本報記者 方超 張家振 上海報道
在房地產行業進入深度調整週期的同時，此前熱度高漲的物業賽道也迎來了屬於自身的“變革時代”。
日前，龍湖集團對外公告稱，龍湖集團擬分拆龍湖智創生活有限公司（以下簡稱“龍湖智創生活”）於香港聯交所主機板獨立上市。在被外界冠以“最後一家衝擊IPO頭部物企”的同時，龍湖智創生活亦成為2022年開年第一家遞表的物企。
《中國經營報》記者注意到，在龍湖智創生活衝擊上市引發廣泛關注的背後，則是物企上市潮的日益冷卻。克而瑞物管資料顯示，2021年雖有14家物企成功上市，但較2020年減少4家，“未及預期”。
在資本市場對物企IPO逐步迴歸理性的同時，物業賽道的競爭卻愈來愈激烈，“大魚吃大魚”的現象不斷上演。據統計，2021年，上市物企併購交易總額就達到2020年同期的近4倍。與此同時，在政策鼓勵下，物企也打響了進軍城市服務和園區等“非住宅”業態的“競速戰”。
東興證券分析師陳剛認為，2022年，物業行業將迎來獨立發展與整合加速下的“大物管時代”，頭部物管企業搶佔存量市場的需求與地產開發行業的困境將共同加速推動行業整合。
港股上市程序“遇冷”
上市數量下滑、物企股價下跌……在剛剛過去的2021年，物企上市宛若奏響了“冰與火之歌”。
克而瑞物管資料顯示，2021年物業行業遞表物企數量達34家，為迄今為止遞表企業數量最多的一年，但年內遞表併成功上市的僅有9家。此外，2021年內新增上市物企共14家（其中13家為常規IPO上市，均為港股物企），不及2020年的18家。
記者梳理發現，從2021年1月15日榮萬家生活服務股份有限公司（02146.HK）登陸港股開始，2021年上半年有宋都服務等6家物企上市。而在當年7月份，港股市場更是迎來一波內地物企上市小高潮，中駿商管、朗詩綠色生活等6家物企紛紛搶灘登陸港股市場。但內地物企港股上市的熱鬧景象也到此“戛然而止”，在經歷近4個月的斷檔期後才迎來京城佳業的上市。
經歷“過山車”行情的不僅僅是物企IPO進展，物業板塊的估值亦從2021年7月份開始持續進入調整期。
平安證券研報顯示，在2021年7月1日～2022年1月18日期間，恆生物業服務及管理指數累計下跌 51.9%，幾近腰斬。伴隨股價調整，物企估值亦持續下探，截至2022年1月18日，“恆生物業服務及管理指數成分股 PE（TTM）均值約18.1倍，降至2016 年以來0.3%分位”。
克而瑞物管方面也認為，從總體資料來看，2020年物企上市首日平均PE（TTM）達到47.3倍，進入2021年這一數值降至24倍。“2020年末，物業板塊平均PE為36.9倍，而目前物業板塊市值均值僅為17.5倍，相較2020年降幅52.6%。”
此前備受資本市場矚目的物企估值，何以快速降至低位？中指物業研究認為，除“港股資本市場走勢整體較弱，市場情緒低迷”的因素外，亦有“監管壓力加大重創中概股，物業服務企業遭資本錯殺”的原因。
中指物業方面還表示，物業行業估值此前達到歷史較高水平，而此時市場趨於理性，往往容易發生中短期波動，這正是“市場迴歸理性”的表現。
不過也有觀點認為，物業板塊估值經歷如此大幅度的調整，主要是由於不少物企與母體公司間的關係過於緊密而引發外界擔憂。中信證券研報就認為：“這種調整的主因並非基本面，也不是估值過高，而是市場對公司治理獨立性的擔心。”
而平安證券分析師也分析稱，自2021年7月以來物管板塊持續調整。“市場關注點逐漸由政策擔憂向房地產波動可能帶來的負面影響轉變，主要擔憂房地產調整可能減緩物企成長速度、導致物企公司治理獨立性喪失。”
儘管如此，依然有不少優質物企受到關注。浙商證券研報顯示，截至2021年上半年，在管面積TOP15的上市物企中，有7家物企的第三方在管面積佔比超過50%，綠城服務、旭輝永升服務等物業公司第三方在管面積佔比超過80%，“已經具備了較強的獨立發展能力”。
行業收併購熱潮“井噴”
在物企港股獨立上市程序受阻的同時，物業行業收併購熱潮卻呈“井噴”之勢。
克而瑞物管資料顯示，截至2021年底，僅上市企業併購交易總額已達355.88億元，若加上非上市企業，併購交易額已突破400億元。“據不完全統計，2021年度上市企業發起53項併購，含非上市企業則行業內併購案超150起。”
“房地產流動性危機傳導，成為大宗併購交易的直接誘因。”中指研究院物業事業部高階分析師吳奎勇認為，企業擴規模、求發展，是併購狂潮的內生驅動力；併購資金充足，則為併購規模化的支撐性因素。
記者梳理2021年物業行業收併購案例發現，自2021年初開始，“大魚吃大魚”的現象就持續不斷，如碧桂園服務和龍湖智創生活等大手筆收購曾引發外界廣泛關注，而在2021年末，世茂服務等物企大規模收併購亦獲得不小關注。
公開資訊顯示，2021年12月30日，杭州捷運商務服務有限公司、杭州弘景商務服務有限公司退出持有的浙江新大地物業管理有限公司100%股權，世茂服務全資子公司世茂天成物業服務集團有限公司（以下簡稱“世茂天成”）接盤。而截至2021年末，世茂服務已完成了對浙大新宇等20餘家物業服務企業的收併購。
最新訊息顯示，2022年1月18日，世茂天成與湖北萬泰和盛投資有限公司合作簽約儀式在武漢舉行，雙方共同出資設立的合資公司——湖北世茂萬泰物業管理有限公司正式成立。據瞭解，該公司“將深耕湖北，探索城市多場景多業態物業服務”。
無獨有偶，東原仁知服務副總裁牟立園近日也表示，公司結合行業趨勢，致力於透過多業態業務組合，構建智慧城市綜合服務運營模式（市政服務、政務服務、企業服務、商辦服務、社群服務），實現企業“大物業·全價值”的發展目標。
在行業人士看來，在房企遭遇信用危機、物企內在規模擴張訴求、併購資金充足等諸多因素“催化”下，物企的收併購熱潮或仍將持續保持相當高的“熱度”，並將不斷提升物業行業的集中度。
旭輝永升服務相關負責人就對記者表示，收併購是旭輝永升服務“四輪驅動”業務策略中重要的一輪。“我們堅持有質量的戰略併購，2022年上半年仍是行業收併購的視窗期，可以在這期間抓住機遇、提升綜合能力。”
“但收併購不是擴大規模的主要途徑。”旭輝永升服務上述負責人強調稱，“對於標的的選擇，我們遵循四大原則：有利於提升競爭力、有利於區域佈局、有利於拓展新業務、能形成規模競爭優勢。未來我們會根據實際需要來推進這部分業務的發展。”
“頭部物企將未來三到五年看作行業整合併購視窗期，將快速拓展規模視為第一要務。”克而瑞物管分析師同時也認為，2022年將是整合併購關鍵年，在規模增長基礎上，併購後的整合和運營管理是決定能否達到“1+1>2”效果的關鍵。
比拼細分領域賽道
在掀起收併購熱潮的同時，物企對非住宅業態的爭奪也進入白熱化階段。
嘉和家業物業服務研究院資料顯示，2021年中期，上市物企非住宅業態佔比已達到38.7%，覆蓋商業、公建、城市服務等型別，預計2021年末該比例可增長至45%。
“在新階段、新理念、新格局下，多業態發展已經成為物企滿足外生要求、內生需求的必要手段。”嘉和家業物業服務研究院同時認為，“目前，所有上市物企均佈局了非住宅業態。2021 年，多家物企大力推進非住宅業態的拓展，在專案獲取上亦卓有成效。”
記者梳理發現，在剛剛過去的2021年，物企開始紛紛進入非住宅業態。例如，新城悅獲得上海交通大學實驗樓等學校業態專案，世茂服務獲得宿遷市宿城區環衛專案等城市服務業態資源。
據瞭解，2021年，世茂服務將城市服務視為業務增長新戰略引擎，城市服務也首度成為其四大業務板塊之一。2021年上半年，世茂服務城市服務業務收入破億元。此外，在登陸港交所一週年之際，公司正式釋出了城市服務業務發展藍圖，定位於“城市大管家”。
“國家正在提倡城市精細化治理，提升城市的服務能力。城市服務板塊的規模有1.5萬億元左右，未來還有上升空間。”世茂服務執行董事兼總裁葉明傑近日表示，“世茂服務在短期會專注於城市專案的濃密度和戰略性的細分領域賽道卡位。”
除了城市服務業態外，利潤較高的商管領域也吸引了諸多物企入局。“2021年，隨著疫情得到有效控制，經濟活動繼續趨於正常，實體經濟得到進一步恢復。”中指物業研究表示，商業運營逐漸成為物業服務企業競相爭強的“香餑餑”。
平安證券研報也認為：“商管賽道具備單專案內生增長、物管費高提價難度低、毛利率及收繳率高等特點，賽道屬性相對更優。”
在此情況下，諸多房企或推動旗下商管企業獨立上市，或打包“物管+商管”業務上市。“商管等優質細分賽道湧現有望為行業參與者持續向好發展提供更多可能。商管、物管聯合上市、聯合發展，亦有助於發揮協同效應，帶動綜合物企實力進一步增強。”平安證券分析師表示。
（編輯：張家振 校對：顏京寧）
