2022年是萬科背水一戰的一年，就是要麼死、要麼活！剛進入2022，宇宙級房企萬科首領鬱亮發出最強危言，震驚財經圈。
萬科在鬱亮的帶領下，一直是悲觀預判、樂觀衝刺，成為持續領跑的“長跑健將”。
2014年是萬科比較艱難的一年（當年萬科銷售額增長下滑至8.1%，前一年是增長31.33%），鬱亮提出，中國房地產從“黃金時代”進入“白銀時代”。2015年萬科調整策略、勵精圖治，再加宏觀政策利好不斷，萬科在2015年實現大幅增長。
自2015年後，雖然萬科的規模越來越大，銷售收入不斷創新高，但增長率持續降低，從2015年增長33.58%，降到2020年的13.92%。
2021年萬科迎來罕見的負增長，銷售收入同比下降10.8%，合同銷售金額為6277.8億元（全國房企第二）。2021年是萬科近25年來首次出現銷售收入負增長！
正是在銷售業績下滑的背景下，2022年伊始鬱亮在萬科集團內部大會上發表了5000字的震撼講話，應該是鬱亮最振聾發聵的一次演講了，提出房地產跌入“黑鐵時代”，要麼死、要麼活，必須背水一戰。
7年前，鬱亮曾提出了房地產進入“白銀時代”，並說過“白銀也是貴金屬”。現在房地產進入了“黑鐵時代”，成為微利10%的行業。看來房地產不再是貴金屬了，變成普通金屬了。
2022年萬科將按照“黑鐵時代”擬定公司的戰略、組織、人力安排。只以輸贏論英雄，強績效優先；回穩提升、縮表出清；組織要此消彼長，要“長肌肉”，消減效率低下的組織架構及人員，增長優質高效的業務板塊；管理人員下沉一線；省吃儉用、節表縮食。鬱亮直接狠辣提出，2022年，萬科員工的收入肯定大幅度下降。鬱亮還要求萬科人要做專業高手、全能冠軍、長跑勝將（鬱亮詳細講話附後）。
鬱亮這番講話，猶如企業版的“出師表”，分析形勢、謀定出路、制定打法，旨在打贏，而且必須打贏。接下來就看萬科全員的執行力了。
鬱亮在講話中，給萬科開了藥方，也提到了值得學習的標杆，如中海、龍湖、比亞迪等。其中他重點談到了印象最深刻的是參觀比亞迪。王傳福說，比亞迪除了輪胎跟玻璃不生產，別的都自己生產。鬱亮跟王傳福說，汽車部件都很成熟，找各個零配件廠家，就能把車拼起來。王傳福跟鬱亮說，每個部品都有廠家，每個廠家都要賺10%的利潤，拼起來我們怎麼賺錢？王傳福的話觸發了鬱亮的思考，房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，今天還能做到嗎？預計萬科將在很多環節縮減外包，自己幹。
在此，e天劍到給萬科想到了一個好榜樣，也是萬科最大的競爭對手——碧桂園。從銷售額看，碧桂園自2017年超過萬科，已連續五年成為全國房企第一。萬科可能看不起碧桂園的“農村路線”，但是碧桂園的經營模式與比亞迪同出一轍，正是鬱亮想要追求的。碧桂園是大型房中，外包最少、成本控制最低、利潤最大化的“無冕之王”。碧桂園的專案中，規劃設計、施工建設、廣告設計、銷售等大部分都是自己乾的。成本最低、規模最大，是碧桂園後來居上的主要原因。
反映在財務指標上，碧桂園近五年不僅營業收入高過萬科，而且ROE淨資產收益率也高過萬科。ROE是衡量企業發展質量最重要的指標，也是巴菲特投資企業最看重的指標。2016年至2020年，萬科的ROE分別為19.68%、22.80%、23.24%、22.47%、20.13%，碧桂園的ROE分佈為31.82%、32.20%、28.95%、21.42%。所以碧桂園是很值得萬科學習的!
假如萬科早點學習碧桂園，估計碧桂園就拿不到第一了！
萬科是一家穩健前行的標杆房企，總是喊困難，總能戰勝困難，總能迎來新升。2014年，鬱亮喊出，房地產進入“白銀時代”後，2015年萬科的業績迎來大幅增長。2018年鬱亮吶喊“活下去”，萬科2018年銷售業績大幅超過2017年。2022年鬱亮撕喊“房地產進入黑鐵時代，要麼死要麼活”，2022宏觀政策有所放鬆、支援房地產健康發展，相信在鬱亮以“黑鐵時代”的措施管治下，萬科將“困境反轉”，2022年的業績必將正增長！
梳理發現，萬科“喊難”的時候都是買房的“最佳時間”。2014年、2018年是21世紀10年代買房的最佳時間。2022年萬科都喊出“要命”了，無疑2022年將是21世紀20年代最佳買房時間！
當然，今年萬科的股票也是投資機會的！
鬱亮講話原文如下：
