本報記者 楊井鑫 北京報道
伴隨監管定調以併購的方式市場化出清房地產行業風險，銀行作為主要資金提供方成為併購專案落地的關鍵。近期，建設銀行、招商銀行、浦發銀行、廣發銀行等多家銀行明確表態支援房地產併購專案融資，並透過授信、發行和承銷併購債券等方式為專案收購方提供資金保障。
值得注意的是，儘管銀行當前房地產併購票據的發行規模有限，但是已經釋放出的積極訊號明顯。同時，在政策的鼓勵之下，銀行對地產併購專案提供資金的意願也有所增強，加大了與國資頭部地產企業的溝通，並針對性地做一些專案的篩選和盡調。
“專案併購融資較直接專案授信會更加複雜，銀行正在加快這類專案的推進。”一家股份制銀行人士稱。
融資回暖
在招商局蛇口工業區控股有限公司2022年第一期中期票據（併購）、建發房地產集團有限公司2022年度第一期中期票據（併購）成功發行後，建設銀行近期牽頭主承銷了這批房地產企業併購票據。
據瞭解，本批房地產企業併購票據募集資金主要用於置換髮行人前期股權投入資金，運用債券市場直融資金護航保交樓、保民生、保穩定。本次招商局蛇口工業區控股有限公司共發行12.9億元，3年期票面利率2.89%，5年期票面利率3.3%，募集資金全額用於房地產專案併購。建發房地產集團有限公司共發行10億元，3+3年期票面利率3.48%，5+2年期票面利率4.5%，其中4.6億元用於併購兩個標的房地產專案公司股權。
相比承銷併購票據，浦發銀行和廣發銀行則直接發行房地產併購專案債券。2022年1月21日，浦發銀行公告稱，已完成第一期金融債券簿記定價，本期債券發行規模為300億元，期限為3年，定價為2.69%。本期債券按照募集資金用途分為兩個品種，品種一為普通金融債券，規模為250億元，品種二為房地產專案併購主題債券，規模為50億元，這也是金融機構發行的首單房地產專案併購主題債券。
2022年1月27日，廣發銀行也釋出了相關訊息稱，計劃於近期發行50億元房地產專案併購主題債券，募集資金專項用於房地產專案併購貸款投放。
《中國經營報》記者注意到，兩家銀行在資金的運用上均明確強調了重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難大型房地產企業的優質專案。
“資金剛剛募集完成，尚未明確投放專案。”浦發銀行相關人士對記者表示。
除了發行併購債券募資之外，銀行對於收購方的直接綜合授信也是支援企業併購的一種方式。1月25日，招商銀行與華潤置地及所屬華潤永珍生活簽署了《併購融資戰略合作協議》，各方將就併購融資建立深度合作伙伴關係，招商銀行將全力支援華潤置地、華潤永珍生活併購業務發展。
根據合作協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤永珍生活30億元併購融資額度，專用於華潤置地和華潤永珍生活併購業務，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化，以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。
“監管政策上明確要求了金融機構要加大房地產併購融資，目前銀行內部也在積極推動這類專案的介入和落地，要求分支機構瞭解客戶需求，並篩選優質專案進行上報。”上述股份制銀行人士稱。
2021年12月20日，央行和銀保監釋出了《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務，支援優質的房地產企業兼併收購重點房地產企業的專案。同時，金融監管部門也召集大型銀行及股份制銀行就房地產併購貸款問題召開專題會議，希望銀行能夠穩妥有序推進房地產併購貸款業務。同時對於出現困難的大型房地產企業，不要盲目抽貸斷貸。
從商業銀行提供融資角度看，支援房地產併購的方式是多元化的，其中包括了併購主題債券、併購貸款、併購基金、資產證券化等。
“50億元房地產併購債券相較於整個市場而言，體量上是非常有限的。但是，這是銀行釋放的一個訊號，用債券創新的方式加大對地產企業的融資。”前述股份制銀行人士稱，這可能與當前併購專案數量不多有一定關係。隨著併購專案的逐漸增多，房地產併購債券的發行在規模和數量上都會有所增加。
專案難選？
對於房地產併購專案融資，市場一直以來關注度極高，也是2022年房地產風險化解的關鍵。在銀行加大融資備足“彈藥”的同時，併購專案的風險問題也值得關注。
目前，監管已經明確了對於出險房企專案的承債式收購，相關的併購貸款不再計入“三條紅線”指標。但是，銀行併購貸款的風控相比一般專案授信門檻要高出很多。
“銀行併購貸款屬於中長期貸款，貸款的風控也要嚴格很多。”某銀行投行部相關負責人表示，在對於一些出險企業專案併購時，專案的複雜程度也會更高。
該負責人介紹，銀行對於企業的普通貸款時間一般是1~3年，而併購貸款的時限最長可達到7年，貸款期限更長，風控也會更加嚴格。“同時，按照此前併購交易的相關要求，銀行的併購貸款不超過總金額的60%，而另外40%則需要房企自有資金，這對收購方的實力也有很高要求。”
據其透露，銀行發行併購債的方式對企業的融資資質要求更高，融資的利率則會相應低很多，可以達到6%～10%左右。“但是獲得資金的主體可能僅侷限在頭部國資房地產企業。”
“對於優質專案，銀行是願意介入提供資金的。但是目前賣方市場大多還是希望將一些壓佔資金大和變現慢的專案轉讓而保留容易變現的專案，銀行很難將變現慢的專案評定為優質。”上述負責人告訴記者，目前仍然沒有出現大規模的併購，部分出險的房企可能觀望的情緒較濃，最擔心的就是資產被賤賣。
對於併購專案的風險問題，上述負責人則表示，透過併購方式獲取資產流程複雜且風險會更高。“目標專案和目前公司資產負債情況、合規情況等等都提升了盡調的難度，尤其是有隱性負債的專案公司與存在合規瑕疵的專案，股權收購和專案承接上就需要格外注意，這也是定價的一個難點。”
“房地產併購的一系列政策初衷是聚焦在出險企業，以化解風險為目標。這其實對於銀行也是一個利好，有助於提升銀行房地產對公貸款的資產質量。但是一宗併購專案的落地和推進往往時間都比較長，尤其是談判環節還是集中在價格上。”上述負責人認為，目前大多數的買家和賣家都還在博弈中。
