讀創/深圳商報記者 馬強
立春雖至，股市依然乍暖還寒！2月11日，是虎年首周最後一個交易日。當日，港股百億地產股——正榮地產遭遇股債雙殺：正榮地產股價突然暴跌逾80%！對此，正榮地產午後做出回應，稱公司不按原計劃贖回2億美元永續債的傳聞不實，並稱公司股價大跌或來自機構的惡意做空。
市場人士認為，正榮地產今日的遭遇可能只是個案，自去年下半年以來，國內房地產業政策面和市場面的邊際改善一直在積累。儘管部分房企因為此前資金鍊緊張依然可能遭遇“倒春寒”，但已難掩整個行業層面的悄然回暖。雖然“言底”尚早，但“春暖花會開”，整個行業的良性迴歸正步入正軌。
▍股債雙殺！正榮地產最高閃崩81.4%！
突如其來！港股閩系房地產股正榮地產（06158.HK）2月11日遭遇股債雙殺：2月11日午後，正榮地產、正榮服務盤中突現閃崩，正榮地產每股暴跌低至0.68港元，跌幅達81.4%，為其創紀錄最大跌幅；其兄弟公司正榮服務（06958.HK）股價也出現大幅跳水，跌幅更高達約87.29%。
此後，正榮地產及正榮服務股價均有所回升。截至2月11日收盤，正榮地產每股報1.23港元，下跌66.39%；正榮服務報1.73港元，下跌57.7%。
根據wind資料，正榮地產今年到期的海外債有23億左右，其中最大一筆是6月到期的16億債券。正榮集團美元債於10日下午開始下跌，其中其2億美金規模的永續債開啟暴跌模式。
正榮地產遭“股債雙殺”的原因何在？有市場傳聞稱，正榮將不再按此前計劃在今年3月贖回2億美元永續債，且正榮境外債將重組。
對於上述傳聞，正榮地產午後回應稱，公司將按原計劃贖回2億美元永續債，相關傳聞不實；對於股價大跌，正榮地產表示，今日或有機構惡意做空再買入，公司正在進一步瞭解股價下跌原因。
據悉，受股價下跌影響，正榮地產實際控制人歐宗榮的部分持股已被強制平倉。港交所資料顯示，目前歐宗榮擁有正榮地產54.71%的股權以及正榮服務63.26%的股權。
公開資料顯示，受債務壓力影響，正榮地產在今年1月就陸續開始出售專案部分股權。不過，得益於其在融資渠道等方面的表現，正榮地產獲得了國際評級機構、境內外金融機構的認可和支援。從財務方面來看，公司業績表現良好。半年報顯示，去年上半年，正榮地產實現營收約160.11億元，同比增長10.1%；實現歸母淨利潤11.66億元，同比增長了33.1%。
有分析師表示，此次正榮地產“股債雙殺”，不排除兩種力量：第一是惡意做空，另一方面是市場的羊群效應，一旦有人開始拋售，大家都會跟著拋。
▍A股地產股今日扎堆漲停，商品房預售資金監管或放鬆？
與港股正榮地產今日的“悲催”形成鮮明對比的是，2月11日，A股的地產股迎來集體爆發，泰禾集團、南山控股、榮安地產、天保基建等近10家地產股漲停。
A股地產股狂歡，背後驅動力為何？訊息面上，據多家媒體報道，全國性商品房預售資金監管意見內容流出，預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等因素確定，當監管賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可由房企提取使用。
對此，有媒體向住建相關監管部門、數十家房企進行求證。多家房企對此訊息表示並不知情，未接到相關通知。
目前，全國針對預售資金監管無統一標準，而各地為了保交樓，制定了較為嚴格的地方性資金監管標準。市場人士就此表示，若傳言成真，則一個關於商品房預售資金監管意見的全國頂層設計有望出臺。當前，在一些地方“保交樓”壓力較大、企業預售資金使用受限情況下，全國性預售資金管理辦法若出臺，意味著地方政府可以因此精準地釋放出部分資金給到房企的專案層面，對那些尚未“暴雷”但現金流極其緊張的房企，尤其會帶來“久旱甘霖”式的改善。同時，此舉有利於緩解房企資金壓力、打通資金迴圈使用、促進行業良性迴圈，也將對房地產市場情緒穩定、信心提振起到積極帶動作用。
▍政策面：歲末年初，房地產業暖風勁吹
記者留意到，自去年下半年以來，房地產業政策層面有不同層面鬆動，房地產行業迎來多個部委不同層面的政策支援。媒體報道顯示，很多地方的公積金貸款政策在逐步放鬆，銀行按揭貸款的審批速度也在加速。
•2021年12月，央行、銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。同時相關併購貸款不再計入“三道紅線”。
據知情人士透露，此前央行分別與國資委和銀保監會召開了相關會議，一方面，鼓勵大型民營企業、央企和國企併購出險和存在困難的房地產企業的優質專案；另一方面，希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為併購方提供併購貸款，同時，對出現風險和困難的房地產企業不要抽貸、斷貸。
媒體報道顯示，自上述《通知》釋出以來，已有浦發銀行、招商銀行、廣發銀行等多家銀行表態將提供房地產併購融資支援。
•2022年2月5日，國家發改委有關負責人表示，一季度面臨的不確定因素較多，要把政策發力點適當向前移，做到早安排、早動手、早見效，以穩定的經濟執行態勢應對各種挑戰。抓緊出臺實施擴大內需戰略的一系列政策舉措，適當超前開展基礎設施投資。
有機構認為，國家發改委表態基建投資適度超前，對代建業務類的建築、地產公司將形成一定正向利好。
•2022年2月8日，央行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度。
市場人士認為，此項政策鋪開後，有望吸引更多商業地產公司參與保障性住房建設，無論以配建還是合作、單獨建設的形式，這都將撬動部分地產公司產能，確保現金流的穩定，促進房企資金、運營等層面的良性迴圈。
•除國家部委層面明示的政策利好外，地方層面也傳出躍躍欲試救市資訊，這次“衝”的前面的，是惠州大亞灣。
2月10日，一份關於徵求《促進大亞灣區住房消費健康發展若干措施》意見的函在網路流傳，意見稿提及了促進住房消費健康發展的若干措施，落款日期為2月8日。該檔案中提及了促進住房消費健康發展的若干措施，包括實施人才購房補貼、鼓勵企業和房企合作開展團購、加大停車位去庫存力度、支援商業市場發展、加大公積金政策支援力度、實行人才購房入戶入學政策等。
對於上述函件的真實性，2月10日，惠州大亞灣經濟技術開發區住房和規劃建設局相關科室負責人表示，這只是一個意見稿、討論稿，不是最終的檔案，現在正在徵求意見，沒有對外發布，最終以政府公佈的檔案為準。
大亞灣房地產市場近年一直面臨成交下降、體量和庫存相對較大等難題。市場人士表示，儘管尚未對外發布，但已明示地方促進當地房地產市場回暖的態度。前幾年，也曾有地方擬推出不同形式的“救市”舉措，但基本都被監管部門叫停，此次大亞灣住建局的嘗試，若被監管層在不違背“房住不炒”基本精神的情況下適度放行，相信會對各地住建部分“因城施策”，推出類似舉措起到示範和推動作用。由此，房地產行業的整體回暖將更加可期。
▍市場面：全國二手房交易止跌企穩，市場預期漸趨穩定
最新統計資料顯示，今年1月份全國二手房交易止跌企穩，改變了前10個月單邊量價下滑的局面，整體呈現出現縮量價漲的跡象。
1月中旬以來，廣州等地先後傳出一手樓備案價有所提高的訊息。
深圳樓市也有回暖。今年2月8日，是深圳“2.8新政”滿一年的日子。據樂有家研究中心資料顯示，從成交價與參考價的對比來看，二手房參考價出臺後，接近參考價成交的房源佔比提升，2021年9月，接近參考價成交房源佔比接近40%，2021年10-11月，過半房源以接近參考價成交。不過，隨著市場上的筍盤不斷被消化，且受近兩個月政策積極訊號影響，深圳二手房市場接近參考價成交房源佔比已有所減少。
市場人士表示，深圳“2.8”新政已滿一年，調控效果顯著。市場量價均得到了較大的調整，市場預期逐漸恢復穩定。2022年，在政策、環境緩和背景下，剛需及置換需求者可考慮把握這一買房、換房的好機會。
審讀：孫世建
