金融界2月11日訊息 昨日據媒體報道，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定出臺。據瞭解，該管理辦法明確，預售資金額度監管為“重點額度監管”。由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保專案竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此評價稱，從保交樓，保民生，防範風險，高質量發展的角度看，預售資金監管會趨於嚴格。因為過去有點松，導致了保交樓難題，很多地方大面積爛尾樓出現。預計，國家釋出該指導意見後，各地根據新原則制定實施細則，目前這一工作已經展開。
1、預售資金監管面臨的形勢
我國1994年釋出實施的《城市商品房預售管理辦法》對預售資金監管有規定，明確開發企業預售商品房所得款項應當用於有關的工程建設，商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。2001年修訂時提出，城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。但規定的相對粗線條，不太適應當下商品房發展的新趨勢：
一是，近年來地價明顯上漲，熱點城市地價占房價的比例達到30％-50％，開發商前期投入太大，槓桿率高，而專注於專案工程完成和交付的預售資金監管，難以適應開發商的資金需求。
二是，超高層建築越來越多，按形象進度提取預售資金的做法，應該更加精細化，增加提取節點。
三是，預售（而不是現售）的目的就是，在確保工程質量和進度的前提下，增加開發商的可用資金，降低財務成本，從而降低房價，並縮短建設週期，增加商品房供應。現在由於風險開始顯現，保交樓任務突出，有的地方出險監管“一刀切”，一般額度和重點監管額度混同，導致開發商可用資金下降，加劇了交付風險、資金鍊緊張，也導致供應下降，違背了採用預售的本源。需要從頂層進行設計。
四是，從爆發風險的案例看，普遍違規挪用預售資金，地方監管的有效性需要提高。近年來，商品房市場風險不斷髮生，各地爛尾樓明顯增加，需要專門對預售資金監管進行重新設計，包括監管的原則、型別，不同資金監管側重點，提取的節點安排，住建和金融的協調，怎麼一城一策，怎麼確保行業高質量發展，怎麼處理好保交付和緩解開發商資金鍊的問題等。
2、預售資金監管的趨勢
一是，“既要管好，又不能管死”。管好就是嚴格專戶性質，專款專用，實行全程全額監管，資金閉環運營，不能挪用、套取，嚴格按照節點來使用，確保交付、房屋質量，行業高質量發展，這是實施監管的本源；“不能管死”是指滿足合理提取需求，比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
二是，明確監管的模式。比如按預售款一定比例，一般在10％-40％，如廣東普遍為10％，昆明為30％，重慶為35％，銀川為40％；比如，按工程造價上浮一定比例，如浙江為工程造價的1.3倍，福建的城市多數為工程造價1.2倍；還有制定統一標準，如天津按照專案區位不同在3000-4000元/平左右，濟南按照3500元/平執行，北京不低於5000元/平。青島對於全裝修專案，要求將裝修裝飾費按照1500元/平米的標準納入監管。
三是，明確全額監管和重點監管。對商品房預售房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款和住房公積金貸款等）實施全額監管，都要進入監管賬戶。不過，在全額監管的基礎上，測算從預售到交付期間的工程支出，將該金額作為預售資金的重點監管額度。對於重點監管額度，嚴格按照監管節點的要求提取。對於非重點監管額度，允許提取，但是要求優先用於工程建設，避免盲目擴張，反過來又去挪用本專案的預售資金。
四是，明確責任、分工和流程。預售資金監管包括住建部門、監管銀行、施工和材料供應單位、監理商等，要明確各自責任、分工和工作流程，杜絕監理商、材料單位配合開發商出具虛假證明，套取預售資金。在近期風險案例中，此類現象很多。
五是，明確資金使用的權利先後。比如，不得因銀行保護債權，也不能因為司法判決而隨意抽走資金，保交樓、保交付是第一位的。
六是，明確例外情況。比如，使用保函等形式替代預售資金監管，如北京2021年11月規定房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函免除同等額度的監管資金。根據市場執行情況、工程進展狀況進行最佳化；增加預售資金提取節點，如對擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上（含10層）建築的，可增加“建設層數達三分之一”，“建設層數達三分之二等節點，資金提取的頻率提高，將有助於工程進度。
本文源自金融界
