，中南服務除稅前淨利潤達2.35億元，除稅後為1.76億元。按此計算，此次收購按除稅前淨利潤計算PE為9.6倍，按除稅後計算PE為12.8倍。
02
雙贏的交易
中南服務已於2021年的11月12日通過了上市聆訊，目前正在推進上市。
臨近上市，中南服務卻選擇出售物業運營主體企業，或是因為當下的資金鍊危機，不得不出售優質資產以換得即時的現金進賬。
中南服務一位管理人士在聽聞併購訊息之際坦言，“有些意外，公司不少物業老同事一直在等物業板塊上市的訊息，沒料想到距離上市臨門差一腳先等來了出售的訊息。”
之於中南而言，此次收購比中南服務上市回收的現金更多，無疑會增厚其資金安全係數及經營確定性。另外在華潤永珍生活的品牌加持下，中南物業的品牌價值有望得到持續提升。
之於華潤永珍生活而言，本次交易是一次極具意義的補充，可助力華潤永珍生活夯實較為薄弱的住宅物業板塊。
華潤方也表示，收購事項將增加集團在上述地區的管理濃度，提高市場影響力，提升集團區域協同價值。
03
華潤永珍生活剛完成禹洲旗下物業公司收購
值得一提的是，華潤永珍生活剛剛完成收購禹洲旗下物業公司。
1月5日，華潤永珍生活有關收購一家物業服務集團（禹洲物業服務有限公司）的公告。
於公告日，該公司全資附屬公司潤楹（作為擬買方）與天津禹佳（作為擬賣方）就擬買賣目標的股權訂立框架協議，潤楹擬購買及天津禹佳擬出售禹洲物業服務有限公司的全部註冊資本。
目標的註冊資本為人民幣5000萬元，截至本公告日期已繳足。代價待由訂約雙方最終協定，但不得高於人民幣10.6億元。
華潤永珍生活稱，目標集團於中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業管理專案。本集團實施積極拓寬物業管理服務範圍及規模的策略。收購事項將擴大本集團的服務範圍，加強本集團於上述地區的物業管理組合，並透過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。
04
2022年，物業收併購進入爆發期
2021年房企的困境，在一定程度上促使了物業管理行業集中度的提升。不少房企為了緩解資金流動性危機，都選擇出售自身的物業板塊。
而手握資金的優質房企則迎來了擴張期，比如：
此次的主角華潤永珍生活就先後接手了禹洲物業和中南物業；
在收併購戰場潛身蟄伏了兩年多的招商積餘也先後收購了上航物業、南航物業；
碧桂園服務在去年也接連買下了富力物業、藍光嘉寶服務、花樣年旗下的鄰里樂等。
當然還有對恆大物業、奧園健康生活、雅生活等虎視眈眈的合生活——合生創展旗下物業平臺。
僅去年，已披露相關資訊的物業收併購併購交易就達71宗，涉及併購方33家物業企業，交易金額約333.3億元。
即便是剛邁入2022年，就已有五單收併購落槌，包括華潤永珍生活、旭輝永升服務、南都物業、合影悠活等物業企業率先發出收購動作，涉資總額超過40億。
可以預期的是，今年，物管行業收併購或將迎來視窗的爆發期以及新的變化趨勢，比如國家隊的跑步進場。
不同於近年碧桂園服務等民營物業企業佔絕物管併購主角位置，後續具備安全性和發展潛力的國企物業平臺大機率會加大物業服務的併購力度。中信證券等多家券商也表示，物業藍海市場空間廣闊，國有輕資產運營服務平臺背景在當前收併購環境下具備優勢，未來更多央企剝離的“雙非”優質資產承接值得期待。
地金網http://www.edijin.com
