自從自媒體盛行以來，房地產專家如雨後春筍，各種臆斷蜂擁而至，本來挺清晰的事情，結果被大家吹得雲裡霧裡！
房地產的走勢到底看什麼？
今天，我們不講人口，不講金融，還是迴歸到房地產本身，去聊聊行業本身，以及行業的執行規律。
首先，我把結論提煉一下，無論在任何背景下，房地產行業一律遵循這樣一個規律：
行業政策見底→二級市場估值向上→基本面見底回升
這個規律從“房地產”誕生以來，任何國家、任何時代、任何背景下，都顯示出驚人的契合！無一例外！
如果你沒有看懂這個規律，我稍微翻譯一下——
第一步：各種政策施壓，一直到政策的效用發揮到極致；
第二步：“二級市場”簡單來說就是股市，估值向上指的就是房地產相關股票開始得到市場的垂青；
第三步：整個行業開始觸底回升，並且逐步執行平穩。
第一部分
回望過去20年
在過去的20年裡，房地產行業至少經歷了5次國家層面的調控：
2005年3月開始，“國八條”“新國八條”“十五條”首次面市，地產股經歷了熊市之後，估值開始提升，2006年地產行業復甦；
2008年年底，全球金融危機來臨，股災來臨，2009年，地產行業復甦；
2010年2月，國家提出“堅決遏制部分城市房價過快上漲”，國家提出限購政策，提升首付比例，緊接著2011年地產股復甦，2012年和2013年，房地產又進入平穩執行階段；
2014年，“分類調控”政策首出，限購、限售、限貸等政策頻出，房價應聲下降；2015年股市迎來利好，地產股備受關注，下半年開始，房地產進入高速運營時代；
2016年10月，限價首出江湖，因城施策發揮效用，樓市迎來半年的至暗時刻，但2017年春天，地產股回升，緊接著2017和2018年上半年都是樓市小陽春。
縱觀這20年，房地產行業都在遵循著這樣的規律，因此，我們也可以同樣運用這樣的規律來分析當下房地產趨勢。
也許有的槓精會說：此次調控與之前的不一樣！
不要因為國家力度加大，你就覺得不一樣；不要因為樓市進入盤整期，你就覺得不一樣；更不要因為你看不懂樓市了，你就覺得不一樣！
背後的規律是一樣的！
因為房地產的支柱地位沒有變，房地產的金融邏輯沒有變，經濟規律更沒有變！！！
第二部分
反觀當下樓市
2021年，應該是樓市的“至暗時刻”！尤其是6月份之後，全國樓市進入了量價齊跌的局面，就連一線城市的樓市也進入冷靜期。
我們用上述規律再來分析一下：
第一，我們審視一下，行業政策見底了嗎？
2021年，中國人民銀行貨幣政策委員會例會9月24日召開，會上罕見地提出了“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，這是金融系統這三年來首次明確的地產基調。
這是第一次釋放出政策見底訊號！
2021年10月，央行公佈“2021年10月個人住房貸款統計資料”，明確公佈個人住房貸款力度加大，也就是從10月份之後，各地“降息潮”來臨，進一步說明了行業政策已經觸底。
第二，二級市場估值上升了嗎？
我們首先看一下這三個月以來地產股的漲幅——
自2021年12月初，地產股應該用“暴漲”來形容，2022年1月和2月，地產股依然表現不俗，工程機械、機場與房地產行業佔據了年後漲幅前三甲，上漲幅度超過5%，這幾個主題低迷了近一整年後強力反彈。美銀證券釋出公告，雖然2021年地產表現乏力，但是依然看好國有開發商的前景。
當然，這也與國家的政策息息相關，因為2021年12月，中央經濟工作會議表示，“要堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。
第三，房地產行業基本面見底回升了嗎？
就目前的房地產資料來看，房地產行業基本面尚未見底，為什麼呢？
2021年，全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。但是，4.4%的增速卻是2015年以來最低的；
2021年商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。這兩個資料再創歷史新高，但增速放緩的趨勢非常明顯。
從房企的業績來看，在巨大的資金壓力下，頭部企業的分化比較明顯。克而瑞統計顯示，2021年，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。但房企目標業績的完成率可以說是近年來最差的一年，出現債務危機的恆大的銷售急劇下滑到4000多億，不到目標業績的60%。1月28日晚間，31家房地產A股上市公司披露2021年業績預告，其中20家房企預告虧損，僅有三分之一房企預告盈利。
70個大中城市的房價無論是新房，還是二手房，雖然全年仍然統計上漲，但明顯是跌多漲少。
由以上各類資料可見，目前房地產行業的基本面尚未見底，但是離見底也相差不遠了！因為，2021年年底的各類暴雷事件告訴全國人民：去槓桿可以，但是不能去信貸；房企暴雷可以，但是不能破產！
國企和央企可以收拾爛攤子，但不能收拾一個“死攤子”！
那麼，什麼時候可以見底回升呢？
從歷年的經驗來看，每年3月份的“兩會”是一個重大轉機，在“投資”和“消費”不景氣的大前提下，區域性放鬆房地產市場的腳鐐是一個大機率事件！
因此，我的個人判斷是：2022年3月底將是房地產行業的小轉折點，無論是賣房人還是買房人都需要抓住這一時間點，把握賣房和買房的良機！
