我個人非常關注M2這個指標。
歷史上，房價大漲的時候，基本上都是M2處於兩位數的水平。
因為信貸是決定樓市短期走勢的關鍵訊號。
昨天央媽公佈了1月份的金融資料，信貸迎來開門紅。
1月份的新增人民幣貸款增加了增加3.98萬億元，同比多增3944億元。
1月份社融規模增量為6.17萬億元，比上年同期多9842億元。
1月份M2繼續回升，增速達到9.8%，為2021年3月以來新高。
在去年末一系列的降準降息等動作後，資料開始逐漸回升。
很多人對這個資料可能沒啥概念？我們現在M2的廣義貨幣已經243萬億了，增加一個點，就意味著2W多億的錢。
這麼大筆錢不管投到哪個行業，都能掀起巨浪。所以千萬不可小看多一個點還是少一個點。
另外一個與房地產相關的貨幣資料，就是居民長期貸款，這個指標體現的有一定滯後性，代表過去的一個樓市行情，現在看，顯然不及預期，畢竟去年樓市太差了。
資料來源：萬得資訊，中金公司研究部
居民貸款新增0.843萬億，同比下降33.6%；
其中居民長期貸款新增0.742萬億，同比下降21.5%。
居民長期貸款主要是房貸，長期貸款下滑說明住房消費下滑。
去年1月份，全國不少地方樓市正處於火熱的狀態中，而今年1月份樓市還在休養生息，很多城市還沒有啟動。
樓市所處階段不一樣，所以同比資料有差距是意料之中。
我對比去年下半年的居民中長期貸款資料，1月份的表現已經不算差了，也就是說環比已經在好轉了。
現在央媽已經明確了政策要靠前發力，而且大部分金融機構都會在一季度加大信貸投放力度。
所以接下來M2的增長速度還會繼續加快，2月份很可能迎來兩位數增長。
另外樓市的表現也不會太差，我預計3月份很多二線城市就會明顯感受到樓市回溫。
2022年相較2021年，貨幣相對會更加寬鬆一些，這一點高層已經反覆強調了，無需再辯解。
而就在剛剛，央行釋出了2021年第四季度中國貨幣政策執行報告。
這份報告的第五部分《貨幣政策趨勢》中也提到了中國的通脹壓力總體可控，接下來還要繼續保持貨幣信貸總量穩定增長，引導金融機構有力擴大貸款投放。
央媽這樣的定調跟現在整體上“穩增長”的方向完全是匹配的。所以並不奇怪。
況且，大夥要理解，現在中國的利率還是很高的，還有很大的下調空間。
之前我也預計，今年一季度還會有一次降準降息。
現在還有一個論調說，美國會影響中國的貨幣政策。
春節期間，美聯儲召開議息會議，釋放加息訊號，隨即英國、巴西害怕美元迴流影響經濟，搶先一步加息。
既然全球都在加息了，中國憑什麼還敢降息？
但很多人不懂的是，我們國家和美國的經濟週期根本就不在一個頻道上。
受到疫情影響，有的國家經濟恢復快，有的國家的經濟恢復慢。
比如老美，復產復工比我們晚了差不多一年時間，他們去年都在大水漫灌，而我們已經緊縮了。
所以說這一輪的經濟週期，都是錯位的。
貨幣政策自然也不會同步，中國的宏觀政策仍然是“以我為主，兼顧外部”。
樓市的表現說簡單也簡單，只要貨幣寬鬆，只要有水注入，市場就會回溫。
當然未來的中國房地產將會兩極分化，經濟落後的地方，房價再便宜，房子也沒人要。
一二線隨著通脹，隨著房價放水，房價還是有行情。
信貸層面還有一個掣肘就是土地市場。
去年開發商沒錢，都不拍地，地方收入減少，加上現在又要搞大基建，搞消費補貼刺激，但是這些東西都要錢。
所以信貸需要鬆一鬆，確保開發商有錢來拍地呀。
2021年全年的土地成交面積縮水，房企突然被掐斷了水龍頭，紛紛“躺平”，到現在還沒有恢復元氣，除了那幾個頭部的央企之外，大部分民企拿地意願較低。
資料來源：國家資訊中心，智研諮詢整理
據CRIC統計資料顯示，2021年經營性用地成交建築面積全年的成交規模較去年同期仍有超兩成的差距；土地總成交金額達68060億元，比2020下降了9%。
尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面同比2020年降幅都在25%以上。
圖片：中指研究院
具體大家可以看一下每座城市的土地成交面積。
一線的情況還比較穩，只有廣州是同比減少；
二線中南京、成都、重慶、西安、佛山、廈門、寧波、長春、瀋陽都有不同幅度的下降，其中長春從比例來看至少降了4成；
三線的情況就更加不容樂觀了，大部分都是同比下降的。
這裡有多少是地方城投拿的地我不知道，如果減掉的話，去年的成交可能更慘淡。
商品房說到底還是一件商品，會受供求關係的影響。
在目前需求並未明顯減少的前提下，如果好的城市供應大幅減少，那麼勢必會造成供不應求。
成都樓市和重慶樓市就是兩個最好的例子。
在2013年之前，重慶和成都的供應量是相似的，房價也相差不大。
但是後來就走出了兩條完全不一樣的道路，供應量的天差地別是這兩座城市房價分道揚鑣的重要原因之一。
2021年大部分城市的土拍受阻，其實對於購房者來說並不是一件好事。
庫存越少，房價上漲的動力則越強。
還有一點挺有趣的，就是大夥對待房地產的態度也能判斷一二。
過去幾年經過多番重錘後，如今大眾對樓市的悲觀態度應該說是僅次於2008年。
無論改善還是首次置業，起碼在一二線城市的購房需求還是非常強烈的。
實際上這個現象本身就是在看多樓市，這種心態就是一二線樓市的強力支撐。
等到哪一天，大家都有房子了，甚至不止一套，大家就會盼望著房產上漲，房地產行情才結束。
就像1997年的香港樓市、2008年的美國樓市一樣，房價下跌了之後市場怨聲載道，各種辱罵zf。
因為大家不僅僅期待房價上漲自己從中受益，還會利用房子抵押信用貸款進行投資，一旦房價體系崩堤，全社會都會遭殃。那時全民皆房託，大家生怕房價有啥風吹草動。
也是到那個時候，樓市才會迎來一次真正的大洗牌，牛市行情就此結束。
我們很明顯還沒到那樣的階段。
況且即便香港美國樓市經過大調整，但是幾次貨幣寬鬆後，核心地段該漲的一點沒落下。
放長時間來看，核心地段房價的漲幅永遠高於通貨膨脹。
有一句話很殘酷：不想當韭菜，就是提前讓自己變成鐮刀。
以上懂的人自然懂。
