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在前天晚上的直播中，我們說的很詳細，2022年一定是個水年。
最終，在央行公佈的金融資料中，1月社融增量6.17萬億，創下歷史新高。1月新增人民幣貸款3.98萬，預期為3.7萬億；M2增速也跳升到9.8%，預估為9.2%！
總結一句話，全部大超任何一個專業機構的預期。
目前看，在穩增長政策發力之下，國內新一輪寬信用已經在落地，這無疑吃了定心丸。
現在很多人思考的問題是，2022年，會不會成為另一個2020年。
2020年發生了什麼呢？
就是大放水之後，所有資產開始漲。
2020年上半年社融累計增量20.83萬億，比2019年同期多6.22萬億。
也就是說，不過半年，多了6萬個億流動資金。流動性從來沒有這麼充足過。
雖然中央放棄了用房地產快速拉動因為疫情被瞬間按下暫停鍵的經濟，沒有像2008年一樣，用房地產投資進行激進式拉動。
但在2020年疫情平穩後的6月開始，樓市依然迎來一個暴漲週期。並且從當年6月延續到了2021年6月。
所以，從2020年6月到年底的半年時間，整個中國居民的槓桿率漲了6.1%，就連最瘋狂的2015和2016年都做不到，至少近七年沒有遇到過。
那麼，2022年會不會成為另一個2020年呢？
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但是，我們在看到另一個數據之後，才發現穩增長的道路，其實才剛剛開始。
這就是新增居民貸款。
2021年12月新增居民貸款比2020年同期少增了1919億後，2022年1月居民貸款繼續比上年同期少增，且少增幅度擴大。
居民短貸少增2272億，居民中長貸少增2024億。
短貸指的是居民消費，中長貸指的是房地產。
居民消費不振，延續的了2月。
比如說，春節期間，很多重點城市新房同比2021年成交急速下滑的態勢。
說明2月依然在延續消費不振的下滑趨勢。
雖然現在的一切，都是在給市場注入信心，但是很顯然，還很任重道遠。
一切都是情緒在主導。2021年7月前的市場瘋狂，和7月後延續至今的市場恐慌，都只不過是情緒的兩面。
2016年的930新政，正式宣告第四輪調控開始。“房子是用來住的，不是用來炒的”橫空出世。
結果，從2017到今天，此輪調控已經經歷了整整5年。
什麼大招輪番使，資金端、購買端、二手交易端等等，八面來風、四面圍堵。
但被情緒左右的樓市就是不相信，一有機會就趁機蹦躂一下。
樓市成了打地鼠，西安出頭打西安，深圳出頭打深圳，蘇州出頭打蘇州。
誰知道，七月份恆大一個暴雷，就徹底扭轉了整個市場預期。
情緒開始集體看空。最終一向以壓制和調控為基調的決策層，不得不急速轉變口風，維穩、打氣、信心充值輪番上場。
但是依然無法控制情緒的集體發作，提振不了市場信心。
在2020年疫情後，在經濟幾乎被停滯的時候，中央也從來沒有像現在這樣，對房地產釋放接連不斷的利好。
相對於政策，市場情緒有一種天然的滯後性，需要給予一定的消化時間。
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所以，今年的整體發展趨勢應該分上下兩個半場：
上半場是短線投入以求快速提振、恢復經濟穩增長的政治任務，這就是基建和房地產的作用；
在經濟增長企穩之後，基建之類的手段就會迅速退場。恢復到經濟轉型大框架下的高新科技，以及各種長效機制為主要投資。
我們已經說過，在第三第四季度的GDP中，唯一拖累了經濟增長的版塊，就是房地產。
第三季度，建築行業是 -1.8%，房地產業是 -1.6%
第四季度更慘，建築業是-2.1%，房地產業是 -2.9%
正是被建築和房地產拖累，第三季度GDP破五，4.9；第四季度則是4。
所以，提振房地產是上半年穩增長的重要手段之一。
從元旦到現在，已經有數個很有誠意的金融政策連續出臺：
1、降息：五年期 LPR 在時隔 20 個月之後首次下調
2、收併購貸款不計入房企的三道紅線
3、保障性租賃住房貸款不計入銀行的兩道紅線
4、商品房預售資金監管辦法出臺釋放出更多的資金靈活性
所有的資訊口都在傳出一個明確的訊號，穩增長在2022年是一個政治性的任務。
所以，這就是近一個多月以來，我一直在強調，樓市在今年上半年會有一個視窗，只是市場情緒有天然的滯後性。
但是這個視窗期不會很長，在達到穩經濟的效果之後，樓市會迅速的轉型。
轉型的方向就是保障型住房。
樓市產業鏈不是佔據了1/3GDP嗎？樓市下行不是直接拖累了經濟增長嗎？
那好，既然去樓市化是一個漫長的路徑，那麼就直接給樓市換一個賽道。
2022年已經被欽定為保障性住房大年。從12月的政治局會議，到之後的中央經濟工作會議，都將保障房列為2022年房地產的頭號工程。
十四五預計建設700-900萬套保障性租賃住房，2022年一年預計完成240萬套，佔比1/3的力度。
同樣能拉動上下游產業鏈，只不過換個賽道，民生型別的保障房依然能穩經濟、穩增長，還能規避過往房地產慣用的高槓杆開發模式。
上海十四五期間預計供應47 萬套，佔新增住房供應總量的 45% ；
杭州33萬套，佔新增總供應量的 30%；
深圳是40萬套，佔比45% ；
廣州是60 萬套，佔比 45.8%；
北京預計佔比30%。
這還只是保障性租賃住房的資料，還不包含共有產權房的供應。
這背後則是居民住房良性迴圈的長效機制，在這個機制建立之後，市場上超過一半的房子將喪失市場價值。
特別是90/70政策中產生的大量剛需小戶型，將基本不再具備市場競爭力。
所以，2022年這一波行情，不僅是核心城市改善盤的升值機會，也是一些剛需盤為數不多的出逃機會。
一切要擇機而動。
