農曆春節後，非典型物企金茂服務迎來期盼已久的好訊息。
據港交所2月6日披露，金茂服務透過港交所上市聆訊，中金公司和匯豐控股為其聯席保薦人。
這意味著，經歷了5個多月的等待，金茂服務終於一隻腳踏進港交所的門檻。
從體量上來看，截至2021年9月30日，金茂服務的在管總建築面積為2320萬平方米，與龍頭物業企業相比，差距甚遠；不過，這個從中化大廈寫字樓管理起步的物業企業，非住宅物業佔比已經超過15%，並且樹立了高階物業服務的形象和標準。
因而新的一年，對於金茂服務來說，機遇與挑戰並存。
不過，值得注意的是，2021年，恆指跌幅14.08%，上市物企股價平均跌幅23.69%,整體劣於大勢。
受大勢影響，不少物業上市公司股票價格跌得面目全非，有些甚至是腳踝斬。金茂服務此時能夠透過聆訊，可謂是亦喜亦憂。
金茂大廈。
01
逆寒潮而上，是喜是憂？
受房地產行業行情影響，物業上市公司也經歷了股價下跌，市盈率大幅縮水的尷尬，尤其是2021年下半年，物管股的高估值不斷回撥，成功遞表的企業數量也大幅縮水。
克而瑞物管資料顯示，2021年物業行業遞表物企數量高達34家。
然而，2021年成功登陸港股資本市場的物業上市公司只有9家，遠遠不及2020年成功登陸港股市場的18家物業企業。
顯然，2021年下半年才遞交上市申請的金茂服務，顯得有點逆潮流而動。這也是其經歷了5個月後，直到2022年才拿到港股准入證的原因。
此時，物業企業的估值迴歸，對於此時登陸港股市場的金茂服務，有利有弊。
資本市場低迷，顯然不利於金茂服務在資本市場上賣個好價錢；可話又說回來，成功踏入資本市場，募集到寶貴的資金，顯然有利於金茂服務在行業裡收併購，進一步擴張發展，做大規模。
02
非典型物企：高階和貴
雖說，姍姍來遲，趕在資本市場低迷期著急上市，規模與龍頭物業上市公司差距甚遠，金茂服務最大的特色是非典型物企特有的“高階”形象和維護高階形象的“貴”。
聆訊資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務的在管總建築面積約為2320萬平方米。從規模上說，金茂服務與龍頭物企碧桂園服務的6.44億平方米在管面積，有著巨大的差距。
不過，金茂服務的特色在於，金茂服務從出生開始，就抱緊“爸爸”的大腿，從中化大廈的寫字樓管理起步，從單一寫字樓管理，發展成為涵蓋住宅、寫字樓、購物中心、學校、城市運營服務等多業態、跨地域的物業管理公司。
與眾多物業服務公司一樣，脫胎於金茂集團的金茂服務的擴張發展較為依賴母公司，截至2021年9月30日，金茂服務來自第三方物業的合約及在管面積分別僅為440萬平方米、310萬平方米，佔比佔比分別為9.62%、13.36%；也就是，金茂服務的合約面積有超九成來自金茂集團。
正因為這樣的出身，決定了金茂物業的高階定位。這是因為，金茂集團及其合營聯營公司開發的物業，主要聚焦於一二線城市的高階住宅、商業物業及寫字樓。
其中，金茂服務管理包括摩天大廈在內的龐大寫字樓組合，截至2021年9月30日，在管寫字樓的總建築面積達1.7百萬平方米，同時擁有為摩天大廈定製的高階運營管 理系統及行業領先安全管理標準。
因而，在聆訊資料中，金茂服務強調其是高階物業管理服務市場的領導者。
商業物業及寫字樓以及政府設施及學校等公共物業，讓金茂服務的特色比較明顯。2020年以來，金茂服務終止了若干毛利率較低的學校專案，並著重發展寫字樓等商管物業。
與高階物業管理服務市場領導者相對應的是，金茂服務的管理費可以用一個“貴”字來形容。
據中指研究院資料，截至2021年9月30日，金茂服務在管寫字樓面積約170萬平方米；2020年，在管寫字樓平均物業管理費為每平方米27.3元，遠遠高於百強物企每平方米6.93元的平均水平。
而為了維護其高階形象，近年來金茂物業正逐步加大智慧化的投入。招股書指出，先進技術及數字化有助金茂物業提供智慧物業管理。金茂物業打造智慧社群，提升生活體驗及最佳化資源配置，從而提升客戶滿意度及實現經營穩定。
透過科技創新，金茂物業已建立完善的智慧物業服務體系，並已制定智慧社群、智慧寫字樓及智慧城市的服務標準。
為了提升物業服務的科技含量，金茂服務可謂投入眾多。招股書中特別提到，2018年整體毛利率由20.0%跌至2019年的19.2%，主要是由於金茂服務對智慧管理系統的投入增加，導致社群增值服務的毛利降低。
03
外拓不力制約發展？
作為一個獨立發展的個體，一隻腳邁入港股市場以後，對於金茂服務來說，將是一個重要的發展機遇。
值得稱道的是，準備上市的金茂服務的營收和利潤最近幾年都在大幅增長。
招股說明書顯示，其收入從截至2020年9月30日止9個月的人民幣6.65億元增加57.6%至截至2021年9 月30日止九個月的人民幣10.49億元。同時，年度利潤由2018年的人民幣1750萬元增加至2019年的人民幣2260萬元，並進一步增加至2020年的人民幣7710萬元，2018年至2020年的複合年增長率為110.0%。
但從招股說明書也很容易看出，外拓不力已經成了制約其發展的軟肋。
據招股書顯示， 2019年、2020年，金茂服務的獨立第三方收入分別為3453萬元、5373萬元，第三方收入雖逐年提升，但是整體規模較小，在總收入中佔比不高，只有4%-5.7%左右。
這與行業中一些領先的企業相差也不小。截至2021年6月30日，保利物業第三方收入佔比為33.3%，第三方在管面積佔比61.9%。
隨著公司金茂服務上市之後，金茂服務顯然要加大第三方物業開發的佔比，補齊短板。
