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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總，您好！新人首次提問，期待您的回覆。1. 我純小白，首套首貸，首付款在200左右，工作在三里屯附近，購房投資兼短期自住，重點在看朝青板塊，還看了十里鋪的晨光家園和炫特嘉園，應該怎麼選？保值增值空間大呢？感謝;2. 如果不考慮自住的情況下，品質小區的開間值得投資嗎？是否有推薦的區域和樓盤，非常感謝。
A:回答:你好，感謝信任！1、你在三里屯附近工作,朝青屬於比較合適的區域了,這兩個盤跑贏大盤問題不大，晨光家園和炫特嘉園都屬於石佛營板塊的上車盤.
其中晨光家園A區的市場熱度比較高，交易量比較活躍,但漲幅沒有晨光家園B區可觀，炫特嘉園的一期的漲幅更可觀一些， 這個板塊在資金允許的情況下近可能挑選品質次新居住屬性優質的樓盤，朝青屬於承接朝陽東南部國貿一帶最優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，在市場上的競爭力是比較有優勢的,呈現的結果是這個板塊的品質樓盤常年處於領漲的狀態。
2、如果不考慮自住的情況下開間是否值得投資，從北京的購買群體特徵看，購買一居室的客群大多為剛需客，這部分客群的特徵是觀望情緒比較明顯，樓市必須大熱時才有一個好的漲幅，核心地段的品質開間是值得投資的
網上關於分析北京的一居室不值得購買,這個觀點太過於絕對,忽略了投資週期的問題,但兩居室在市場上成交佔比比較高,2021年的成交資料可以達到52%,北京每個月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買2居的情況下儘可能往2居上努力,核心地段的開間投資也可,
建議認真閱讀星球置頂的精華文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利，有問題可再向我提問！
Q:提問:您好京總,預算目前是總價600以內。首付400左右。兩居或三居均可。工作地點在西城，月壇附近。孩子在月壇上小學，主要考慮小孩上學方便。此前主要看了太平橋一帶。現在在考慮太平橋或一號線延線近地鐵房。
A:回答:你好,感謝信任!祝新年富貴!
1、首付400萬,如果按照二套貸款的話加不上槓杆,本金有點浪費了,可採用其他方式加5-7成的槓桿:具體需要了解你的情況後才能出方案.
2、太平橋可關注的樓盤有:
(1)、首科花園(2居室的報價在640-700之間,3居室的價格在840萬以上)
(2)、威爾夏大道、兩居室的價格在880以上
現在北京的市場行情和之前不同,2017年317之後北京的房價漲跌規律是房價上升期，核心區的品質次新+XQ領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。
而下跌行情出現，冷門地段、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。核心地段的品質次新比較抗跌。一無產業、二無教育、三無品質會導致本地購買力不足，下跌行情出現必然第一個下跌。用逆向思維看就是樓市低谷期哪個盤最抗跌，就是行情出現的領漲盤
目前普漲的行情越來越少，預算夠的話儘可能選在核心區位置的品質次新，核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。這些房子的特徵是品牌開發商+品牌物業、樓領新，在整個區域屬於稀缺性產品,整體的居住體驗都高於周邊的小區，屬於這個區域置換改善的目標盤，重要的是這類盤符合這個區域的購買力。這個也是我們主要選盤的邏輯和原理,
北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，核心地段次新3房或者品質兩房的後市比較樂觀，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，比較符合未來市場的主流。
整個太平橋板塊已經比較固化,可選的樓盤不多,大多為老舊小區,優勢是位置還可,對於在西城海淀上班的人通勤距離比較有優勢.以上2個樓盤的成長空間比較大,保值增值屬於穩健型的
2、一號線向西可可以關注下石景山的魯谷區域,從投資的角度上講,石景山自從唯一的首鋼搬遷後整個區域就缺乏產業支撐了,顯得十分冷清，表現出來的結果就是產業匱乏,導致整個區購買力相對較弱,房價之所以有支撐是處於海淀和西城的主要溢位區域;,石景山成交量最多的一個商圈是魯谷,魯谷成交量大的原因是處於石景山的東大門,緊靠海淀,可以優先承接西城和海淀的剛需購買群體,整個商圈配套比較成熟,魯谷一直在截留整個石景山西部的客群
可以關注2個樓盤,遠洋山水和京漢旭城;遠洋山水2居室的價格在600-750之間,京漢旭城的兩居室價格在500-650之間,三居室的價格在750-780之間,這兩個盤在整個石景山處於核心位置,保值增值比較穩健,
3、除以上兩個板塊,還有一個板塊距離您工作單位通勤距離還可,西三環區域的麗澤板塊,在豐臺買房想要又保又增值，第一取決集中的高新產業，第二取決於成熟的配套，第三取決於品質。尤其是商圈的品質和人文素質很重要。豐臺沒有學區房概念，只能抓這三個。
產業是吸引人的作用，教育是留住人的因素，豐臺這兩個一個都沒有，房價常年處於窪地，未來教育均衡下的前提，優質的資源會投入到高階人才聚集的區域,否則豐臺還會留不住人.優質的產業結構背後意味著高收入,高收入可以吸引更高層次的人才,持續不斷匯入人才,各種高階配套起來就會容易的多,有了這個基礎慢慢這個區就會形成良性迴圈,會越來越有活力,對人才、資本的吸引力度也會持續增強.
未來豐臺能不能出坑看麗澤,豐臺在過去錯過了很多次崛起的機會,麗澤目前為止一共入住了幾千家高科技+金融企業,麗澤的定位是第二金融街,雖然麗澤最好的進入時機已經過了,現在也被市場洗了N多論了,但還有一個最後階段就是供需.從房產投資的角度,一個新板塊的生命週期是四個階段,
第一個階段是炒概念,第二個階段是炒地皮,第三個階段是炒配套,最後是炒供需階段,這是一個板塊完整的生命週期.
麗澤是08年規劃出爐，15年的時候才形成骨架，到19年才開始陸續投入建設；08年到19年一共12年，從房產投資的角度,規劃出爐的時候進入可以把整個行情全部拿下,也就是從魚頭吃到魚尾,所以從理論上講麗澤最好的進入時機分別是規劃出爐和配套兌現之前,但大部分投資客在麗澤被套,因為麗澤是08年規劃的,15年才開始形成骨架.
所以從實際出發最好的進入時間是15年18年之間，麗澤現在只剩最後一個週期,就是供需,麗澤的企業全部入住後,人口飽滿之後遇到市場行情就會釋放市場紅利.北京的行情基本不會超過5年,317之後連續三年整體全市樓市陰跌,去年大戶型來了一波,今年上半年小戶型來了一波.所以即便是市場在完全沒有利好的ZC下,3-5年期至少是能趕上一波行情的.所以這個板塊還有的吃.
可以關注下菜戶營板塊的順馳藍調、金泰城麗灣、樂城、政泰家園、這四個盤屬於板塊內的次新小區,有一定的稀缺性,後期的成長性比較樂觀.
關於商圈排序:以投資利益最大化的角度:麗澤、太平橋、魯谷
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Q:提問:京總，亦莊橡樹灣這個專案怎麼樣？作為投資，您覺得有沒有增值潛力？
A:回答:您好,感謝信任!馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢
馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。
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Q:提問:京總好！想請教下品質次新的底層帶花園戶型的購買邏輯？未來交易中單價上會比其他樓層吃虧嗎？在看中鐵翰庭，發現報價比同戶型其他樓層貴，不知道有沒有坑。謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!品質次新底層帶花園分幾種情況:
第一種:中高層帶花園,一般是15層以上,這種房源在未來賣的時間其實優勢不是特別大.主要是樓上的住戶比較多,在花園停留的時間比較長會有安全隱患,因此在二手房市場上會有這方面的影響.
第二種:低樓層帶花園,一般是7層以下,這種房源如果在核心區的話價格還是比較有優勢的.一般都是比樓上的要貴,具體的差異樓盤的性質不同價格也不一樣,一般比樓上的貴3%-6%屬於正常的價格,有的好盤可能會達到10%以上.祝一切順利,有問題可再向我提問.
Q:提問:東二環近文旅部新盤 朗詩閣，商務樓改的住宅，屬於朝陽區。周邊配套 地鐵口 醫院 商圈都不錯，學校一般 。得房率低70%，3梯10戶。精裝單價7W+,是否有投資價值？跟雙井 朝青 亦莊的次新比，哪個更有投資價值？
A:回答:您好,感謝信任!首先建議認真閱讀星球置頂的精華欄文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
這種盤我們是不建議買的,即便是同區域商品房的5折,我們都不要,北京所有的酒店式公寓,和幾棟樓哪種的精裝70年公寓,一般居住的人群都比較雜,WF的比較多,買過來基本就砸手裡了,完全沒有市場流通率,一個小區一年的成交量基本都是個位數,成交價基本都是骨折價,其次居住體驗差，商水商電+高額物業費，持有成本大大增加。
沒有住過公寓或深入研究過的人，一定以為精裝公寓居住體驗一定很好，其實公寓的空間格局和普通住宅完全是兩個概念，開放式廚房各功能間空間狹小，多數通風采光較差沒有陽臺，沒地方曬衣服而室外走廊是大通間，後續賣出稅費極高，漲幅遠遠低於住宅，
如果靠出租的話租金本就不是房產收益的主體，單靠租金想收回成本都需要很多年。另北京的商住被ZC徹D蒙,未來的行情仍然不確定,投資原則上只投資商品房,核心地塊,品質次新,有不錯的商圈配套即可.建議雙井朝青亦莊的次新都屬於比較不錯的投資品,可根據自己的預算做選籌,祝一切順利!
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