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致讀者
凜冬方至 已是懸崖百丈冰
以穩為進 重整旗鼓再啟航
2021年住宅市場跌宕起伏，市場格局重塑，向買方市場轉型。市場指標呈高開低走“滑梯”走勢，目前凜冬方至，市場底還言之尚早。
走到2022年這十字路口，住宅市場將真正迎來負增長時代。中國經濟要穩，房地產市場需要繼續發揮“壓艙石”的作用。這中國樓市必須完成的任務！
世聯評估與您一起回顧2021年新建商品住宅市場，攜手展望2022年！
—— 世聯評估價值研究院
2021年，住宅銷售面積增長1.1%，連續7年實現增長，再創歷史新高。
住宅銷售額增長5.3%，同樣是連續7年實現增長，創出歷史高位。
住宅銷售均價為10,396元/㎡，上漲4.2%。
樓市KPI基本符合我們的市場預期。
2022年，中國新建商品住宅市場將真正迎來負增長時代，呈“成交量、均價穩中略降”態勢。
預計住宅銷售面積下跌1～5%，銷售均價變化±3%，市場分化的格局會更為顯著。
EXTRACTS
報告摘選
2021
一、房地產開發投資完成情況
根據國家統計局資料（同下），2021年全國GDP增長8.1%，但四季度增速僅為4%，經濟下行壓力較大。
2021年，全國房地產開發投資147,602億元，比上年增長4.4%。
住宅開發投資111,173億元，同比增長6.4%，連續21年增長，規模再創歷史新高。全年住宅投資增速高開低走呈現“滑梯”走勢，增幅逐月回落的趨勢明顯。
2021年，全國房地產開發投資累計同比和住宅開發投資實現正增長，但增速連續兩年回落。住宅開發投資額占房地產開發投資比重為75%，比重逐年增加。
二、商品房銷售和待售情況
2021年，商品房銷售面積179,433萬平方米，比上年增長1.9%；銷售額181,930億元，增長4.8%。
住宅銷售面積156,532萬平方米，同比增長1.1%。這是自2015年以來，住宅銷售面積連續7年實現增長，再創歷史新高。
住宅銷售額162,730億元，同比增長5.3%，同樣是連續7年實現增長，創出歷史高位。
回顧歷史資料，全國新建商品住宅銷售均價從2018年開始住宅銷售均價增速連續三年下降。
在國家繼續堅持“房住不炒”和“因城施策”的主基調下，住宅價格2021年增長延續放緩態勢，漲幅同比收窄3.3個百分點。
縱觀2021年，全國新建商品住宅銷售出現了高開低走的走勢，雖然全年住宅銷售面積和銷售額保持了正增長，但增幅逐月回落的趨勢明顯。
三、房地產開發企業到位資金情況
2021年，房地產開發企業到位資金201,132億元，同比增長4.2%，全年累計增速趨勢性下降。
其中，國內貸款（包括開發貸及併購貸、委託及信託貸等）23,296億元，同比下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65,428億元，增長3.2%；定金及預收款73,946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32,388億元，增長8.0%。
國內貸款同比下降12.7%，為近24年最大降幅，融資端仍難言回暖。
房地產到位資金中銷售回款（定金及預收款+個人按揭貸款）佔比達到53%，歷年來首次超過50%，當前房企到位資金嚴重依賴銷售回款。自籌資金增長3.2%為近5年最低增幅，在當前整體融資環境收緊下，多個融資渠道被封堵，大部分房企自有籌集資金能力有限。
2021年，全國房地產開發投資、銷售均價及到位資金增速均急速向下呈現“滑梯”走勢。四季度政策密集維穩房地產，但年末開發投資、住宅銷售均價及房企到位資金增速仍表現欠佳，其中開發企業到位資金增速年末下滑加劇，同比增速創近五年新低。
2021年12月份，房地產開發景氣指數為100.36，全年高開低走逐月回落。
2021年全國房地產開發和銷售資料
（以上為內容摘選，完整內容可向客戶經理獲取報告檢視）
2021 凜冬方至，已是懸崖百丈冰
2021年是中國房地產行業的轉折年，住宅市場跌宕起伏，市場格局重塑，向買方市場轉型。
樓市調控延續了“房住不炒”的基調，全年出臺調控政策超過600次，再次刷新歷史紀錄。前三季度以收緊政策為主，在供需兩端持續發力，政策涵蓋限購、限貸、限價、市場整頓等各個層面。
上半年，新建商品住宅延續2020年下半年的繁榮景象，銷售金額和銷售面積持續雙位數增長，銷售均價維持在1萬元/㎡以上。4月份，核心城市推出“致命”殺手鐧二手房指導價制度，爆捶存量市場，核心城市5、6月份存量住宅成交量應聲倒地，流通市場遇冷傳導至新房市場。
三季度，“房住不炒”的路障讓部分只懂加油不會剎車的房企陷入流動性危機，這種危機迅速在行業及產業鏈蔓延，導致金融機構和債權人進一步惜貸甚至催收欠款。7月後，由於“三道紅線”“信貸兩集中”“集中供地”“二手房指導價”“推進房地產稅試點”等影響疊加，新房市場急劇降溫，銷售面積和銷售額增速進入兩位數負增長。
四季度，各部門態度出現明顯轉變，政策整體出現轉向。中央反覆釋放維穩訊號，推進包括房企融資等宏觀環境回暖，地方持續出臺“限跌”等糾偏政策，樓市政策底逐漸顯現。
臨近年底，“促銷售、搶回款”已是業內共識，降價潮在全國進一步展開。開發商們花式促銷衝刺全年業績，同時信貸環境在年末邊際寬鬆，11、12月新建住宅銷售均價下降，銷售量翹尾。
2021年，住宅市場多個核心指標呈高開低走“滑梯”走勢，目前凜冬方至，市場底還言之尚早。
2022 以穩為進，重整旗鼓再啟航
新年伊始，中央繼續釋放寬鬆訊號，政策暖風頻吹。
發改委重申“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，疊加按揭端利率進一步下滑，將利於推動城市住房需求釋放。央行提出“更加主動有為、更加積極進取、注重靠前發力”，貨幣政策要“更加主動有為、更加積極進取；充足發力、精準發力、靠前發力”，分別從總量、結構、時點三個視角，確認了降息並非寬鬆週期的結束、貨幣政策將兼顧總量與結構、發力會盡量往前趕等三個重要的結論。
中央高瞻遠矚，全力保經濟穩增長，維穩房地產市場。當前經濟面臨三重壓力，“穩”本身就是最大的“進”。在經濟下行壓力根本緩解之前，進要服務於穩，做到以進促穩。
2022年，國內外環境中不穩定不確定因素增多，我國經濟仍面臨新的挑戰和下行壓力。中國經濟要穩，舉足輕重的房地產市場需要繼續發揮經濟“壓艙石”的作用，在“房住不炒”前提下，以穩為進，釋放風險，重整旗鼓，確保市場良性迴圈和健康發展。
這是2022年中國樓市必須完成的任務！
走到2022年這十字路口，新建商品住宅市場將真正迎來負增長時代，呈“成交量、均價穩中略降”態勢，預計住宅銷售面積下跌1～5%，銷售均價變化±3%，市場分化的格局會更為顯著。核心城市群和南方高能級城市基本面中長期穩中向好，房價增速圍繞M2增速波動，成交回落築底。三四線城市則面臨更為嚴峻的市場下行風險，需求不振會持續暴露，成交量、均價整體穩中有降。
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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點選【轉載須知】查閱轉載規則。
