2022年的樓市，怎麼走？
這個話題有點大。
這句話背後，大部分人想問的，其實是“房價怎麼走？”
參考歷史走勢，單論房價，2022年大機率掀不起什麼風浪。
2021年前10月，100城新房均價漲了2.49%，累計漲幅是近五年的最低水平。
2020年，百城新房均價漲了3.46%。
2019年的時候，這個數字是3.34%。
可以看出，百城房價漲幅一直在縮窄，加上房屋折舊、住宅更新迭代加速、6%的房貸利率、奇低無比的租金收益率，買房不住的話，真的會虧錢。
從今年樓市開局也可以看出：新房成交下降，二手房市場不景氣，人口流動受限，本就脆弱的三四線城市庫存再次積壓。
房企融資遲遲沒有回暖，市場悲觀情緒蔓延，基於對期房無法竣工的擔憂，即便降價促銷，購房者也不敢再入場。
克而瑞資料顯示，2021年9—11月，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%、-0.3%、-0.3%。
9月開始，新建商品住宅價格指數環比漲幅首次為負，這也是該指數自2015年5月份以來首次下跌。
表面上看，市場走弱是因為開發商缺錢，進而導致土地流拍、購房者信心缺失。
實際上，2021年房價“前高後低”走勢的背後，有3個深層次的原因：
教育、住房持有成本、二手房流動性。
先說教育。
教師輪崗、大學區制、住房與入學脫鉤，將會成為2022年的大趨勢。
從去年7月份雙減檔案落地開始，從試點城市到全國推廣，從多校劃片到教師輪崗，從課外培訓到課後服務，從教師待遇到學校考核，雙減大督查，每兩週對各省“雙減”工作落實進度進行通報，嚴查一對一私教，這一次對教育領域的整頓力度之大，遠遠超過人們的預期。
比如，北京城六區已全部實施“六年一學位”政策房產地址實行“學位限定”，成都、深圳、天津、廣州、南京多地也已經開始實行“多校劃片”，房子與學校不再是“一對一”的關係，在“就近”的前提下，小孩上什麼學校，全靠電腦隨機派位。
更重要的是“租購併舉”的大力推行，使住房與入學脫鉤，不再“憑房入學”。
目前，多個省市已經發通知，健全完善以居住證為主要依據的租房者子女義務教育入學政策，探索創新以戶籍遷入時間等要素進行積分排序、陽光分班、統一管理等做法，保障符合條件的租房者子女享受平等接受義務教育權利。
還有住房徵稅。
在去年10月下旬，有關部門正式宣佈了房地產稅改革試點，除了宅基地以外的所有房子，都在徵收範圍內。試點為期5年，待條件成熟，就在全國範圍內以法律形式落地。
現在稅率還沒定，畢竟試點城市還沒確定，但大機率也會採用累進稅制。
即便有免徵面積，如果三套房以上就開徵2%-5%的稅率，直接徵重稅，會對投機炒房形成極強的威懾，也會大幅降低居民的“囤房”意願。
按照財政部的安排，2022年將會繼續推進房地產稅試點，落地將是大機率事件。
上海、重慶、深圳、杭州等參加房地產稅研討會議的幾個城市，很有可能會成為試點。
另外，官辦中介，也已經成為趨勢。
去年以來，多個城市試水，開始推行官方二手房平臺，杭州8月上線房東“個人自主掛牌房源”功能後，該平臺新增約279套房源，為過去五年房源的總和；半個月內，該平臺房源激增十餘倍。
隨後，寧波、上海、徐州、深圳、九江等多個城市上線“房東直售”系統。
顯而易見，2022年，將會有更多城市跟隨“官辦中介”的腳步，取代乃至進一步取消傳統中介的職能，零中介費、全流程透明的二手房流程，將是大勢所趨。
這其實不是能省幾萬塊中介費的問題，而是對中介行業功能性的致命打擊。
假如在房屋買賣過程中，確保了房源真實性、買賣流程撮合、買賣雙方談判等全鏈條流程順利進行，那還要中介幹嘛？
回到文章開頭所說的，2021年房價“前熱後冷”，跟年中調控加碼有很大關係。
當購房者們發現：入學更容易、住房有了徵稅的預期、二手房交易不再依賴中介，購房情緒必然會受到影響。
過去這些年來，學區房炒成天價，多套房投機客沒有付出任何持有成本，中介在二手房市場“一手託兩家”，房企高槓杆、高週轉盲目擴張，居民槓桿率不斷走高。
歸根結底，不管是“教育與住房解綁”、“三套房繳重稅”，還是“官辦中介大規模推廣”，都是為了肅清樓市亂象。
2022年，將會成為房改以來，房地產市場的關鍵分水嶺。
