情形一：約定按套內建築面積計價
依據《商品房銷售管理辦法》第十八條之規定，商品房銷售可以按套內建築面積計價；第二十條之規定，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。
若合同約定，商品房交付後，產權登記面積與合同約定面積發生差異時，以房管局測量的套內建築面積為計價基數，那麼出現面積差異時，只需算出套內建築面積差額，再根據單價算出應補或應退的購房款即可。
情形二：約定按建築面積計價
依據《商品房銷售管理辦法》第二十條及二十一條之規定，按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積發生誤差時的處理方式。
若合同約定建築面積包含套內建築面積、戶外公共部位及公用房屋分攤面積，而產權登記面積僅為套內建築面積，則購房者無權以實際產權登記建築面積小於合同約定建築面積而要求退購房款。
情形三：約定按產權登記面積計價
若合同約定，產權登記面積與合同約定面積有差異的，以產權登記面積為準，則購房者無權以實際面積較產權登記面積小為由要求退購房款。
情形四：開發商變更規劃設計內容
根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條之規定，開發商未在合理期限（10日）內通知購房者，或開發商雖在合理期限（10日）內通知購房者，但購房者在合理期限內明確提出解除合同，同時規劃設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的情況下，購房者可以要求解除合同、退回購房款。
規劃設計變更未導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的情況下，則按合同約定的有關面積差異的計算方式計算房價。
情形五：合同未約定面積變化如何處理的情形
《民法典》公佈後，最高人民法院公佈了《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正），刪去了原解釋第十四條中關於房屋面積差異的處理條款，但與該條款內容大致相同的《商品房銷售管理辦法》第二十條依然有效。根據《商品房銷售管理辦法》第二十條規定，按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款，多退少補；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
但實操中具體約定內容的不同可能影響案件走向，有如下要點需要注意：
（1）雖然不少法院認定買賣雙方約定“據實結算”的條款有效，但實踐中仍存在認定該條款構成“格式條款”的情況。因此建議出賣人在合同中以合理的方式提請買受人注意免除或者限制出賣人責任的條款，按照買受人的要求對該條款予以說明，並對前述內容由雙方書面確認。
（2）起草這類條款時除了約定“據實結算”房價款外，還應注意明確買受人是否享有解約權。實踐中存在抗訴案例，原因是買賣雙方在排除法定而適用雙方約定的情況下，未明確約定買受人有無解約權。清晰約定有助於避免因約定不明引發爭議。
（3）部分法院會綜合考慮出賣人作為房地產開發專業主體在交易過程中存在的過錯並酌定出賣人給予買受人補償。這提醒出賣人在專案開發及銷售過程中務必做到專業嚴謹、誠實守信，避免引起不必要的損失。
