訊號1：

廣州住建局：一手房限價無價格紅線

據財聯社10日訊息，近期廣州一手房限價政策有所鬆動，今年相關部門擬對剛需及豪宅專案採取“分級備案”政策，針對豪宅的限價政策將放鬆。

對此，廣州市住建局相關負責人表示，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的，並實施動態價格指導，沒有按價格專門去設定一個紅線。每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策並沒有放鬆。

一位房地產服務機構分析師向記者表示，目前尚無法確認分級備案是否已成為新的規則，但此前確實有房企向當地政府提議豪宅專案不用限價。

“當前廣州地產專案備案價都是具體專案具體談，對於新盤備案價，相關部門或更多考慮的是想將廣州市場的整體均價，控制在合理範圍內。”廣東一家研究機構負責人透露。

訊號2：

個別專案備案價升至14萬元/平

據財聯社訊息，近期廣州個別高階專案備案價升至14萬元，突破去年廣州新盤最高備案價10萬元的訊息，引發市場對廣州一手房限價政策是否鬆綁的廣泛關注。

2月8日，廣州天河豪宅盤匯景臺01、02、03、14棟開始收籌，戶型面積約172-238平米，備案價達每平米14-15萬元。根據陽光家緣網站資訊顯示，匯景臺的發證日期為2022年1月26日，當期預售總建築面積為21726平方米，當期總單元套數為106套。

“去年廣州全年新盤備案價沒有超過10萬元/平方米的，但此次匯景臺的備案價高達14-15萬元/平方米，意味著新房限價政策有所鬆動。”廣州一位房地產業內人士告訴記者。

上述業內人士還表示，其從開發商方面瞭解到，匯景臺的備案價去到14萬，但不等於開發商最終會按這個價格賣，最終定價還需要看收籌情況及開發商意願，“這個專案保利地產想賣快一點，主張定價低一點，但合作方僑鑫想慢慢賣，所以要看兩家協商的結果。”

據悉，除了匯景臺專案，廣州今年以來部分專案備案價確實有所調高。克而瑞在其最新報告中表示，“根據年前荔灣、海珠個別中心區樓盤最新備案價的情況，廣州高價專案最高備案價較前期有突破跡象，預計一季度廣州高價專案入市速度將會有所加快。”

業內人士認為，未來開發商在爭取調高備案價上仍有一定空間。“廣船國際濱江上都專案去年7月就屢次傳出要賣的訊息，10月開售樓部後，由於拿不到想要的價格延遲開盤。相關部門最早批的價格是7萬元/平方米，後來據說調至7.3萬元/平方米，最後該專案年前開盤時價格比7.3萬元/平方米還高。”前述房地產服務機構分析師說。

據悉，廣船國際濱江上都專案開盤時園景單位均價為7.3-7.4萬元/平方米，江景單位均價為7.6-8萬元/平方米。

訊號3：

房貸鬆綁！樓市利好又來了

節後，樓市迎來了大禮包。這一次鬆綁的是銀行的“兩條紅線”。

檔案是由央行和銀保監會共同下發的，主要內容有兩條：

第一、保障性租賃住房相關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

第二、保障性租賃住房的貸款力度要加大。

怎麼來看這個鬆綁訊號？一方面，從增加保障性租賃住房這個事情本身看。這無疑是提供住房供應對穩房價也有一定積極作用。

今年官方給住房的基調是一個字“穩”。而增加保障性租賃住房供應，這也是穩房價的長效機制，現階段的供給雖說對房價影響有限，但都是很好的措施。

另一方面，從整個信貸層面。銀行把保障房貸款剔除出來，是間接放鬆開發商信貸，會利好商品房的開工和建設。

怎麼來理解？大家要知道，房地產貸款是一個總稱，裡面包含了個人住房貸款、商品房的開發貸，還有保障性租賃住房的貸款等等。

2021年全年的最新資料為：房地產貸款餘額佔比回落至27.07%；個人住房貸款佔比為19.88%。

現在保障性租賃住房的相關貸款不計入兩條紅線內，那麼就意味著給商品房，給房企的貸款額度提高了。

因為去年信貸收緊之後啊，房企的水龍頭一下子就斷了，房企自身難保，正常的商品房都得停工，那些配建的保障房專案，更是別想動工。

大家看下面這個圖就知道，去年保障性住房開發貸款直接跌至負增長。商品房和保障房都是一個開發商建，開發商沒錢，那保障房還玩啥？

建設保障性租賃用房對當地的財政要求非常高，如果地方政府想要推動保障房建設，那樓市就不能太差，同時還要給房企來點好處，讓他們有動力去建設。

所以，解綁“兩條紅線”就是第一步。這樣的政策，對今年穩樓市，穩房價，是有一定好處的。

訊號4：4

房地產回暖預期逐步明晰

圖 / 圖蟲

2021年受房地產行業不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機影響，房地產開發投資和商品房銷售增速都有所下降。

國家統計局1月17日公佈的《全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2021年全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%。

商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。

剛過去的春節，上海春節樓市新房成交一枝獨秀，成為拉動一線城市春節成交量的關鍵因素。

對比往年不足2萬平方米的成交量，上海新房市場在1月31日-2月6日成交了10.3萬平方米，可以稱得上是巨量增長。

原因在哪裡？大部分業內人士首先會想到，集中供應導致集中成交，網籤滯後又形成了集中網籤數量的增加。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，今年新房市場表現好於預期，一是，前期新房有較高供應量，而且投放的這些專案都在熱點區域，熱點板塊。尤其是臨港，基於本身的特殊政策以及產業優勢吸引大量人才購買，促成了房企們在春節前完成“搶收”的動作。二是，這些專案總價也不高，通常在400萬以內，能承受的客群比較多。第三，1月份的政策氛圍偏暖，市場信心在恢復。

他認為，上海新房的成交趨勢，正在為3、4月份的樓市“小陽春”蓄勢，但市場期待不必太高，因為二手房行情才能真實驗證市場“溫度”。

專家：一季度小陽春可期

業內人士普遍認為，1月以來，一二線城市新房、二手房成交出現了一定程度的企穩和放大。春節期間，一二線城市很多售樓處看房人群增加。市場有望在春節後開始恢復。2022年樓市已經出現了企穩跡象，預計進入3月份後，一二線市場有可能出現小陽春趨勢。

但是，從全國範圍看，成交下滑趨勢依然存在。克而瑞研究中心研報顯示，1月，TOP100房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。春節期間返鄉置業方面，三、四線城市返鄉置業大機率弱於往年，成交整體回升幅度有限，傳統返鄉置業型城市更將面臨較大的考驗。

相比之下，一二線城市成交較為可觀。

克而瑞研究中心研報顯示，上海打新市場熱度不減，新開盤專案平均去化率仍保持在80%以上，近7成專案開盤"日光"。

張大偉認為，2022年1月份從中央部門到地方省市，都在出臺穩定樓市的政策，市場成交的底部也逐漸接近。

根據克而瑞統計的資料，從開盤、加推來看，2022年1月廣州共計監控到僅有20次首開、加推，不足2021年12月44次的一半，平均開盤去化率也僅有29%，低於近三個月均值7個百分點。

而根據中指資料監測，2022年1月，廣州、深圳累計開盤10個，推出房源2745套，環比下降69.14%。中指資料稱，2022年1月深圳新房市場明顯降溫，推盤數量大幅減少，推出專案以剛需及改善型為主，市場整體去化不理想。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱，重點城市春節樓市轉弱，與供應偏少有極大的關係。

資料顯示，2022年1月份，29個重點城市新房新增供應面積1080萬平方米，同環比齊降，降幅分別達到了43%和58%。其中，一線城市商品住宅新增供應面積環比近乎“腰斬”，以深圳為例，1月份新增供應只有12萬平方米，但成交卻達36萬平方米。

在成交不甚理想的情況下，房企們為了積極去化也祭出了許多招數。據克而瑞不完全統計，廣州共有96盤售樓處正常營業，其中越秀、保利、萬科等企業利用線上線下多措並舉吸引客戶。

在價格方面，不少房企也在價格上有所讓步。例如，深圳近期就有新盤推出“一成首付”，位於坂田的佳兆業雲望府就推出“首付55萬起”的海報，據此推算其首付優惠可以做到分期最低1成。

不過，克而瑞也指出，多數不打烊的樓盤成交冷清，雖以節日營銷及包裝特惠房源、限時一口價等方式進行，但促銷折扣力度有限，更多是為了能夠在假期強化蓄客，為即將到來的傳統營銷旺季衝刺業績做準備。

訊號5：

多地釋出樓市扶持政策

惠州大亞灣擬發購房補貼！

發購房補貼，惠州大亞灣出手促進住房訊息。近日，網上流出了一份關於徵求《促進大亞灣區住房消費健康發展若干措施》意見的函。

對於上述函件的真實性，惠州大亞灣經濟技術開發區住房和規劃建設局相關科室負責人對澎湃新聞表示，“這只是一個意見稿、討論稿，不是最終的檔案，現在正在徵求意見，我們沒有對外發布，最終以政府公佈的檔案為準。”

重點有兩個，一個是大亞灣的購房補貼，一個是鼓勵合作賣房。

其中，關於購房補貼，它提到惠州ZF會對在大亞灣工作的博士生、全日制碩士研究生、全日制大學本科畢業生、全日制大專畢業生，按照每個家庭一次性給予購房補貼（限首次置業、限新房，學歷不得累計享受補貼）。

具體補貼金額為：

博士生每平方米補貼250元；

全日制碩士研究生每平方米補貼200元；

全日制大學本科畢業生每平方米補貼150元；

全日制大專畢業生每平方米補貼100元；

補貼上限為144平方米。

比如一個博士，假使買的是100㎡的房子，就可以拿到25000元。只要滿足在大亞灣區首次置業、新房、已經網籤並取得契稅完稅證明的條件就可以。

大亞灣目前的房價是惠州的天花板，2021年均價約16137元/㎡。也就是說，現在這個補貼僅為總房價的1.5%左右。雖然錢不算多，卻釋放了惠州政府想要救市的訊號。

去年，惠州在調控之下新房成交量同比跌了19%，以大亞灣為代表的臨深片區成交量同比跌幅更是達到了42.2%。而且各區的去化週期也在不斷上升，大亞灣2021年環比就上升了1.3%。

而到了今年，情況也依然沒有反轉的跡象。中原統計的資料顯示，惠州春節成交量為近6年來的最低。

事實上，在春節前，一些省會城市已經行動起來了，主要圍繞放鬆公積金貸款限制、增加購房補貼、放開或放寬落戶限制等。

福州、北海、寧波、南寧、青島、濟南、自貢等出臺住房公積金新政，含降低首付款比例、提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件及最佳化異地貸款等。

昆明、玉林出臺購房補貼相關政策。

海南、中山、嘉興、淄博等省市放寬或放開落戶限制......

本文來源：房地產導刊綜合自財聯社、21世紀經濟報道、騰訊房產、櫻桃大房子、澎湃新聞、中國證券報等。

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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