這篇文章，主要是給貸款小白看的。如果你沒有實操過，無論現在需不需要都應該瞭解一下，只要在大城市，早晚用得上。
如果把貸款的認知分層的話，我認為主要為以下幾層：
第一層，純純素人。
小王按揭貸款買了一套房，首付30萬，貸款70萬，過二年，小王想把房子賣掉，請問，在按揭貸款沒還清的情況下，這套房子可以賣嗎？
如果你的回答是“不可以”，那麼恭喜你，你屬於這一層。
如果你的回答是“可以”，那麼不好意思，你不屬於這一層。
第二層，小乖乖。
話說吳京當年，為了實現自己的夢想，拍電影沒錢了，把自己位於東直門的房子抵押了，請問，他是怎麼抵押的？
如果你的回答是：拿著房本，直接去銀行抵押就可以了，那麼恭喜你，你屬於這一層。
如果你的回答是：拿著房本，以公司經營的名義，去銀行抵押，那麼不好意思，你不屬於這一層。
注：個人高額度抵押貸款，只能透過經營的形式完成。
第三層，半生半熟。
北京普通住宅，二套資格貸款的首付是60%，IT從業者小王手裡有100萬元現金，二套資格，買了一套的400萬的房子，請問他是怎麼做到的？
A：【小王沒有別的辦法】，只能滿地打滾，找親戚朋友又湊了140萬現金。
B：因為小王收入高、資質好，還貸能力強，前期融資140萬，共計240萬首付，按揭貸款160萬，順利買入400的房子。
如果你的回答是A，那麼恭喜你，你屬於這一層。
如果你的回答是B，那麼恭喜你，你不屬於這一層。
第四層，白玉微瑕。
小王買完400萬的房子，市場給了他一個不大不小的驚喜，沒多久，房子漲到了500萬。
但是，一向勤儉節約的小王，還是比較焦慮，因為當初這400萬里，100萬是自己的錢，160萬是5.65%按揭貸款，140萬是6%的融資，小王朝思暮想，能不能把資金成本搞得低一點啊？
A：不能。
B：能。
如果你的答案是A，那麼恭喜你，你屬於這一層。
如果你的答案是B，那麼不好意思，你不屬於這一層。
第五層，融會貫通。
好了，如果你到了這一層，可以繼續往下研究了。
你現在面臨的問題是：換貸，也就是這篇文章的主題。
在詳解之前，先解決一個疑問，類似小王這種情況，可不可以不換貸啊？
答案是：不可以，絕對不可以。要換！
我們做任何事情，講究的是四平八穩。美玉里，怎麼可以有瑕疵呢！
那有的人可能問了，我和小王的情況不太一樣，我僅僅是400萬的房子，當初首付240萬都是自己的錢，只有160萬是按揭貸款，利率是5.65%，可不可以不換貸呢？
答案是：為什麼不換呢？
那麼您的問題又來了：“好不容易找人借了160萬，我很擔心換貸批不下來怎麼辦？那可就完蛋了！”
答案是：不需要有任何擔心。
換貸的關鍵環節操作，都是“前置”的。
“前置”的意思是：你壓根不用著急還掉160萬，而是先去新銀行審批，銀行同意你的申請了（會有“批貸函”），你再找人借160萬還掉。
到這裡，你還會有問題：“借錢哪是那麼容易的啊，160萬鉅款啊，上哪能一下借這麼多啊！淨扯！”
一點都不扯，如果你借不到，160萬的墊資成本也只有1萬左右。
很多人覺得，寧可花1萬也不願意欠人情，那就大可不必張口借錢。錢生錢的買賣總有人喜歡做。
解決了疑問，換貸就很順利了。
不過也要注意，不是什麼情況都需要換貸，起碼可以給你帶來一個或幾個好處的情況下，才有意義。
大致分為以下幾種：
一、降低利率
如果你原貸款利率過高，新審批的利率低於原貸款，一般我們認為至少要低1%左右，是值得做的。
你想想，160萬，每年差1%，25年得差多少錢？值得。
二、減少月供
換貸的第二大好處是，可以減少月供。
這對於很多工作穩定，但是收入不高或者開銷較大的家庭來說，簡直就是福音。
我們以普宅首套上限貸303萬貸滿25年為例，換貸前月供17978；以當前主流抵押利率和年限30年、4%算（最近獨家了一個41.6年的物種......），換貸後月供14465。每年月供差4.2萬，還是差距很大的。
而實際操作中，多數都不是“總額平換”的，因為北京“普通住宅線”的嚴格限制，實際換貸後，現金都有很大幅度的增加。
見下一條。
三、增加現金流
在我們眼裡，換貸的最大意義，是可以增加現金流。
還是以常規操作下的小王舉例：
二套按揭，當年240萬首付，按揭160萬，買下400萬的房子，現在市值500萬。
換貸後，如果想增加現金流，可以直接貸350萬（最保守300萬），還掉160萬高利率按揭後，手裡還剩下140萬現金。
說到這，其實很多手持高總價房子的人就反應過來了，如果是800萬，甚至1000萬的房子呢，所剩現金就更為可觀了，具體數值，請自行代入。
【結語】
我們買房子，用來住也好，用來改善生活環境也好，自己的錢固然重要，但是如果可以借力打力，是可以事半功倍的。
當然了，這一切的方案也好、操作也好，都要有前提條件：
要便宜、要可控、要還得起。
過分激進的買房和貸款策略，已經不適合現在的北京樓市，更不適合新手，這裡是不建議的。
