大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。

各位好，後臺留言讓寫“上車盤”的真的挺多的，這篇一休繼續寫房山，單價直接降到2W＋，剛需們仔細看。每個專案都有優缺點，說心裡話地段位置是肯定不如4W、5W的專案的，咱不忽悠。

預算夠的，您別抬槓，就別看這篇了。只適用於兜裡只有200萬-300萬的朋友們，兜裡多少錢就辦多少事，我希望大家都能把僅有的這點預算，也買個明明白白的。

看房前，一休會給你講解點硬貨兒，房山專案都有合作，羊毛不同，可薅。

地鐵交通篇

提到軌道交通，有點小傷感啊，對剛需確實不算友好。距離地鐵房山線的良鄉大學城西站要4.2km，誰要是說這幾個專案是地鐵盤，我真是要罵街了。

不幸中的萬幸，是有公交，而且是一條直線，不拐彎的那種。專案附近現在就已經有交房的專案了，有人煙的那種，因此公交線路其實還挺多的。

小預測：附近這麼大體量的居住區，而且又這麼多是上班族，接駁交通這塊的民間解決方式也會更加多樣性，有需求就有迎合需求的，估計以後那種私家車拼車、班車服務、地鐵口黑車之類的是少不了的。而且一休聽說其中的某專案，也打算安排地鐵站的社群接駁車，前兩年免費那種。

公路交通方面，可選得還挺多。周圍一共4條主路，南北2條，分別是良常路和京港澳高速。東西2條，分別是南六環和京深路。

開車去豐臺總部基地、麗澤商務區、公益西橋、西紅門上班的是沒問題的。

三者中，差距不大。如果考慮到去地鐵的話，雲景臺相對優勢最大，恆大御峰次之，旭輝城最不方便。

地段位置篇

這一環節，三者差距也不大，畢竟都在一個板塊，重點咱們就看區域性和周圍不利因素的角度吧。

三個專案所屬的官道板塊，也算是房山新城的一部分，潛力是有的，但一休認為也要等良鄉徹底發展起來，才能重心真正轉移過來。

官道經常打的“雄安牌”，其實短時間內實際用處不大，長遠來看還行。

重大的不利因素都沒有，硬挑刺兒的話，旭輝城挨著共產房，恆大御峰挨著安置房，算是缺點，雲景臺周圍顯得更加乾淨純粹，但是路對面有一個農貿市場，規模不算特別大。

配套方面基本要指著房山老城區和良鄉大學城板塊，周圍2km確實暫時沒有拿得出手的配套，三者一樣。但恆大的專案自建3.2㎡的商業綜合體，算是專案利好，只不過其餘兩個專案其實也能享受到。

一休個人認為，後面世的恆大御峰和中駿雲景臺的位置稍微更好一點，守著路口，交通便捷性好一些，距離良鄉六中也更近，現有配套更加觸手可及。

恆大御峰效果圖

價格篇

三個盤雖然都是限競房，但是差異在這就體現出來了，咱們按照時間順序說。

旭輝城算是全北京拿地最早的三個限競房之一，另外兩個是瀛海府和金樾和著。

瀛海府快速售罄，締造了一個小神話，咱不提了。而房山的這哥倆都是2018年6月開盤的，那時候開盤價格賣過均價3.6萬。一休印象中，後來最多到過3.7萬，但去化很差，客戶依然不買賬。

再後來，旭輝城最低賣過2.9萬的均價，去化了一波，但是也收穫了一大波維權，現在網上查到的旭輝城維權，大部分都是那時候的事情，開盤業主難以接受如此大的降價幅度。現在均價又上揚了一點，基本在3.2萬左右了。

咱單說旭輝城的話，現在買比開盤便宜大概4千每平米，明目張膽的那種便宜，開發商攤牌了。但是相比最低谷的時候，貴了差不多3千塊每平米，看各位喜好吧，講真，如果期待現房的話，其實也有其他選擇，後文說。

恆大御峰的限價和中駿·雲景臺一樣，都是35344元/㎡，相比之前的旭輝城、金樾和著限均價低了3650元/㎡。

中駿雲景臺規劃圖

說明什麼呢？

相關部門也明白，賣地不能要價太高，限競房時代，開發商日子不好過反過來對主管的領導們也是有影響的，不能像以前一樣割韭菜了。

所以這次的供地，在位置地段更好的情況下，限價更低了，拿地成本也低了，恆大御峰和中駿雲景臺的先天優勢已經贏過了旭輝城，毫無疑問。

這兩個新盤終究也是要硬碰硬的，目前雲景臺已經在9月底開盤，去化還行，現在的均價2.7萬左右，最低首付70萬起，精裝修。

恆大御峰預計12月中旬開盤，售樓處和樣板間也都開放了，現在已經開始蓄客了，勢頭也還行，一休和開發商打聽過，開盤價格預計在2.6-2.8之間，變化不會太大，同樣是精裝修。兩個盤正面開槓的局面，其實是消費者很好的買房時機，薅羊毛的好節點。

恆大御峰的商業部分

旁邊的2018年底網申的共產房金融街·金悅嘉苑之前相比旭輝城和金樾和著還算能編出來點優勢，但和今年的新盤相比，簡直雞肋到爆。

共產房的單價2.6萬，也不是精裝，戶型又很差，全產權價格算下來要3.25萬了，當時透過初審的人有4000多，也說明了區域版塊其實還是有剛需的，二手房並不是沒有接盤人群。

一休遇到一個申請這個所謂“福利住房”的業主，他說了八個字“欲哭無淚，不提也罷”。一休其實也很理解這種心情，畢竟位置更好的恆大御峰和中駿雲景臺從買入的實際支出來講，並沒比共產房金融街·金悅嘉苑高，況且各方面品質也是無法相比的。真是幾家歡笑，幾家愁啊。

絕大部分的共產房在實際花錢門檻上，其實都是要比附近商品房低的，而且低很多都是正常的。但這次的恆大御峰和雲景臺竟然和共產房售價同價，絕對是全北京獨一份，一休認為，這也算是一種倒掛。

總結：雲景臺和恆大御峰價格都非常美麗，這是全北京上車的最低門檻了，也都是70多㎡的兩居起步，總價門檻也低，單價2萬多的時代早晚會過去。旭輝城相比就顯得很貴了，不用明眼人，稍微會看懂數字的就能明白。

戶型篇

先說旭輝城，75平兩居是純南的，非通透戶型，而且次臥在凹槽裡面的那種，採光和通風勢必要受到影響。廚房也是側採光，會和次臥相互影響，做飯的味道大機率也會跑到次臥。

89三居，結構比較中規中矩，但是徑深有點長，廚房也很小，得房率不太行。

雲景臺的75㎡東西通透兩居已經售罄了，現在只有純南77㎡的兩居。坦誠地講，純南的設計也不咋樣，和旭輝的那個有一拼。

89㎡的三居有兩種，高層的和洋房的不同，上圖的是洋房89三居，主流結構，但是優勢是做到了全明。另一個高層三居，其實更加理想，徑深短很多，U形廚房，通透性也更強，剛需們買前可以找一休來對比。

恆大御峰的兩居明顯是好於前兩者的，起碼南北通透，不在一個起跑線上。客廳帶陽臺，主臥帶飄窗，南向面寬還算理想，廚房比較大，通透性很不錯，而且還是明衛。

89三居的下半部分的結構類似兩居，也是客廳帶陽臺，主臥帶飄窗。一個衛生間，明衛，更剛需化。缺點是過道相對長了一點點，預計北向兩個房間面積不會特別寬裕。

裝修標準方面，旭輝城沒有可比性。中駿雲景臺是精裝修，新盤恆大御峰在精裝的基礎上，還贈送了入戶水晶吊燈，智慧家居，新風除霾系統，三個盤差距明顯。

以下是恆大御峰的展示圖：

總結：

恆大御峰的戶型準確引數還沒出，但預計整體戶型的得房率也會更好一點。起碼是通透的戶型，而且是南北的，全部一梯兩戶，大方向上不可能差，兩居優勢大。

中駿雲景臺的話，洋房是一梯兩戶，高層是兩梯四戶，三居的朋友可以重點關注，89戶型可選空間更大。

大戶型不著重說了，畢竟有如此大戶型預算的人，基本都是在更好的位置買89了。

簡單說：雲景臺沒更大的三居，定位更加徹底，純剛需盤，最大89。期房只能選恆大御峰了，有110和129的三居，但大戶型其實設計的一般，徑深較長，預算夠的可以考慮旭輝城112的3居，雖然南向採光也不太夠，但是起碼還有270°採光這個概念，客廳朝西或者朝東，都是邊戶。預算還能提高的話，可以考慮旁邊的中海現房金樾和著127的四居，相比以上的三居來說，功能性更強，戶型也要好得多，只不過價格要460萬了。

思考題：為啥旭輝城和恆大御峰在一個剛需地段，這麼大平米的戶型，竟然搞了一個三居？

其實很簡單，開發商只是想把產品差異化，適當地做出一點點大戶型，重點依然是小戶型剛需盤，因此南向採光面都給剛需用了。但小採光面勢必做不出來4居，這種大三居也就是賣給地緣性客戶，不懂房產的周邊居民買家。

專案品質和物業

恆大御峰自然是“腰帶哥”首富許家印的企業，規模來說是全國最大的開發商，有時候第一，有時候第二，很穩定。

知名度是很高的，經常強調世界500強的名號。但前段時間因為“三道紅線”，其實也傳出來了一些負面新聞。但客觀地講，一休更願意相信那是恆大的一種手段，其實他們的土地儲備還是不錯的，印象中與碧桂園、融創一起在前三甲，擔心開發商倒閉的，多少有點杞人憂天了，賣幾塊地皮，馬上現金流就好看多了。何況，咱們的這種體制，一旦事情規模達到一定程度，總是不可能讓你倒的。“維穩”一詞，您細琢磨一下，很有中國味道。

但一休並不是給恆大洗地，只是提供我作為多年業內人士的一些看法。雖然規模大，但恆大的品質一直不能算是top級的，主營業務還是在大城市郊區或者三四線小城市。如果對品質極為挑剔，依然打心眼裡擔心恆大現金流的，那您就別碰恆大御峰就完了，您怎麼舒服怎麼來。

恆大現在想回一線城市，這次的專案來說，算是恆大重回北京的一個首發專案。密雲的恆大上河院其實更早一點，銷量也還不錯，接下來在順義新城的馬坡板塊，預計會有一個新盤，叫做恆大上河府，單價聽說是4萬。

中駿和旭輝其實也都算是全國性的大開發商，中駿是前40，旭輝是前20。兩者最近幾年都持續做北京市場，品質方面，旭輝相對更出眾一點。

物業方面，都是自持物業。差距很難評判，都具備一級資質，都在及格線上。永升其實就是旭輝自家的，但這兩年口碑貌似有些下降。

再說回來具體專案設計，御峰提出來智慧社群的概念，自建約 3.2萬㎡大型商業綜合體，算是優勢。內部有16500㎡七重園林景觀，以約4700 ㎡中心御湖區域。還算是有誠意，水系其實是有些難度的，費事費力費錢，還考驗物業水平，具體如圖。

再看看雲景臺，其實也有優勢，提供的內容更多樣，配套更多。而且社群面積是最大的，高達50萬方，在北京範圍內也是不多見的，小區內遛彎會很舒服，算是一個小的“城中城”。

旭輝城相比這兩者的存在感就比較低了，輕描淡寫一句10000 ㎡中央景觀。但考慮到地塊的不規整，其實居住感受勢必會有影響。

升值前景投資價值

大環境和大致位置是一模一樣的，主要還是看專案定位的這些細節差異。

如果以5年來看，首先排除旭輝城，畢竟購買單價高了不少。短時間是不可能補平的。長遠看，除非是雲景臺和御峰的品質特別特別差，否則旭輝城將會別一直壓制，畢竟開局的坑挖的太大。

雲景臺體量很大，而且都是小戶型。因此，同項目內的房源稀缺性被稀釋，考慮到區域現有人口數量和增長速度，一休只能說句實話：漲價攀升其實不太可能，買來踏踏實實住就得了，別想太多。

相對而言，恆大御峰的後勁可能更足一些，畢竟是最新的限競房，吸取了之前周圍專案的經驗。優化了精裝和小區設計，密度也低，所有戶型明廚明衛，純南北準洋房社群，已經比較給出誠意，售樓處的實地感受也非常棒。畢竟接盤俠的大部分剛需都是第一次買房，還是隻看開發商規模和品牌的，後期轉售的話，預計難度不會太大。

但如果是純投資的考慮，一休有更靠譜的選擇推薦給各位，見這篇：

亦莊橡樹灣測評：六環內，單價最低的盤，果真銷冠級？

我會買哪一個？

如果我非常著急住，非現房不可，就喜歡看得見摸得著，多花錢我認了。那就旭輝城和金樾和著二選一。如果價格一樣的話，那還是金樾和著優先。但如果對房源位置挑剔的話，那就旭輝城，相對可選餘地更大。

如果我是外地人，三口之家，房山工作，有車一族。對買入價格在意，那最優先組還是這兩個期房的89三居了。對戶型有更高追求，也願意住大社群，不在意升值，那就中駿雲景臺的89了。

如果我是本地家庭，好面兒，圖品牌，地鐵通勤去豐臺科技園上班的。在意裝修，看中小區環境和居住氛圍，不想人特別特別多。那可以考慮恆大的兩居，預算夠的話3居也行。

如果我預算只夠這幾個盤，別無選擇。外地人，明白首套資格要珍惜，但對未來收入很有信心，就想先買個房，給自己一個北漂多年的獎勵，也怕以後上車更難，先上車再換房，那就一定要考慮恆大御峰。

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還是那句話：買房是大事，一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊或想薅羊毛的，歡迎。

本文首發於2020年12月。