見習記者 南深
9月20日，港股大跌，內房股血流成河，中國恆大、融創中國等超十股跌幅超過10%，跌幅最大的新力控股集團暴跌90%。
就在盤後，負債3300億的廣州房企富力地產公告，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港幣的資金支援，以應對短期內到期的債務。
幾乎同一時間，碧桂園旗下碧桂園服務公告，與李思廉和張力持股93%的富力物業簽訂協議，以最多不超100億元的對價收購富力物業全資持股的富良環球，以實現對富力物管和商業運營服務資產的收購。從公告來看，該收購附帶了多項業績對賭和業務保證條款。
富力地產今日大跌7.34%，由於市場對其債務的擔憂，6月2日以來則跌去57%。
大股東緊急輸血
富力地產的盤後公告稱，大股東李思廉和張力為支援集團將提供約港幣80億元的股東資金，並預計於未來一至兩個月內完成，預期9月21日之前將收到首筆資金約港幣24億元。
在收到股東資金，預留利息以及其他財務費用後，富力地產稱會考慮回購長年期票據，“因為基於現行市價、可節省的利息及到期情況，此乃符合本集團的經濟利益”。
大股東提供財務支援後，富力地產對未來表現得較為樂觀，認為除非出現不可預見的情況，即使沒有任何進一步外部融資或非持續性業務（如資產出售）帶來的現金流，公司仍將有足夠資金應付於短期內到期的債務。但其同時又表示，“本集團亦將繼續積極尋求另外的資金來源及資產出售機會，以管理現金流及緩解由經營狀況及外來因素改變而帶來的市場不確定性”。
從富力地產釋出的2021年中報來看，資金壓力仍然不小。
其負債總額超過3300億元，其中1年內（含1年）需要償還的短期貸款金額為519億元，但其現金及現金等價物僅有128億元，即便算上受限制的現金160億元，合計也僅288億元，缺口較大。
事實上，進入9月，兩家國際評級巨頭相繼下調富力地產及關聯公司評級。
9月3日，穆迪將富力地產的公司家族評級從B1下調至B2，將富力香港的公司家族評級從B2下調至B3。同時穆迪將上述評級列入進一步下調的觀察名單，評級展望為負面。穆迪方面表示：“將富力地產的公司家族評級下調至B2，這反映了該公司的再融資風險上升，原因是公司獲得境外資金的能力削弱且有大量債務即將到期。”
9月14日，惠譽也將富力地產及其子公司富力香港的評級展望由“穩定”下調至“負面”，並確認了其“B+”級的發行人違約評級。惠譽指，負面評級展望，反映了在未來12個月持續存在再融資需求之際，富力地產的融資渠道有限。但其稱，鑑於富力地產總可售資源達7820億元人民幣、上半年合同銷售額保持強勁，公司擁有一些選項來解決這些即將到來的到期債務。
從業績層面看，富力地產8月24日釋出的2021年中期業績公告顯示，上半年其營業額同比增長18%至394.9億元，但毛利及純利分別減少至85.7億元及31.8億元；毛利率較上年同期的33.5%下滑11.2個百分點至22.3%。
賣物業資產“斷臂求生”
附多項對賭和業務保證條款
就在富力地產釋出公告幾乎同一時間，碧桂園旗下在港上市的碧桂園服務釋出了一項收購富力物業相關資產的公告。
碧桂園服務稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，以不超過100億元的代價收購富力物業全資控股的富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。公告所稱目標公司，為富良環球所持有的多家在中國從事綜合物業管理服務的公司，包括住宅物業管理及商業運營服務。
根據4月份富力物業遞交的在港上市招股說明書，其控股股東為李思廉、張力，兩者分別持有46.477%、46.477%的股份，第三方陳思樂持有7.046%的股份。
公告顯示，此次不超100億的收購資金由兩部分組成，一部分是針對2021年現狀部分的70億元，另一部分是針對未來0.66億平方米在管面積合約的30億元。而整個支付安排將分兩階段共四期進行，第一階段70億元將分為三期，分別為20億元、30億元、20億元；第二階段的30億為第四期。
同時，為獲得上述對價，碧桂園服務方面還要求附帶多項對賭和履約保證條款。
其一，富力物業承諾富良環球的2021年經審計扣非歸母淨利潤不低於人民幣5億元，會計收入不低於人民幣42億元，截至2021年12月31日在管面積不低於0.86億平方米及總合約面積不低於1.27億平方米。
如果上述任何一項業績承諾指標達不到，都將根據差額所佔比例相應扣減資金支付。
其二，富力物業關聯方與富良環球之間的非業主增值服務需在訂約雙方確認的2021年年度資料基礎上滿足長期（即不低於20年）持續穩定性。
非業主增值服務一般是物業公司為母公司開發商提供服務得到的收入，該條款也就保證了碧桂園方面未來20年持續穩定獲得來自富力方面的在管面積。
其三，競爭禁止。自交割日起五年內，富力物業、保證人及其直接或間接持股的公司不得直接或間接進行任何有可能與收購事項交割後的富良環球形成競爭性關係或不利於其經營管理的行為。
也就是說，富力方面未來五年內不得從事物業管理方面的業務。
富力地產近期股債雙殺
去年底也曾出現資金鍊危機
由於市場對其債務的擔憂，富力地產近期遭遇股債雙殺。
6月初，富力地產股價還徘徊在10元附近，但此後一路下挫，近一週更是加速下跌，至9月20日收盤，僅錄得4.29元，三個多月跌去57%。
8月下旬以來，富力地產旗下多隻債券的價格也持續下跌。“16富力04”不到一個月時間從90元附近跌至最新的59.13元。“18富力10”更是從100元附近跌至目前的55元，一個月暴跌45%。
曾經佔據“華南五虎”榜首的富力地產，近年債務規模和負債率一直居高不下。去年8月監管部門對房地產企業出臺“三條紅線”新規，即：剔除預收款後的資產負債率不高於70%；淨負債率不超100%；現金短債比小於1倍。富力地產三條紅線全踩，2020年年底首次出現資金鍊困難，幸得廣州國資委旗下廣州城投出手，才艱難度過一劫。
2020年最後三天，富力地產將其持有廣州聖景25%股權、廣州富景吉山50%股權、廣州天力建築100%股權，全部質押給廣州城投。其中廣州聖景是廣州珠江新城寫字樓富力盈凱廣場的專案公司，廣州富景吉山公司是廣州天河吉山村舊改專案的合作企業，廣州天力建築是富力地產全資子公司。彼時媒體報道，此三家公司淨資產至少超100億元，富力大機率獲得來自廣州城投約50-100億之間的融資支援。
編輯：小茉
