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01
在著名作家王小波以黃金、白銀、青銅、黑鐵命名的小說中，《黑鐵時代》具有這樣的特徵：
“煙囪裡冒出漆黑的煙，因為燒著廢輪胎。海灘上一片汙黑，全被廢油汙染了。海面上漂滿了塑膠袋，白花花的看不到海水……”
在講述神之間的爭鬥和權利更替的著作《神譜》中，古希臘詩人赫西俄德寫道：
“唉，假如我不是生在現今第五代的話，那該多好啊！因為現在正是黑鐵的世紀。”
“黑鐵時代”是眾神與英雄缺位的年代，是苦難和憂愁降臨大地的年代，殘餘的唯有對過去好時光的追憶與謂嘆。
在作家筆下，黑鐵時代是陰霾和苦難的代名詞。
在房地產行業“敲鐘人”萬科眼中，現在，房地產行業已進入“黑鐵時代”。
2月11日，一份《鬱亮主席在萬科集團2022年會上的總結髮言》流出，鬱亮的“黑鐵時代”刷屏。
在房地產“黑鐵時代”，縮表出清，去金融化，是發展的必然趨勢。
鬱亮認為，今年是背水一戰的一年，就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。
對於房企來說，拼刺刀白刃的時刻到了，誰能在適應戒糖減肥的痛苦，誰才能活下去。
同時，他提到，大家要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
事實上，這幾年房價上漲太快，作為房地產市場的剛需，我們早已置身黑鐵時代。
02
為什麼這麼說，我們看看房價收入比。
簡單說，你認為自己正常工作多長時間可以買房？
如果是工作10年可以買房，相信大多數人可以接受，工作20年，還算勉勉強強，工作30年，房貸年限不足，要搞父子接力貸了。
更極端的情況，工作40年、50年還買不起房……是個人都要佛了，於是，一人吃飽全家不餓，也挺好，結婚生孩子更別提，生育資料跟著跳水。
2020年資料，高房價收入比TOP10城市，分別是深圳、三亞、廈門、北京、上海、福州、杭州、廣州、天津、南京。
（注：這裡房價收入比=城市二手住宅市場均價*城市人均住房面積/城鎮居民人均可支配收入）
在深圳，普通家庭不吃不喝要48.1年，近50年才能供得起一套房。
放在中國，深圳已經算買房最難的城市。
放在世界，我們也有點搶風頭。
從NUMBEO網站的全球80城2020年的房價收入比資料來看，排名靠前的基本都是亞洲城市和發展中國家的城市。
（注：這裡房價收入比的計算，房價綜合了新房與二手房情況，人均住房面積每年都有所增長，因此結果略有差異，但不影響整體趨勢觀察）
香港、深圳、北京、上海、臺北、天津、廣州、南京、杭州，位列TOP16之內。
說到底，這些城市的房價太高了，房價漲幅太快了，當地人民收入的增長幅度追不上房價上漲速度了。
但是，房價上漲對於房地產行業和從業人員來說，畫風完全不同，對他們而言，那是黃金時代。
土地持續快速升值，銀行信貸環境寬鬆，房企資金成本低，槓桿加得越高，利潤賺得越多。
當房價變成鉅額數字，房地產充斥著金融泡沫，國家開始主動剎車了。
“房住不炒”定位下，“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產長效機制逐步形成，房地產“灰犀牛”風險必須破除。
供給端，金融端、需求端全部開始扎口子，拍地兩集中，房企三道紅線，交易端出臺住房指導價，限購限售政策等……
最後，市場終於冷靜下來了。
今年，深圳春節成交：新房0套+二手房1套，幾乎“零成交”，市場冰封未解。
這個時候，部分房企的新房專案出現“內卷”，春節期間打出了“1成首付”、“春節不打烊”等花式營銷。
當買方不動而賣方焦急難安的時候，房企的黑鐵時代，的確是來了。
03
說到底，任何一方所謂的黑鐵時代，都不是國家樂見的。
對剛需的黑鐵時代而言，買房上車早就等於搭上財富快車，房產的金融屬性拉大了人們的貧富差距。
沒有上車的人始終伴隨著人生焦慮和危機感，已經上車的人則成為堅定的唱多者，更有害的是，一批投機炒房的人應運而生，說嚴重點，整個社會的回報機制發生扭曲。
到了房企的黑鐵時代，一批企業在高負債的邊緣徘徊，硬扛還是躺平就在一線之間，成為地方經濟的不穩定因素，從業人員也面臨失業風險。
如果像電視劇《開端》一樣，我們可以選擇重新開始，房企最好的發展順序，大概就像打怪升級，從黑鐵時代開始，慢慢修煉內功，然後進化到青銅、白銀、黃金，最後勝者為王。
很可惜，整成倒序發展了。
由儉入奢易，由奢入儉難，作為購房者，只能對房企們說一聲，2022，多保重。
現在，國家的意思很明確了，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。
也就是說，剛需買房子來住的，政策不要限制太死，要讓房地產正常運轉起來。
房企你要是支援房住不炒，配合多蓋保障房，錢還是會支援到位，但是不要繼續加槓桿吹泡沫了，我也沒餘錢給你擦屁股。
最好的狀態，就是穩，穩住地價、房價，以時間換空間。
這個時間，就是指房價不漲的時間，空間就是實體經濟發展的空間，這樣一來，大家收入上去了，房子也買得起了，房價收入比均衡了，生活也和諧了。
作為剛需，在能力範圍內，首先滿足自住需求，要結合自身實際情況包括工作通勤，家庭人口等，做好全盤考慮，尋找品牌房企的優質樓盤。
立足長遠，房產的金融屬性下降，但是仍然存在，買完自住後再兼顧投資保值，儘量選擇人口流入的城市。
表：40個城市人口淨流入情況（人口單位：萬人）
