很多讀者留言說，央媽放水，房價又要壓不住了。
這種認知是非常膚淺的，是過去式的，是不符合當下房地產行業形勢的。在過去的30餘年裡，房價一路高漲，讓許多人對房價特別敏感，對“放水”特別敏感，以至於達到了“杯弓蛇影”的地步。
只要一看到“貨幣寬鬆”，就下意識地認為，房價的美好時代又要回來了。今天，隊長就來跟大家說，為什麼房價不會漲？如今，中國房地產行業的現狀到底是什麼樣的？
總的來說就是八個字：“優勝劣汰，平抑風險”。
國資房企作為中國房地產行業的壓艙石，在經營上，要比私營房企穩健得多。在三道紅線的監管政策下，總體上，國資房企的財務承壓能力也要強的多。
但私營房企則大多表現不盡人意。某些私營房企大規模舉債，大規模擴張，財務成本高企，槓桿率居高不下，其中的代表性房企就有恆大集團、華夏幸福、新力控股、陽光城以及融創集團等。
在高負債、高槓杆模式下，恆大集團擴張得最快，也發展得最猛，債務爆雷亦是頗為慘烈。私營房企過於追求短期擴張，成了本輪房地產調控中爆雷最大的導火線。相反，國資房企在中國房地產行業中，起著壓艙石的作用，對自身風險控制，要嚴格得多。
同時，在政策風向方面，國資房企也更早地嗅到了訊號。最顯著的例子就是，在2018年的秋季例會上，萬科就喊出了“活下去”的口號。可彼時的恆大、融創等地產集團都在大舉擴張，絲毫沒有感受到凜冬將至的前兆。提前預警的萬科反而成了那一年，中國房地產行業中的另類。
事到如今，萬科成了發展最穩健的頭部房企。可恆大、華夏幸福、新力控股、佳兆業等先後遭遇財務爆雷，陷入現金流危機的泥沼。而在2022年的伊始，又一家頭部房企財務爆雷了，它就是中國奧園。
中國奧園的爆雷比恆大更乾脆，更不留餘地。恆大在爆雷之前，許老闆還賣專案、賣股權、賣飛機、賣別墅，垂死掙扎了一把。至今，恆大也沒放棄自救。可奧園就不同了，直接宣佈：已到期的美元債和未到期的美元債，統統都不還了。
奧園攤牌了，就是耍賴，沒錢了，一毛不還。在美元債爆雷之前，奧園的60億理財產品也違約了，眾多投資者都損失慘重。
2022年的開年，奧園這一個雷的出現，足以證明，中國房地產行業的風險還沒有完全釋放，房企的債務仍然承壓。
在眾多私營房企中，融創算是抗壓能力比較強的，在近期還上了42.5億元債務。這時候，還能拿得出錢還債的房企，都算是在債務危機的邊緣能撐得住的了。這筆資金的來源很可能是融創賣掉了上海和杭州的三個專案。
在這裡，大家就要想了，是誰還有錢來接盤？
據傳，接盤融創上海專案的是國資遠洋集團旗下的遠洋資本，而接盤融創杭州專案的則是浙江本地國企濱江集團。此外，融創武漢兩個專案分別賣給了武漢城建和首創集團，融創文旅城昆明專案二期40%股權轉讓給了珠海華髮集團。
像這樣的例子不止於融創，像恆大足球體育館出售給了廣州城投、恆大香港總部大樓擬出售給越秀集團，陽光城轉讓紹興光逸51%股權，由廈門象嶼接盤，陽光城轉讓欣宇原100%股權，由中融信託接盤......
這些專案或者股權轉讓都有一個共同的特點，即，私營房企賣資產，國資房企接盤。
私營房企現金流承壓，無力繼續開發專案，很可能帶來潛在的爛尾風險。而國資房企接盤，則能依靠自身穩健的現金流，防止專案爛尾，將風險在內部消化和稀釋。
那麼，國資房企的錢是哪裡來的呢？這就要說回央媽降息了。
從企業債券市場來看，獲得發債審批透過的房企已經不少了，有私營房企，也有國資房企，但總體以國資房企為主。
為什麼是國資房企為主？原因很簡單，國資房企的現金流更多，財務更穩健，有國家背書，信譽更高。試想，像恆大這種債務爆雷的房企，能讓它繼續大規模發債嗎？那豈不是擴大它的債務規模？
這跟降負債、降槓桿的方針不符。
因此，誰的財務更穩健，誰的信譽更好，誰才能更容易透過發債審批。在私營房企中，成功發債的房企有碧桂園、龍湖地產、星河集團、榮盛控股等，這些房企賬上現金流都更為充裕。
國資房企發債成功的則有廈門象嶼、華僑城、深業集團、保利置業以及廣州、天津、福州等地方城投集團。
地方城投集團發債是有巨大需求的。因為各地要將房企的債務風險化解在轄區以內，比如，恆大廣州專案則主要由廣州本地化解，融創杭州專案則由杭州本地化解，上海專案由上海化解。這樣做，可以最大限度地降低風險擴大化。
這種把風險分解，再消化的方式，只最符合當下中國房地產現狀的。因為不管是恆大，還是華夏幸福，中國奧園等房企，他們的資金缺口都太大了。任何一家房企若是整體併購，一旦財務並表，兩家都完蛋。
比如，恆大2萬億債務，誰能擔得起？唯有分解，再消化，才能最大限度地稀釋風險。
同時，對於現金流承壓的私營房企，各大銀行也都為他們的債務進行了展期，也就是延遲還錢。在這個期限內，發債成功的房企手握現金流，缺錢的房企得抓緊時間把能賣的專案都賣了。等下一次債務到期時，至少資金還能填上債務的坑。
因此，我們可以看到，財務較良好的碧桂園拿出100億併購了富力物業，合生創展拿200億擬併購恆大物業部分股權，龍湖物業併購九龍倉旗下股權物業資產等。
在而今的房地產市場，簡單地說就是：“誰有錢，誰就是爸爸。”
如此，銀行信貸不會出現塌方的風險，交了錢買樓的業主也至於收不到樓。那些在盲目擴張中，賺得盤滿缽滿的私營老闆們，該吐出來的還是得吐出來。這錢不是他們賺來的，都是抵押借出來的。
為什麼我們總說，國資要佔據國民經濟的主體地位？在這時，我們就能知道，真正能夠為老百姓兜底的，只有國資才靠譜。
許老闆不是不想跑路，是有一隻無形的手，不讓他跑。
寫到這裡，大家就應該要明白，央媽降息，房價上漲的預期是不會出現的。貨幣寬鬆，不是救死扶傷，更不是讓地產老闆們重新奏響高歌猛進的號角，而是平抑風險，防止信貸塌方。
房企仍需勒緊褲腰帶過日子，黎明來了，可黑暗仍未驅散。
事實上，製造業正在進行一場暗流激用的資本併購浪潮。資金大規模湧入製造業，正在真正地吹響中國製造業產業升級的號角。
