本報記者 詹方歌 盧志坤 北京報道
2月8日，央行、銀保監會發布通知，即日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理，被市場解讀為針對保障性租賃住房的又一利好。
2021年7月2日，國務院印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），明確提出我國加快完善以“公租房、保障性租賃住房和共有產權房”為主體的住房保障體系，除共有產權房外，其餘兩類皆為租賃性質。
《中國經營報》記者瞭解到，近日，北京市發改委釋出的“3個100”市重點工程中，保障性租賃住房等政策性住房建設力度也明顯加大。據悉，“3個100”重點工程總投資約1.2萬億元，年內計劃完成投資2802億元。其中，保障性租賃住房建設所屬的“100個重大民生改善專案”當年計劃投資1667億元，佔年內總計劃投資額比重接近六成。
據悉，目前北京市的保障性租賃住房用地主要為集體土地、非存量改建、產業園區配套用地建設、企事業單位自有閒置用地等。其中，集體土地租賃住房建設的探索已經持續多年。多位建設方對記者表示，目前政府方面對保障性租賃住房重視程度很高，各項政策支援和盈利模式上都已經取得較大突破。
集體土地降成本
2021年12月，北京市釋出2021年第二批政策性住房專案計劃，其中提出目前擬列入開工計劃專案共30個，約2.3萬套（間），其中保障性租賃住房12個，約1萬套（間），其中4個專案為集體土地租賃住房。
據記者瞭解，在經營性集體土地上興建租賃住房能夠顯著降低專案方的土地成本，這對以“微利可持續”理念運營的保障性租賃住房建設來說，稱得上“及時雨”。
目前北京市面上的集體土地租賃住房建設用地主要有兩種：入市及非入市。其中經歷土地入市這一流程的專案皆位於土地入市試點大興區。而非入市專案則廣泛分佈於豐臺、平谷、順義等區。目前，北京最大的集體土地租賃住房投資運營平臺為首創新城鎮建設投資有限公司（以下簡稱“首創新城鎮”），在投在施集租房專案共7宗，其中建設進度最快的平谷白各莊專案將在2022年4月完成竣備並交付使用。
雖然從交付時間上看，平谷白各莊專案並非最早開門迎客的集租房專案，但其卻是全市首宗完成投資的集租房專案，也是最早以村企聯營合作推進的首宗集租房專案，探索突破意義較大。
“我們一直是走在政策之前的，首創新城鎮前身是新城鎮基金，是一支政府設立的政策性引導基金，配合市發改委進行新型城鎮化研究的時候，我們聚焦集體產業用地利用的問題進行了較為深入的研究，首創新城鎮作為政府的政策試驗基地，可以說在集租房政策執行之前，我們已經先行啟動了集體土地集約利用及低效土地再利用等相關研究。”接受記者採訪時，首創新城鎮方面表示。
上述提及的集租房政策始於2017年8月，原國土資源部和住建部聯合釋出《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確第一批在北京、上海、廣州、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，允許村鎮集體經濟組織以自行開發運營、聯營、入股等多種方式建設運營集體租賃住房。自此，集租房建設開始在各處落地開花。
首創新城鎮旗下7個集租房專案均位於平谷、順義、房山等郊區縣，未涉及城六區。首創新城鎮方面表示，集租房首批供地是由政府主導的，供地條件基本要求是符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件，且要求結合“三城一區”和產業功能區，堅持在毗鄰產業園區、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城的地方選址供地建設集租房。
此前曾有集租房建設方對記者表示，集租房建設用地均為經營性集體土地。一般來說，這類土地周邊市政條件遠不如出讓的國有建設用地，不少專案方不得不選擇周邊道路代修。首創新城鎮方面也對記者確認，集體建設用地整體市政條件不佳的確是集租房面臨的普遍問題。“這個問題市區各級委辦口也都瞭解得比較清楚，各區都有主管區長的協調會進行支援排程。”
首創新城鎮同時表示，目前北京市政府高度關注集租房專案，“我們公司幾個專案存在的市政難點問題會與市、區兩級政府主管部門積極溝通，甚至會報到市長的專班會協調解決。另外我們公司也參與了新一波供地的集體土地選址研究，會建議優先選擇市政條件更好一些的區位進行供地，確保集租房產品周邊條件更加優良。”
運營難題迎制度突破
自保障性租賃住房納入REITs試點以來，有關其運營難問題的探討更加激烈。首創新城鎮方面提及，國有企業參與保障性租賃住房這類專案的態度是“微利可持續”，通常收益率在6%~8%之間，資金回收期在17~20年。
此前有多位從事商業地產投資的人士對記者表示，租賃住房本身是現金流導向的產業：“現金流跌個5%，租賃住房就很難做下去。”如何能在微利的基礎上保證可持續？從運營角度來看，穩定的客源和儘可能盤活專案中隱含的盈利點是重中之重。
首創新城鎮方面表示，其在三個區的所有專案在投資之前都聘請了專業的第三方市場調研機構，進行了非常充分的市場摸底。整體來說，7宗專案主要來自三類，分別是：專案周邊產業園區的職住平衡的人群、城市外溢客群和區域內改善性住房的剛需人群。
有類似長租專案運營者告訴記者，對於位處城六區外的專案來說，專案方對城市外溢客群的來源區域一般會有較為清晰的認識，在這一問題上幾乎不會盲目樂觀。但上述專案都還未正式開門迎客，記者將持續關注其正式運營後的滿租率、租金等具體情況。除此之外，如何儘可能盤活專案中配套資源也是專案運營中的重點。經過多個保障性租賃住房專案方和政府方面的共同努力，類似專案中的車位比例已經有所下調，商業配套比例也有所提高。
首創新城鎮方面表示，公司倡導在集租房產品中配套更為豐富的公共服務。“我們認為租賃不同於商業開發，要保證租戶的黏性，居住的便利性是客戶，尤其是年輕客戶選擇專案的主要因素，因此需要有更完善的配套。”因此，公司方面積極為政府建言獻策，最終在《關於進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》（京建發〔2020〕365號）裡將商業指標配套提高到了15%，保障了後期產品的使用品質。
再獲金融支援
與大部分集租房專案不同的是，首創新城鎮的前身是政策性引導基金，因此能夠率先在集租房建設中引入基金的“新玩法”。公司方面表示，首創新城鎮之前投資的幾宗集租房專案，基金投資基本在初期聯營公司成立的階段，以註冊資金的形式進行注資。以順義木林鎮專案為例，目前專案使用資金全部來自基金。“設立基金的方式可引入權益性資本，補充集租房專案建設自有資金規模，促進集租房專案規模化、可持續發展，與貸款、發債等債權融資方式是相輔相成的。”
公司方面同時表示，這些集租房專案後續也將進行發債和貸款等方式融資。目前白各莊專案和張鎮專案已經完成了12億元的專項貸款，年利率約為4.2%。
2022年2月，金融政策面的利好訊息再度傳來。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此政策或為激勵銀行提高對保障性租賃住房的放貸積極性。去年6月份釋出保障性租賃住房22號文時，就已提出保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理。此次金融監管部門明確，相當於對該政策確認，並作為指導各家金融機構貸款投放的標準。不納入貸款集中度，意味著保障房投放沒有規模限制。在貸款利率比較低（保障房貸款，利率可低至3.85%～3.90%），期限比較長的情況下，銀行此類貸款收益會比商業性貸款低。為了激勵銀行多放貸，此類貸款不納入集中度管理。
李宇嘉同時表示，保障性租賃住房貸款目前仍在開發貸款科目，按照開發貸款邏輯投放，最多放貸總投資的80%，20%是專案資本金。具體貸款比例與專案建設主體、區位、出租率預測等有很大關係。
以首創新城鎮為例，公司方面表示，按照第一批開工專案投融資模式，融資比例在75%左右，基本是以貸款為主，配合專項債、財政補貼等。
李宇嘉表示，下一步，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會單列保障性租賃住房貸款科目，並對該類貸款在認定、投放、定價、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。
不過，李宇嘉認為，儘管國家大力鼓勵保租房貸款，但由於保障性租賃住房利率低，多數沒有抵押物或高信用等級擔保，銀行投放的積極性並不高。未來，能做到多大規模，還有待觀察。他表示，未來一段時間這類住房建設還是主要以國企央企以及大型優質民企、地方城投平臺為主。因為，這型別的建設主體，在抵押物、信用等級方面，滿足銀行的需求。
