新年剛過，鬱亮直接喊出了房地產的新階段——“黑鐵時代”。“今天必須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之後再出發”。
近日，鬱亮主席在萬科集團2022年會上進行了總結髮言。他從戰略到組織到人再到文化，對房地產新階段進行了詳細闡述。“只會跑馬拉松還不行，還需要游泳、單車都要好，必須要做全能冠軍。因為只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的”。
房地產形勢的兩大特徵
針對當前房地產形勢，鬱亮認為，“外部環境的第一個特徵是行業進入縮表出清階段”。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。這是一個必然的趨勢，也是痛苦的過程。
另一個特徵是今年經濟工作會議提到的行業新發展模式。預判下來，新發展模式可以概括為一箇中心，三個基本點。一箇中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，或三個基本抓手，分別是房住不炒、租購併舉和人—地—房的匹配。
在他看來，房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。對“房子是用來住的”這個方面，政策可能會略有放鬆。“不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。
租購併舉對租賃住房是機會，但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會分流買房子的需求。
人—地—房之間的關係也會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。“但大家要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲”。
在上述一箇中心三個基本點外，還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。面對重大變化，萬科要做相應改變。比加投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。
“節衣縮食”、“省吃儉用”
面對市場萎縮後更加白應熱化的競爭，房企都想活下去。鬱亮認為，業務的此消彼長必然件隨著組織適配調整。
首先體現在薪酬上，“今年大家的收入肯定是大幅下調”。當然，不僅僅是收入，這個新的錨定點，還包括福利、補貼等，方方面面都要建立新的錨定點，要跟黑鐵時代相適應。
其次體現在流程上，鬱亮以參觀比亞迪為例，提出房地產每個環節要“流程再造”。現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手於人，層層轉包的方式一定是不可行的。
簡言之，萬科將進入“節衣縮食”、“省吃儉用”的新階段。鬱亮說，“我助理給我訂機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的訊號很重要”。
南都記者 王豔玲
