觀點網訊：近日，惠譽已將綠景(中國)地產投資有限公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B”下調至“B-”，展望“負面”；同時，還將綠景中國地產的高階無抵押評級以及碧璽國際有限公司發行的未償美元高階票據的評級從“B”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”。
據觀點新媒體瞭解，此次評級下調反映出綠景中國的合同銷售規模較小，且集中於少數專案，尤其是白石洲專案。不過，白石洲專案位於深圳中心，從2023年起將帶來較強的合同銷售表現，施工目前正在按計劃進行。
負面展望反映了綠景中國流動性緊張和再融資風險，但惠譽認為部分投資者可能不會執行回售權。
惠譽認為，綠景中國的流動性緊張和融資環境的壓力增加了其資本市場工具的再融資風險，這些工具將在2022年到期或可回售。綠景中國的資本市場投資者一直是綠景中國的長期投資者，很可能預期白石洲專案的合約銷售將帶來較強的表現。因此，惠譽預計不會有太多人執行回售權。
截至2021年上半年，綠景中國有50億元人民幣的可用現金和101億元人民幣的短期債務；可用現金/短期債務比率為0.5倍。在短期債務中，包括21億元人民幣在岸債券(於2021年8月進行再融資，其中14億元人民幣將於2022年8月可回售)，以及14億元人民幣可轉債將於2022年上半年可回售或到期。綠景中國還有4.7億美元的離岸債券將於2023年3月到期。
在過去幾年裡，綠景中國地產每年的合約銷售額在40-50億元左右，低於大部分同評級同行。惠譽預計，一旦白石洲專案在2023年開始預售，合同銷售將會加強，但仍將顯著低於評級較高的同行。
綠景中國地產業務集中於大灣區的少數專案，主要集中在深圳、珠海；這兩個城市在2020年的合同銷售總額中佔比超過70%。惠譽預計，由於白石洲專案的貢獻，從2023年起，集中度將進一步提高。然而，該地區強勁的經濟基礎和白石洲專案的質量降低了地域集中風險，鑑於其優越的地理位置，該專案應該會有強勁的需求量。
白石洲專案進展順利，為綠景中國中期合同銷售增長奠定了基礎。白石洲城市更新專案一期工程正在建設中，惠譽預計從2023年起將提供約400億元的可售資源。惠譽預計，由於綠景中國地產專注於低週轉率、高利潤率的城市更新專案，其EBITDA利潤率仍將遠高於同行。
惠譽預計，以淨債務/調整後的庫存衡量，綠景中國地產的槓桿率將在2022年超過50%，而2021年上半年為44%。在預售開始前，白石洲的大型城市更新專案現金流需求（包括購地款項、村民補償和建設成本）將推動槓桿的增長。
