從去年三季度以來，我國樓市趨勢一直處於下行，據國家統計局釋出的資料可以看到，直至2022年1月份，全國70箇中大型城市住宅的成交量、銷售價格仍然有處於下降的勢頭。

可以從商品房改革以來，從未見過如此蕭條的市場氛圍，房價真正迎來了全面性的下跌。而受“買漲不買跌”的市場氛圍影響，無論是投資者還是剛需家庭，出手都極為謹慎，甚至紛紛持幣觀望了起來。

此時無論是新房還是二手房，銷售難度都很高，更不用說部分配套不完善、屬性單一、購房成本高的二手房，特別是以下4類，未來將更難出手：

一、失去教育資源加持的高價格房源

自從教育機制輪番改革之後，過去受到許多名校加持的高價格房源，也一度跌落神壇，曾經為了能夠就近上學，許多家長重金追捧，但在現今入學政策尚不明朗的情況下，即使入學時間將近，此類房源的成交也如同啞火一般。

而市場的冷淡，也讓過去持房的業主心態不穩定了起來，在深圳等一線城市甚至出現了降價數百萬的“上學房”。

二、房齡高的“老破小”

市面上為什麼常有交易“老破小”呢？原因無非有二：首先，剛到城市奮鬥兩三年的小年輕手上沒房，取到名額後優先考慮“上車”，於是購買了老破小。

其次，老破小的房子一般在地段上是比較有優勢的，大多都處於主城區地段比較好的位置，周邊無論是交通、商業、醫療、教育等配套都尚可，雖然居住環境差，但考慮到上班還有孩子讀書等問題，許多人也就選擇了忍耐。

但為什麼說今後“老破小”的價值將逐步降低呢？其實這是因為今後商品房的定位在逐步發生改變。

目前為了保證大多數在城市打工的居民能夠有房可住，官方出臺了一系列扶持購房、租房等政策，這些房源也能夠幫助年輕人解決通勤、孩子上學等問題。相比之下，“老破小”雖然也能做到，但房齡高的房源暗病是非常多的，再加上帶給居住者的生活質量確實不高，因此會被市場逐步所淘汰。

三、小產權房

熟悉房產的朋友應該知道，小產權是指在農村集體土地上，未辦理相關證件、未繳納土地出讓金等費用建設的房屋，它們的產權證不是由房管部門頒佈的，而是由當地政府或村委頒發，因此也稱之為“鄉產權房”，是實實在在的“違規建築”。

此類房源受到官方的多次點名批評，並明面禁止私下交易，但無奈許多購房者因為貪圖便宜，無視交易過程中的風險，致使有一段時間市面上經常出現小產權房。

我們不得不承認的是，小產權房一般居住環境較差，而且沒有收到法律保障和認可，即使是價格較低，但在如今去哪國房價普遍下降的情況下，弊端已經遠遠大於利處。

四、商住公寓

公寓相對於普通住宅，有明顯的幾個硬傷：一、產權年限低，相對一般住宅70年的產權來說，商住公寓的產權僅僅只有40年。二、住戶使用的水電費用採取商務標準收取，對常年居住的家庭來說，開支無形翻倍。三、沒有落戶資格，同時轉手費用高。

這幾點都造成了公寓在市場的流通性不佳，而且升值空間非常小，考慮到居住成本以及今後生活的方方面面，公寓最好僅僅用於短期過渡，而不是長期持有。