2022年了，想在樓市躺賺只能既講戰術，又講武德。
1）今年還可以繼續打新
前面說了，2021年全國土地成交建面同比下跌22%。
這意味著在可見的1到1年半時間裡，全國新房供應量將不可避免地出現一波下滑；
而位列前二十幾名的核心城市，供應量只會更緊張：
像廣州、杭州、寧波、福州、佛山、無錫這樣的東南沿海發達城市，一些剛需和首改板塊很有可能出現斷貨。
但另一方面，高層喊話和央行操作，也使得新房貸款較存量房市場更為寬鬆。
除此之外，2021年的集中土拍和“三道紅線”造就了一波房企的“國進民退”。
不妨換個角度看——這相當於為芸芸眾生完成了一次排雷。
國央企、城投系兜底，頭部民營房企扎堆拿地之後，品牌端踩雷的風險進一步降低；
而且，許多頭部城市實行指導價，市場透明度遠遠高於存量房。
這樣一來，新房市場的最大不確定性，可能來自於兩點——
一是交付品質；
二是競爭對手。
在“價格雙限”的時代，不少人其實已經對“交付即維權”這事兒麻木了。從二手房市場反饋來看，只要不是房倒屋塌，就沒啥難以接受的。
2022年，或許真正應該擔心的是，那些“價高質優倒掛足，城靚牌響配套好”的房子被對手搶先一步。
2）選擇成長型城市去攢房票
如果可以的話，一線城市的房票真的可以攢一攢。
官宣了4萬億的北京，在城市擴張火候調小數年後，再次迎來一波新的紅利：
譬如金融屬性加持，譬如生物醫藥產業加持，譬如網際網路經濟的聚集效應，譬如那些搬不走的國字頭配套…
老大哥——上海，去年四季度二手房成交量連續4個月上漲，庫存卻已連續4周下跌。
目前，上海成了全國二手房存量最低的城市，且存量還在連續下滑。
長線來講，上海依舊無可取代，近年來落戶端鬆開的口子，能珍惜的一定要珍惜。
再說深圳，儘管去年跌跌不休，但腦子沒坑的都門兒清：
那是強力調控的結果，而非市場自發的表現。
換言之，城市該牛還是很牛，但調控端和信貸端一個太給力，一個太不給力。
可這何嘗不是為調倉和攢房票創造好時機呢？
還有廣州，這座普通人最容易得手的一線城市，在2021年也經歷了一波牛熊轉換。
到了虎年開春，廣州極有可能乘著信貸鬆動的東風走一波去化。
如果你有必須“佔領”一座一線城市的夙願，考慮下廣州吧！
沿著產業中軸線一路向東打新，三五年後大機率不會後悔。對於二線城市來講，筆者強烈建議：
珍惜既得房票，深耕一城，不在能級類似的城市之間做橫跳，減少客場作戰：
譬如南京換杭州、重慶換武漢、鄭州換西安、蘇州換寧波、佛山換東莞…
如果不是出於自住，所有類似操作一律大寫的STOP！
如果今天你仍在三四線城市，我倒強烈建議你：人生總要做一次升艙：
要麼換到省會城市，要麼換到沿海經濟強市，譬如蘇州、無錫、佛山、東莞、寧波、青島這類…
還記得上個月我們聊到的24座GDP萬億城市吧？實不相瞞，選擇“萬億俱樂部”建倉，真的已經是底線了。
不過，這裡面有一例個案，就是廈門。
民富、地小、顏值高，哪裡是廈門人的廈門？分明是全球閩商的廈門…
請把這座城市當成僅次於北上廣深杭的存在。
3）買五年後人們仍願意接手的房子
簡單來說，就是當你的房子滿五之後也有人願意要。
從方法論上講，可以著重考慮三大因素：
配套因素：產業、教育、地鐵、商業
房源因素：開發商、居住品質、設計代差、使用者體驗
以上兩項是決定一處房源長線價值的基本盤，能否穿越週期、穿越牛熊，也是這兩大項、八小項說了算。
如果嫌麻煩，沒關係，還可以有個傻瓜操作——錨定單價因素。
如果預算給力，那就執行上策：
買單價高、面積大的產品，用一張房票去錨定更多毛資產，再用時間將負債轉化為淨資產。
這種操作和房產的黃金時代、白銀時代幾乎是一毛一樣的。
如果預算適中，或者後續現金流並不十分充裕，可以執行中策：
買單價高，面積剛需但功能齊全的房子，用相對溫和的槓桿實現家庭資產增值的五年計劃。
許多人面對這個局面時，會在單價高與面積大之間猶豫許久。
從經驗上看，發揚“奮鬥在前，享樂在後”的拼搏精神，後悔的機率明顯要小一些。
